お悩み・相談住宅ローンの複数借り入れ、返済の優先順位は？

住宅ローン相談室第21回住宅ローンの複数借り入れ、返済の優先順位は？

住宅ローンの一部繰り上げ返済を考えています。例えば、金融公庫（残債1000万、金利4％、残期間20年）及び市中の金融機関（残債1000万、金利2.2％、残期間12年）に住宅ローンがある場合、どちらに優先返済をすれば、債務者への実質的なメリットが大きくなるのでしょうか？　よろしくお願いします。

（yasu-ojiisan・63才・男・無職）

ご相談ありがとうございます。債務者のメリットについてですが、残金が同じなら基本的に金利が高いものから優先返済することが鉄則です。住宅ローンの支払い方法が元利均等返済でも元金均等返済でもそれは変わりません。

残期間はあくまでその住宅ローンの返済、及び該当金利適用期間であり、それが長いからといって返済額が減る訳ではありません。住宅ローンは複利計算ですからむしろ期間が長ければ長いほど金利が発生し、コストがかかります。

つまり、金利が高いもの、残期間が長いものから繰り上げ返済していくほうが住宅ローンの総支払額は減少することになります。

今回お問い合わせ頂いた事例に関しては金利4％、残期間20年のローンを優先的に繰り上げ返済するとよいでしょう。