住宅ローン講座住宅ローンを変動金利から固定金利に借り換える際の3つのポイント

住宅ローンを変動金利から固定金利に借り換える際の3つのポイント

現在、変動金利で住宅ローンを借り入れている方の中には、今後の金利上昇リスクに備え、固定金利への借り換えを検討されている方も多いのではないでしょうか?
2017年の住宅ローン金利は不安定な推移になりましたが、2018年も同様の動きが予想されます。また一部の金融機関が、2018年に日銀の利上げを予想するなど、金利は上向きのリスクのほうが高いと言えます

ただ、変動金利から固定金利に借り換えるといっても、「いったいどのタイミングで借り換えるのが良いのか」「住宅ローンを借り換える際は、何に気を付ければよいのか」はわかりにくいものです。

そこで本特集では、変動金利から固定金利へ住宅ローンを借り換える際、必ずチェックしておきたいポイントを住宅ローン比較 編集部が、わかりやすく解説します。また、固定金利が魅力的な水準にあるおすすめの住宅ローンもピックアップしているので、変動金利から固定金利へ住宅ローンの借り換えを検討されている方は、是非最後までチェックしてみてください。

住宅ローンを変動金利から固定金利に借り換える際の3つのポイント住宅ローンを変動金利から固定金利に借り換える際の3つのポイント

変動金利から固定金利

変動金利と固定金利では、仕組みが全く異なります。つまり、住宅ローンを借り換える際は、まずその仕組みの違いを理解するところからはじめなければいけません。その上で変動金利のリスクを改めて理解し、借り換える固定金利型の住宅ローンを選ぶというフェーズに進んでいくと良いでしょう。

本チャプターでは、住宅ローンを変動金利から固定金利に借り換える際の3つのポイントと題して、それぞれの項目について詳しく解説していきます。

住宅ローンを変動金利から固定金利に借り換える際のポイント その1
変動金利・固定金利それぞれの金利タイプを比較する

住宅ローンの金利タイプには、それぞれ特徴があります。変動金利から固定金利に住宅ローンを借り換える際は、各金利タイプの特徴をしっかり比較し、メリット・デメリットに関しても把握しておきましょう

金利タイプの特徴を把握しておけば、変動金利から固定金利に住宅ローンを借り換える際、「総返済額をどのくらい減らすことができるのか」「毎月の返済額はいくらになるのか」等が、よりイメージしやすくなるはずです。

変動金利の特徴

住宅ローン利用者の多くが選択する金利タイプ。金利情勢の変化に伴い、半年ごとに金利の見直しが行われる。

  • 変動金利のメリット
  • 固定金利と比較し、住宅ローン金利が低めに設定。数ある住宅ローン商品の中には、0.5%を下回る低金利を実現しているものも
  • 将来的に金利が下がった場合、住宅ローンの総返済額が減る
  • 変動金利のデメリット
  • 金利が変動するため、総返済額が確定せず、返済計画が立てにくい
  • 将来的に金利がいつ、どこまで上昇するかわからない。大幅に金利が上昇した場合、住宅ローンの総返済額が増え、想定通り返済できないリスクがある

固定金利の特徴

選択した期間の金利が固定される住宅ローンの総称。固定金利タイプの住宅ローンには、金利が固定される期間によって、「全期間固定金利型」と「固定金利特約型」の2種類がある。

全期間固定金利型

借り入れから完済まで、住宅ローン金利が全期間一定。

  • 全期間固定金利型住宅ローンのメリット
  • 金利が全期間一定。借入時に金利と総返済額が確定するため、返済計画が立てやすく、安心して利用できる
  • 全期間固定金利型住宅ローンのデメリット
  • 変動金利、固定金利特約型と比較すると、金利がやや高めに設定されている

固定金利特約型

一定の特約期間中は金利が固定され、特約期間が終了するタイミングで、次の期間に利用する住宅ローンの金利タイプと期間が選択できる住宅ローン。

  • 固定金利特約型住宅ローンのメリット
  • 全期間固定金利型と比較し、特約期間中の金利は低めに設定。また、特約期間中は金利が上がらないため、安心して利用することができる
  • 特約期間後に金利が下がっている場合、低金利での借り換えができ、総返済額を減らすことが可能
  • 固定金利特約型住宅ローンのデメリット
  • 特約期間終了後に金利が大きく上昇していた場合、毎月の返済額が増える

