住宅ローン借り換えにベストなタイミングとは?

住宅ローン 借り換え タイミング

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住宅ローン借り換えのタイミング

はじめに

2015年に入り、住宅ローン金利は不安定な局面が続いています。これまでのように住宅ローン金利が低位安定する可能性は低くなっており、今後の金利上昇に備え、住宅ローンの借り換えを検討しているという人も多いのではないでしょうか。
借り換えに成功すれば、住宅ローン金利自体を下げることができ、総返済額を大幅に減らすことが可能です。一般的に、住宅ローンの借り換えには数十万円の手数料がかかりますが、低金利の住宅ローンに借り換えることができれば、手数料を支払ってなお総返済額を圧縮することができます。また、住宅ローンは、借り換える時期によって、金利が異なり、返済総額が大きく左右されるため、タイミングも非常に重要になります。
そこで、今回は住宅ローンの総返済額を少しでも圧縮するため、住宅ローンを借り換えるタイミングについて考えていきます。

住宅ローンを借り換えるタイミング

住宅ローンを借り換えるタイミングは、大きく分けて2つあります。

1. 借り換え手数料以上のメリットが見込めるタイミングを狙う

住宅ローンの借り換えの手続きをする際は、新規申し込みをした場合と同様に、様々な手数料が発生します。一般的に、借り換えにかかる手数料は数十万円が相場で、この手数料を支払ってもなおメリットが生まれることを大前提として、住宅ローンを借り換えるタイミングを検討する必要があります

  • 住宅ローンの借り換え手続きにかかる主な手数料
  • 抵当権設定費用:数万円
  • 司法書士報酬:十数万円
  • 事務取り扱い手数料:定額制もしくは定率制(融資金額の2%程度のことが多い)
  • 印紙税:大体1万~6万円
  • 例:住信SBIネット銀行で2,000万円・返済20年の住宅ローンを借り替える場合
  • 抵当権設定費用:約152,000円
  • 事務取り扱い手数料:432,000円
  • 収入印紙税:20,000円
  • その他登記関連費用:手続きによって異なる
  • →合計約604,000円

2. 住宅ローンの返済残高・期間が残っているほど、借り換えの効果が高い

住宅ローンの借り換えは、新しい金利が適用される金額・期間が長ければ長い程、総返済額を圧縮できるため、将来的にさらに金利が下がる可能性があっても、現在の金利で乗り換えた方が、結果的にお得になるケースも少なくありません
まずは、今すぐに住宅ローンを借り換えた場合の返済総額を計算し、その返済総額を下回るためには、何年後、何%の金利になっていれば良いか、見通しを立ててみると良いでしょう。

  • 【コラム】借り換えは固定金利期間中?それとも固定金利期間終了後?
  • 固定金利期間終了後に金利の見直しが行われる住宅ローンを加入している人は、固定金利期間が終了する前に借り換えを行うべきかどうか迷うものです。
  • 金利の上昇局面が今後やってくる事を考えると、場合によっては固定金利期間中に他の低金利のローンに借り換えた方が良いケースも存在します。特に当初固定金利型の住宅ローンでは、固定期間が終わると同時に優遇金利も終わり、金利が大幅に上昇する可能性が高いため、固定金利期間の途中で他の住宅ローンへ借り換えておいた方が金利上昇のリスクに備える事ができます。住宅ローンを借り換える際は、固定期間が終わったタイミングでというようなこだわりは捨て、固定金利期間中でも、条件が良ければ借り換えるという選択肢を残しておきましょう

住宅ローンを借り換える際の手続き

住宅ローンを借り換える際の手続きは、住宅ローンを新規で申し込む際の手続きとほぼ同じです。
元の住宅ローンの一括返済手続きや抵当権の抹消、設定などは、借り換えの際に発生する手続きですが、通常は借り換え先の銀行が手配した司法書士に依頼するため、自力で全ての手続きを行う必要はありません。

借り換えに強い住宅ローンを比較しよう

本チャプターでは、住宅ローンの借り換えに強く、利用者からの評価が高い人気の住宅ローンを、編集部が厳選してピックアップ。今回紹介する住宅ローンは、借り換えのシミュレーションにも対応しているので、まず借り換えた場合の返済総額の違いや手数料を確認してみましょう。

住信SBIネット銀行 住宅ローン画像

住信SBIネット銀行

住宅ローントップクラスの低金利が魅力の住宅ローン。事務手数料が高い点には注意が必要だが、団信保険料無料、8疾病保障無料など付帯サービスが充実。金利の低さ、利用者からの評価共にトップクラスの住宅ローンの1つ。
固定期間
2年~35年
金利
変動0.650%、5年固定0.56%、10年固定0.96%、30年固定1.83%※2015年7月実行金利
借入れ可能額
1億円
繰上げ返済手数料
無料※但し、固定金利期間中の全額返済の場合30,000円(税抜)
保証料
無料
事務手数料
融資金額の2%+税
その他
団体信用生命保険料無料、8疾病保障無料

