住宅ローン 選び方マイナス金利と住宅ローンの借り換え
はじめにマイナス金利と住宅ローンの借り換え
2016年1月末に日銀がマイナス金利の導入を発表しました。その結果、金利の低下が進み、住宅ローン金利に関しても過去最低水準まで金利が低下しており、住宅ローンを利用する人が増えています。
なかでも、利用者数を大きく伸ばしているのが、住宅ローンの借り換え。住宅ローンの借り換えは、マイナス金利の導入によって、最も大きなメリットを受けることができるため、利用する人が急増しています。実際に公式発表されている情報を見ても、ソニー銀行、住信SBIネット銀行をはじめとする主要金融機関8行の住宅ローンの申し込み状況は、2016年2月の住宅ローンの借り換え申込件数が約2万8千件と、前年同月比の2.5倍を記録。2016年1月と比較しても、申込件数は4倍に膨れ上がっており、住宅ローンの申し込みに対して、対応が追い付かない銀行も出てきています。
そこで、今回は、マイナス金利の影響によって、最も大きなメリットを受けることができる住宅ローンの借り換えに注目。マイナス金利によって住宅ローンの借り換えが有利になる理由や、住宅ローンの借り換えを利用するメリットを解説します。また、マイナス金利の影響によって、住宅ローン金利が大きく下がった編集部おすすめの住宅ローンの情報も。
本特集を参考に、マイナス金利のメリットを最大限享受し、お得に住宅ローンを借り換えましょう。
マイナス金利の導入により、住宅ローンを借り換えるメリットマイナス金利と住宅ローンの借り換え
それでは、まずはじめにマイナス金利によって、住宅ローンの借り換えにメリットがある理由と、住宅ローンの借り換えを利用する際のポイントをご紹介します。
住宅ローンの借り換えに、最も大きなメリットがある理由
同じ住宅ローンでも、「新規借り入れ」で利用する場合と、「借り換え」で利用する場合とでは、どのような違いがあるのかチェックしましょう。
| 住宅ローンを新規で借り入れる場合 | マイナス金利の影響により、住宅ローン金利が下がると、住宅ローンの借り入れ(新規申し込み)をする人も増加します。一方で、需要が喚起されると、物件価格も上がりやすくなるため、需要の急増に伴い、物件価格が上がってしまうと、金利の低下以上のデメリットが起こってしまうことも。新規借り入れで住宅ローンを利用する際は、住宅ローン金利だけではなく、物件価格にも注目することが大切です。 |
|---|---|
| 借り換え住宅ローンの場合 | 住宅ローンの借り換えを検討している人は、すでに物件を購入し、住宅ローンを返済しているはず。つまり、この時点で住宅価格(ローン)の金額が変わることはないため、住宅ローン金利が低下したメリットを100％享受し、住宅ローンを借り換えることができるのです。マイナス金利の導入によって、住宅ローンの借り換えが最もメリットを受けることができると言われる理由は「物件価格の変動に影響を受けない」という点にあります。 |
住宅ローンの借り換えでメリットを受けられる条件
上記で紹介したように、マイナス金利の導入によって、住宅ローンの借り換えが最もメリットを受けることができます。
一方で、現在、住宅ローンを利用しているすべての人が、今の住宅ローンを借り換えることによって、メリットがあるわけではありません。住宅ローンを借り換えることによってメリットを受けるには、一般的に以下の条件が目安とされています。
- 住宅ローンの残高が1,000万円以上
- 住宅ローンの返済期間が残り10年以上
- 住宅ローンを借り換えると、現在利用している住宅ローンとの金利差が年1％以上
以上の点から、現在の住宅ローンの利用状況を確認し、借り換えを検討している住宅ローンの条件としっかり比較したうえで、住宅ローンの借り換えを検討することが大切です。
住宅ローンの借り換える際の3つのポイントマイナス金利と住宅ローンの借り換え
それでは次に、住宅ローンを借り換える際のポイントをチェックしていきましょう。
住宅ローンの借り換える際の3つのポイント