住宅ローンを変動金利から固定金利に借り換える際のポイント その2
変動金利で住宅ローンを借り入れるリスクを把握する

変動金利から固定金利

金利の低さが魅力の変動金利ですが、定期的に金利が見直されるリスクがあるということを忘れてはいけません。特に最近は金利の動きが不安定になっており、世界の金利は明らかに上向きになっているため、日本の住宅ローン金利が将来大きく上昇する可能性も十分にあります。

万一、変動金利が上昇した場合、どういったことが起こるのか、またそのリスクに対して備えることができているかをしっかり考え、リスクを把握した上でアクションすることも、変動金利から固定金利へ住宅ローンを借り換える際の大切なポイントです。

金利はいつ、どこまで上昇するかわからない

住宅ローン金利は、国内情勢や景気など、世の中の様々な出来事の影響を受けて変動します。つまり、金利がいつ、どのタイミングで、どれだけ上昇するかを予測するのかは誰にもわかりません
仮に金利が大きく上昇した場合、変動金利で住宅ローンを借り入れている方は、返済額が大きく膨れ上がることになります。これは変動金利で住宅ローンを借り入れる際の最大のリスクと言えるでしょう。

未払い利息が今後の返済計画の大きな負担になることも

変動金利の場合、住宅ローン金利の見直しは半年に1回、毎月の返済額の見直しは5年に1回行われます。
つまり金利が上がっても下がっても返済額は最長5年変わらず、その、元金返済分と利息分の割合は以下のように変化します。

  • 金利が上昇した場合 → 利息分の割合が大きくなり、元金の返済が予定より少なくなる
  • 金利が下降した場合 → 利息分の割合は少なくなり、元金の返済が予定より多くなる

返済額を見直す際、次の期間の返済額は、最大1.25倍までしか引き上げてはいけない決まりがあるため、例えば、返済額の見直しが行われなかった5年の間に、金利が大きく上昇した場合、総返済額がどんどん膨らんでいってしまうリスクがあるのです。

この予定していた返済額を上回ってしまった部分の利息は「未払い利息」と呼ばれます。未払い利息が発生すると、毎月、住宅ローンの返済をしているにも関わらず、元金の返済ができず、さらに、払えなかった利息分が積み重なっていくため、結果的に、総返済額がどんどん膨らんでいくことも。

変動金利は金利が安定している場合は最も低金利のメリットを享受できる住宅ローン商品ですが、金利が上昇する局面では、最もリスクが大きい住宅ローン商品と言えます

住宅ローンを変動金利から固定金利に借り換える際のポイント その3
変動金利から固定金利に借り換えるタイミングを見極める

変動金利から固定金利

変動金利から固定金利に住宅ローンを借り換える際は、そのタイミングも重要なポイントです。

一般的に、金利は期間が長いものから上昇し、変動金利に影響が出るのは最後になります。ただし、固定金利の金利が上がり切った後に、変動金利から固定金利に借り換えても、総返済額が大きく上昇してしまい、借り換える意味がありません。つまり、住宅ローンの変動金利が上がり始めた段階での住宅ローンの借り換えは、タイミングとしては遅過ぎるといえるでしょう。

基本的に変動金利から固定金利への住宅ローンの借り換えは、固定金利の住宅ローン金利が上がる気配が出てきたタイミングで行うのがおすすめ

このタイミングについては、以下の金利動向から把握することが可能です。

住宅ローンの固定金利の金利動向

住宅ローン金利は毎月変動しています。例えば、住宅ローンの固定金利が上昇傾向にある場合は、今後、住宅ローンの変動金利も上昇する可能性が高いと言えるでしょう。
変動金利のリスクに備えるためにも、定期的に住宅ローンの金利動向をチェックしておくことが大切です

短期プライムレート/10年国債の金利をチェックする

変動金利の住宅ローン金利は、短期プライムレートに連動しています。一方、固定金利の住宅ローン金利は10年国債の金利をベンチマークにしています。
短期プライムレートと10年国債の金利が上昇したのちに、住宅ローン金利は動く傾向があるため、10年国債の金利動向をチェックしておけば、住宅ローン金利の動向をイメージすることができ、ベストなタイミングで借り換えを行う際に役立ちます
住宅ローンの金利は、短期プライムレートと10年国債の金利に連動するということを憶えておきましょう。

変動金利から固定金利への借り換えに強いおすすめの住宅ローンを比較住宅ローンを変動金利から固定金利に借り換える際の3つのポイント

それでは本チャプターでは、住宅ローン比較 編集部がおすすめする、変動金利から固定金利への借り換えに強い住宅ローン商品をご紹介します。
それぞれの住宅ローンの特徴を比較し、自分に合った住宅ローンへの借り換えを検討しましょう。