住信SBIネット銀行の借り換えシミュレーション

新生銀行 住宅ローン画像

新生銀行

他の住宅ローンと比較すると、見た目の金利では負けるが、事務手数料が安く、団体信用生命保険料、繰り上げ返済手数料等も無料となっており、トータルで見るとトップクラスの実力を持つ住宅ローンの1つ。
固定期間
5年~35年
金利
7年固定1.00%、10年固定1.15% 20年固定1.40%※2015年7月実行金利(優遇金利適用後)
借入れ可能額
1億円以内
繰上げ返済手数料
無料
保証料
無料
事務手数料
50,000円+税(安心パック利用時10万円+税)
その他
団体信用生命保険料無料、パワースマート住宅ローン安心パック

新生銀行の借り換えシミュレーション

イオン銀行

イオン銀行

変動及び当初10年固定の住宅ローン金利を業界最低水準で提供。さらにイオンでの買い物の際に便利なサービスが付帯する人気の住宅ローン。変動もしくは当初10年固定で住宅ローンの借り換えを検討する場合、有力な選択肢になるだろう。
固定期間
1年~35年
金利
変動金利0.57%10年固定1.10%※2015年7月実行金利
借入れ可能額
1億円以内
繰上げ返済手数料
無料※一部繰り上げ返済は50万円から可能。全額繰り上げ返済の場合54,000円
保証料
無料
事務手数料
定率型:借入れ金額の2%+税[最低取扱手数料216,000円(税込)]
定額型:108,000円(税込)
※ 定額型を利用した場合、定率型に比べ金利が年0.2%上がる。
その他
団体信用生命保険料無料、金利変更手数料無料、固定期間終了後も店頭金利優遇、イオンでの買い物が毎日5%OFF※住宅ローン残高に応じた制限有り

イオン銀行の借り換えシミュレーション

まとめ

「住宅ローン借り換えのタイミング」特集はいかがでしたか?
住宅ローンの借り換えは、返済総額を減らす最も有効な手段の1つです。本特集を参考に、住宅ローン借り換えを検討してみてください。
また、現時点では住宅ローンを借り換えても大きな節約効果がないという人も、こまめに住宅ローンの金利をチェックし、借り換えのタイミングを見逃さないようにしましょう。

Ranking住宅ローン(借り換え)ランキング
住信SBIネット銀行
フラット35を超える優遇金利、団信保険料無料、繰上げ返済手数料無料等サービスが充実。8疾病保障も無料付帯する注目の住宅ローン
新生銀行 住宅ローン
固定期間は最大で35年、繰上げ返済手数料、保証料、団体信用保険料無料と他社にないサービス内容が魅力。借り入れも借り換えも可能
ソニー銀行 住宅ローン
ソニー銀行の住宅ローン。2種類の金利タイプに加え、繰り上げ返済手数料、団信保険料無料等サービスが充実。金利スイッチにも対応
イオン銀行 住宅ローン
変動金利、固定3年、固定10年等、特定の期間の住宅ローン金利を大幅に優遇。また住宅ローン利用者はイオングループでの買い物時に優遇が受けられる等特典が充実
楽天銀行 フラット35
最長35年固定で借りることができ、数あるフラット35提携住宅ローンの中でも最も金利が低い。またフラット35の返済口座を楽天銀行に指定すると事務手数料がさらに割安に
Ranking住宅ローン(変動金利)ランキング
じぶん銀行 住宅ローン変動金利
住宅ローンの提供開始は2015年からと新しいが、他の住宅ローンにはないサービスを提供。特に変動金利の優遇幅やがん50%団信が無料付帯できる点は大きな魅力
住信SBIネット銀行 住宅ローン変動金利
保証料、団信保険料、8疾病保障、一部繰上げ返済手数料無料という高い利便性を誇る。数ある住宅ローン変動金利の中でも圧倒的な低金利を実現
イオン銀行 住宅ローン(変動金利)
イオン銀行が提供する変動金利型の住宅ローン商品。イオン銀行では変動金利及び短期固定~10年固定金利に特に力を入れており、金利を優遇している
ソニー銀行 住宅ローン(変動金利)
通常の金利プランの他にも選択できるプランが多い。「変動セレクト住宅ローン金利プラン」では表面金利が大幅に低く設定されている
新生銀行 住宅ローン変動金利
保証料や繰上げ返済手数料、団信生命保険料無料など、充実したサービスを提供。変動金利は、特約条項付きながら低金利を実現。団信が充実した安心パックWも好評