住宅ローン講座住宅ローン変動金利の今後と見直しのポイント

住宅ローン変動金利の今後と見直しのポイント

住宅ローン金利が決まる仕組み住宅ローン変動金利の今後と見直しのポイント

住宅ローンの変動金利の今後を解説する前に、住宅ローン金利が決まる仕組みを知っておきましょう。実は住宅ローンの変動金利と固定金利では、金利が決まる仕組みが異なります。この仕組みが違うからこそ、固定金利が上昇、または下落しても、変動金利は変動しないケースがあるのです

【固定金利が決まる仕組み】・・・固定金利は短期及び中期固定と長期固定で金利が決まる仕組みが若干異なります。短期及び中期固定は、金融機関が企業にお金を貸し出す金利、いわゆる円金利スワップレートという指標に連動します。長期金利に関しては、新発10年物国債の金利を基準とするのが一般的です。

【変動金利が決まる仕組み】・・・変動金利は、固定金利とは異なり、短期プライムレートという指標をもとに決まります。この短期プライムレートは、日銀が政策金利を変更すると見直されるのですが、この金利は実は2006年以降一切変わっていません。変動金利が動かないのは、短期プライムレートが変わっていないことが大きな要因と言えるでしょう。

住宅ローン変動金利、今後の見通しは?2019年後半の金利を予想住宅ローン変動金利の今後と見直しのポイント

2018年に入り乱高下を繰り返していた住宅ローン金利ですが、2018年7月に日銀が金融政策を変更。長期金利の変動幅を従来までの0から0.1%の範囲から、0から0.2%の範囲に拡大したことをうけ、国債市場が混乱し、不安定な金利の推移が続いています

特に2019年は年初から波乱の展開が続いています。米中貿易戦争のあおりを受け、米中の景気が失速する兆しを見せており、金利が急低下。この変動で大きな影響を受けた住宅ローン金利は、中期固定及び長期固定です。2019年1月、2月に関しては、ネット銀行、メガバンク、フラット35など、ほぼすべての金融機関の中期固定及び長期固定金利が下落。住宅ローンの借り入れ及び借り換えを検討している方を驚かせました。

ただし変動金利に関しては、この期間も横ばいで推移しています。では2019年後半の変動金利は、どのような値動きになるのでしょうか?編集部では、2019年前半から中盤は金利の若干低下もしくは横ばいを予想。後半にかけて金利が上昇すると予想しています。理由は世界経済の動向にあります。年初から年中にかけて米中両国の話し合いが続きます。最終的には中国が折れる可能性が高く、そうすると景気は一気に過熱する可能性があります。2019年後半に景気が回復し、金利が上昇すると考えるのは妥当な予想と言えるでしょう。

変動金利の上昇は最後。ただし借り換えは上がりだしてからでは手遅れ住宅ローン変動金利の今後と見直しのポイント

住宅ローン変動金利の今後と見直しのポイント 1

先ほどのチャプターで、変動金利は短期プライムレートという指標で変動することを説明しましたが、経済学の観点から変動金利の今後の見通しを考えてみます

経済学の原則で言えば、流通するお金の量が一定だと仮定すると、借りたい人が多ければ多いほど金利が上がり、借りたい人が少なければ少ないほど金利が下がるというのが正解です。この仕組みの中では、市中の金利が上がると、住宅ローン金利も上がり、金利が下がると住宅ローン金利も下がるという相関関係があります。

ただし今の日本はこの状況は当てはまりません。なぜなら日銀がじゃぶじゃぶとお金を刷り、市場に流通するお金(国債)を増やす一方で、金利上昇を防ぐため、日銀自身がその国債を買い占めているからです。

ではこの普通ではない状況下で、住宅ローン金利はどのように動いていくのでしょうか?

結論から言うと金利がどう動くかは日銀次第。日銀が上げようと思えば上がるし、日銀が下げようと思えば下がります。重要なのは日銀がいつ金利の変動、つまり上昇を認めるかという点です。

住宅ローン比較 編集部は、2019年度中に日銀が金利上昇を認める可能性が高いと考えています。長期金利、中期金利が上昇したら、今後は短期金利そして最後は変動金利の順で金利が上昇していきます。

もし変動金利が上昇しだしたとしたら、長期金利、中期金利、短期金利はすでにかなり上昇しており、この段階で固定金利に借り換えようとしたとしても、ほとんどの場合、手遅れです。変動金利の見直しを検討している方は、その前に動かなければいけません。