変動から固定への借り換えにおすすめの住宅ローンを比較

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行

金利※2018年1月実行金利
  • 当初5年固定0.46
  • 当初10年固定0.72
保証料 無料
一部繰り上げ返済手数料 無料
付帯サービス・特典
  • 8疾病保障無料付帯
  • ガン診断給付金保障無料付帯※女性限定
住宅ローンの特徴
  • 住信SBIネット銀行が提供する住宅ローン。オリコンが実施する「住宅ローン満足度ランキング」において3年連続第1位(※2016年6月時点)を獲得し、利用者からの高い満足度を誇っている。
  • 他の住宅ローンと比較し、最低水準の住宅ローン金利を実現!住宅ローン金利の低さを重視して、借り入れたい人におすすめ
  • 8疾病保障が無料付帯

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じぶん銀行

じぶん銀行

金利※2018年1月実行金利
  • 当初2年固定0.410
  • 当初10年固定0.620
保証料 無料
一部繰り上げ返済手数料 無料
付帯サービス・特典
  • がん50%保障団信無料付帯
  • がん100%保障団信:年0.2%金利上乗せ
  • がん100%保障団信+11疾病保障団信(生活習慣病団信):年0.3%金利上乗せ
  • au住宅ローンセット割
住宅ローンの特徴
  • KDDIと三菱東京UFI銀行が共同出資し、設立したネット銀行「じぶん銀行」が提供する住宅ローン
  • 通常の団信に加え、「がん」と診断された場合に住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯。団信が充実した住宅ローンへの借り換えを希望する人におすすめ
  • 住宅ローンの申し込みから契約まで、来店不要で完了

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新生銀行

新生銀行

金利※2018年1月実行金利
  • 当初5年固定0.850
  • 当初10年固定1.000
保証料 無料
一部繰り上げ返済手数料 無料
付帯サービス・特典
  • 安心パックW(※別途事務手数料:税抜15万円)
  • Tポイントプログラム特典(※「安心パックW」は特典対象外)
  • ANAマイル特典(※「安心パックW」は特典対象外)
住宅ローンの特徴
  • 「安心団信保障」や「コントロール返済(※一部繰り上げ返済を行い、返済期間を短くした分、通常の支払いをストップできる返済方法)」「家事代行サービス・ハウスクリーニングサービス(※回数・地域限定)」が利用できるオプションサービス「安心パックW」をはじめ、他の金融機関にはない、利便性の高いサービスが充実
  • ATMの利用や、キャンペーンへのエントリーでTポイントが貯まる「Tポイントプログラム」特典を用意(※ただし「安心パックW」は対象外)。Tポインををお得に貯めたい人におすすめ

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楽天銀行 フラット35

楽天銀行 フラット35

金利※2018年1月実行金利
  • 15-20年固定1.30
  • 21-35年固定1.36
※いずれも団信ありの場合。団信に加入しない場合は表示金利-0.2%
保証料 無料
一部繰り上げ返済手数料 無料
付帯サービス・特典
  • 融資事務手数料優遇
  • ハッピープログラム:ATM手数料が毎月5回まで無料、楽天スーパーポイントが通常の3倍貯まる等
住宅ローンの特徴
  • 楽天グループのネット銀行「楽天銀行」が提供する長期固定金利住宅ローン
  • 数あるフラット35提携金融機関の中で、トップクラスの低金利を実現
  • 楽天銀行を返済口座に指定すると、事務手数料を1.404%から1.08%に優遇
  • ATM手数料が毎月5回まで無料になる他、楽天スーパーポイントが通常の3倍貯まる「ハッピープログラム」特典を用意。楽天グループのサービスを利用することが多い人は要チェック

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まとめ住宅ローンを変動金利から固定金利に借り換える際の3つのポイント

変動金利から固定金利

変動金利から固定金利へ住宅ローンを借り換える際のポイントについて解説した今回の特集はいかがでしたでしょうか。

住宅ローン金利が上昇した後で借り換えを検討するのでは、タイミングとしては遅過ぎます。大切なのは固定金利がまだ低い段階で借り換えを実行し、総返済額を確定させること。住宅ローン金利が今後上昇する可能性があると感じたら、できるだけ早いタイミングで借り換えを検討するのがおすすめです。

変動金利から固定金利に住宅ローンの借り換えを検討されている方は、本特集を参考に、借り換える際のポイントをしっかりとチェックし、住宅ローンの返済計画を確定させましょう。