住宅ローン相談室預金連動型住宅ローンのメリット、デメリットを教えてください

住宅ローン相談室 第11回預金連動型住宅ローンのメリット、デメリットを教えてください

住宅ローンの借り入れを検討しています。
そこで、変動型、固定型、長期固定型以外にも預金連動型住宅ローンという選択肢があると聞きました。
この住宅ローンの特徴、メリットやデメリットがあれば教えてください。

(名無し)

住宅ローン相談室

ご質問への回答

預金連動型住宅ローンは米国で産まれた住宅ローンの商品で、他の住宅ローンにはない特徴を持っています。日本では、東京スター銀行を筆頭に関西アーバン銀行、愛媛銀行等、いくつかの銀行が預金連動型住宅ローン商品を提供しています。

一言で預金連動型住宅ローンといっても各社それぞれ特徴が異なるため、ここでは預金連動型住宅ローンの草分けで、最も人気の高い東京スター銀行のスターワン住宅ローンを例に説明していきます。

預金連動型住宅ローンの最大の特徴は、普通預金と同額分のローン残高に対しては住宅ローン金利が0%(※ただし東京スター銀行のスターワン住宅ローンの場合、上限は住宅ローン借入額の7割まで)になるという点です。また、通常の住宅ローンでは、一度繰り上げ返済したお金を返してもらうことはできませんが、預金連動型住宅ローンの場合、普通預金の残高を増やすだけで繰り上げ返済と同じ効果があり、期間中どうしてもお金が必要になった時には、普通預金からいつでもお金を引き出すこともできます。この自由度の高さも預金連動型住宅ローンの大きな魅力と言えます。

それでは次にデメリットを見ていきます。一番のデメリットは、住宅ローンの基準となる金利が総じて高めに設定されているという点です。例えば、2016年7月の東京スター銀行のスターワン住宅ローンの10年固定型金利は1.400%(※優遇金利適用後)となっており、現在最も金利が安い住信SBIネット銀行の10年固定金利特約型の0.51%と比較すると約0.91。※スターワン住宅ローンは、入院保障や繰り上げ返済手数料無料等、様々な保障が付帯するメンテナンスパックに加入する必要があり、実際の金利は0.300~0.504%上乗せになります。

つまり、預金による金利0%の効果を上手く利用できない場合、預金連動型住宅ローンは、割高な住宅ローンになってしまう可能性が高いといえるでしょう。逆に金利0%の効果を上手く活用できる人であれば、これほどお得で自由度が高い住宅ローン商品はないとも言えます。

現在の金利環境から考えると、借り入れる住宅ローンの半分程度の自己資金(普通預金)を準備できるかどうかが、預金連動型住宅ローンの借り入れ(借り換え)を検討する一つの目安です。

住宅ローンの借り入れ(借り換え)を検討されている方は、用意できる自己資金の額を計算し、住宅ローン金利を実質どこまで下げられるのかを計算した上で預金連動型住宅ローンを検討すると良いでしょう。

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