| 住宅ローンを借り換える際、保証料などの諸費用を試算する | 住宅ローン金利が低くても、諸費用が高いケースもあるため、注意が必要です。 | 〈住宅ローンの借り換えに必要な諸費用〉 抵当権抹消と設定に伴う登記費用、住宅ローン借入時の事務手数料、住宅ローン契約時に添付する印紙税、保証料、団体信用生命保険料(※フラット35の場合)を確認しましょう。 |
|---|---|---|
| 借り換えに伴う住宅ローン審査に備える | 住宅ローンを借り換える場合でも審査があります。現在利用している住宅ローンの借り入れ時と比較し、収入が下がった、転職して間もない、他のローンを利用している等の理由で、審査に通らないケースも。 | |
| 適用金利に注意する | 住宅ローン金利は、審査に申し込んだタイミングの金利ではなく、審査に通り、実際に住宅ローンを実行する時の金利が適用されます。 例えば、2016年3月に審査に申し込み、3月中に審査に通過したとしても、住宅ローンを実行するのが4月であれば、4月の住宅ローン金利が適用されます。つまり、3月の金利適用を希望する場合、2月中に申込み、タイミングを見計らい、3月に住宅ローンの借り換えを実行する必要があります。 |
編集部おすすめ 金利タイプ別：借り換えに対応した住宅ローンマイナス金利と住宅ローンの借り換え
ここでは、数ある借り換えに対応した住宅ローンの中から、マイナス金利の導入によって、住宅ローン金利が大きく下がった編集部おすすめの住宅ローンを金利タイプ別に紹介します。
各住宅ローンの金利や特徴をチェックし、借り換えに最適な住宅ローンを見つけましょう。
変動金利
- 変動金利の特徴
- 固定金利と比較すると住宅ローン金利が総じて低い
- マイナス金利の影響で、住宅ローン金利が低金利での推移が続く場合、返済額が減少し、総支払額が低くなる可能性が高い
- 住宅ローンの適用金利が上がった場合、返済額が増加することも
- 借入時に将来の返済額が確定しないため、返済計画は立てにくい
変動金利での借り換えにおすすめの住宅ローン
auじぶん銀行
| 金利（2023年3月適用金利） |
|
|---|---|
| 一部繰上返済手数料 | 無料 |
| 保証料 | 無料 |
| 事務手数料 | 融資金額の2.20％(税込) |
| 特徴 |
三菱東京ＵＦＪ銀行とKDDIが共同出資し、設立したネット銀行「auじぶん銀行」が提供する借り換えに対応した住宅ローン。 auじぶん銀行の住宅ローンの特徴は、日本の銀行で初めて、申込から契約までがネットで完結する仕組みを導入している点。紙ベースでのやり取りが必要ないため、最短10日間で審査を完了することができる。 また、一般団信に加えて、がんと診断された場合、住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」が無料付帯。さらに、保証料・一部繰上返済手数料などが0円という点もチェックしておきたい。 住宅ローン金利の低さも業界トップクラスを実現しており、住宅ローンの借り換えを検討する際は、候補に入れておくと良いだろう。 |
ソニー銀行
| 金利（2023年3月適用金利） |
※借り換え/新規購入で自己資金10％未満 |
|---|---|
| 一部繰上返済手数料 | 無料 |
| 保証料 | 無料 |
| 事務手数料 | 融資金額の2.20％(税込) |
| 特徴 |
ソニー銀行が提供する借り換えに対応した住宅ローン。 ソニー銀行の住宅ローンの特徴は、変動金利から固定金利(※その逆も可能)への金利タイプの切り替えがしやすい点。住宅ローン金利が低いうちは変動金利を利用し、金利が上昇するタイミングで固定金利に移行することで、変動金利と固定金利の良いとこ取りをすることができる。 また、保証料・一部繰繰上返済手数料などが0円。さらに、来店不要で住宅ローンの手続きができる点も嬉しい。 住宅ローンの借り換えを検討する際は、ぜひチェックしておきたい住宅ローンの一つ。 |
固定金利10年
- 固定金利10年の特徴
- 返済額が10年間変わらない
- 10年間住宅ローンの返済計画を立てることができる
- 固定期間明けに住宅ローン金利が上昇した場合、毎月の返済額が上昇する可能性がある
固定金利10年での借り換えにおすすめの住宅ローン
住信SBIネット銀行
| 金利（2023年3月適用金利） |
|
|---|---|
| 一部繰上返済手数料 | 無料 |
| 保証料 | 無料 |
| 事務手数料 | 融資金額の2.20％(税込) |
| 特徴 |
ネット銀行最大手「住信SBIネット銀行」が提供する借り換えに対応した住宅ローン。 住信SBIネット銀行の住宅ローンは、最低水準の住宅ローン金利を実現。また、団信に加えて、全疾病保障が無料付帯する点は、他の住宅ローンにはない大きな魅力と言えるだろう。さらに、保証料・一部繰上返済手数料が無料である点もチェックしておきたい。 金利の低さと付帯サービスの充実度に魅力がある住信SBIネット銀行の住宅ローンは、借り換えに対応した住宅ローンを探している人にとって、有力な選択肢の一つ。 |
イオン銀行
| 金利（2023年3月適用金利） |
|
|---|---|
| 一部繰上返済手数料 | 無料 |
| 保証料 | 無料 |
| 事務手数料 | 融資金額の2.20％(税込) |
| 特徴 |
イオン銀行が提供する借り換えに対応した住宅ローン。 イオン銀行の住宅ローンは「10年固定」をはじめ、「5年固定」「3年固定」「変動金利」において、優遇金利を適用。他の住宅ローンと比較して、有利な金利で住宅ローンを利用することができる。 また、保証料・一部繰上返済手数料が無料。さらに、イオングループでの買い物が毎日5％OFFになる特典があるのも大きな魅力。 イオングループのサービスを利用する機会の多い人や、10年固定で住宅ローンの借り換えを検討している人は、要チェック。 |
35年固定(フラット35)
- 35年固定(フラット35)の特徴
- 住宅ローン完済まで返済額が確定しており、返済計画が立てやすい
- 長期間住宅ローン金利を固定するため、他の金利タイプと比較すると、金利水準が高め
- 団信を自分自身で契約する必要がある
35年固定(フラット35)での借り換えにおすすめの住宅ローン
楽天銀行
| 金利（2023年3月適用金利） |
|
|---|---|
| 一部繰上返済手数料 | 無料 |
| 保証料 | 無料 |
| 事務手数料 | 融資金額の1.08～1.404％ |
| 特徴 |
楽天グループのネット銀行「楽天銀行」が提供する借り換えに対応したフラット35。 楽天銀行のフラット35の最大の特徴は、住宅ローン金利に加え、事務手数料が他の住宅ローンと比較して最低水準に設定されている点。通常の事務手数料が融資金額の1.404％、フラット35の返済口座に楽天銀行を指定すると1.10％となる また、保証料・一部繰上返済手数料が無料。さらに、申し込みから契約まで、来店不要で手続きが可能な他、毎日22時までSkypeでの相談にも対応している。 フラット35での借り換えを検討する際は、ぜひ候補に入れておきたい。 |
住信SBIネット銀行
| 金利（2023年3月適用金利） |
|
|---|---|
| 一部繰上返済手数料 | 無料 |
| 保証料 | 無料 |
| 事務手数料 | 融資金額の2.20％(税込) |
| 特徴 |
ネット銀行最大手「住信SBIネット銀行」が新しく提供を始めたフラット35。 住信SBIネット銀行が提供する他の住宅ローンと同様、最低水準の金利を実現している。また、保証料・一部繰上返済手数料が無料。さらに、金利を0.2％上乗せすることで、すべての病気・ケガを保障する「全疾病保障」を付帯することができる。 申し込みから契約まで、来店不要で手続きができる点もチェックしておきたい。 フラット35での借り換え検討している人にとって、有力な選択肢の一つと言えるだろう。 |
まとめマイナス金利と住宅ローンの借り換え
住宅購入は人生で最も大きな買い物であり、住宅ローンはほとんどの人が利用する住宅を購入するための仕組みです。マイナス金利の導入により、住宅ローン金利が低くなっている今、住宅ローンを借り換えることは、人生で最も大きな買い物の負担を減らすチャンスと言えます。
住宅ローンの借り換えを検討している方は、住宅ローンの借り換えを検討してみてはいかがでしょう。