固定金利に借り換えるならできるだけ早目に住宅ローン変動金利の今後と見直しのポイント

住宅ローン変動金利の今後と見直しのポイント 2

変動金利に不安を感じ、住宅ローンの借り換えを検討している方は、できるだけ早目に動くことをおすすめします

2019年に入り、住宅ローン金利は落ち着きを取り戻していますが、2019年後半には再度金利が上昇に転じる可能性が高いでしょう。そもそも日本の住宅ローン金利は既に下がり切っており、変動金利に至っては何年も同じ水準が続いています。つまり固定金利が下がっている現在は、相対的に固定金利の魅力がアップしていると言えるのです。

将来の金利上昇を想定するのであれば、住宅ローンの借り換えは早ければ早いほど有利になります

住宅ローンの金利選びに関して銀行の店頭で相談すると、「まずは金利の低い変動金利で借り入れて、金利が上昇しだしたら固定金利に借り換えましょう」というような回答をされることがありますが、これは全くの誤りです。

前述した通り、金利上昇が変動金利に波及する頃には、固定金利がすでに大幅に上昇しており、この時点での借り換えるは、大きな負担を強いられることになります。

変動金利に対して不安を感じているのであれば、それが見直しを検討する最良のタイミングです。以下でご紹介する見直しのポイントも併せてチェックし、住宅ローンを賢く見直しましょう。

固定金利での借り換えに強いおすすめの住宅ローン

住信SBIネット銀行 住宅ローン

住信SBIネット銀行

住宅ローンの特徴 ネット銀行最大手、住信SBIネット銀行が提供する住宅ローン。変動金利、短期固定、中期固定、長期固定など、期間を問わず低金利でサービスを提供。一部繰り上げ返済手数料も1円から無料、団信も全ての疾病をカバーする全疾病保障を無料で付帯させることができる。また住宅ローンの借り換え手続きを全てネットで完結させることができる点も嬉しい。変動金利から固定金利への見直しを検討するのであれば、住信SBIネット銀行は間違いなく有力な選択肢の一つになるだろう。

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変動金利見直しのポイント:残存期間を考慮した上で長期固定を選択する住宅ローン変動金利の今後と見直しのポイント

住宅ローン変動金利の今後と見直しのポイント 3

変動金利から固定金利に住宅ローンを見直す方の多くは、住宅ローンの残存期間を全て固定金利にする方が多い傾向がありますが、これは少し極端です。

変動金利で借り入れている方の多くがご存知の通り、住宅ローン金利は期間が長くなればなるほど高くなる傾向があります。つまり、残存期間を全て固定金利にしてしまうと、総返済額が考えうる中で最も増えてしまうことになるのです

この問題への解決策は2つ。1つ目は現在の家計の状況を考慮し、無理なく毎月返済できる期間で住宅ローンを借り換えるということ。例えば住宅ローンの残存20年、10年固定であれば月10万円の返済、20年固定であれば月11万円の返済で借り換えできるとします。

自分自身の希望としては20年固定で将来の返済不安をなくしたい、ただ月11万円の返済は家計への負担が大きいという思いがある場合、どちらを選ぶべきでしょうか?

住宅ローン比較 編集部では、10年固定での借り換えをおすすめしています。理由は変動金利から固定金利に借り換えることで、過度に家計を圧縮してしまうと、変動金利の金利上昇リスクから逃れることができたのに、次は毎月の返済リスクを抱えることになってしまうからです。

10年間という時間的な猶予があれば、この期間の取り組み方次第で住宅ローンの返済はいくらでもなんとかなります。

将来の金利上昇にしっかり備えたい方は、次のチャプターで説明する繰り上げ返済を上手く活用すると良いでしょう。

10年固定金利、20年固定金利での借り換えに強いおすすめの住宅ローン

りそな 借りかえローン

りそな 借りかえローン

住宅ローンの特徴 りそな銀行が提供する借り換えの利用に特化した住宅ローン商品。借り換えでの利用者が多い10年固定金利、20年固定金利の低さに特に強みがある。また、三大疾病プラスアルファをカバーする団信も利用者から高い評価を獲得。10年固定金利もしくは20年固定金利での借り換えを検討するのであれば、ネット銀行と共に利用を検討する価値があるおすすめの住宅ローンの一つ。

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変動金利見直しのポイント:細目に繰り上げ返済を実行することで、総返済額を圧縮しよう住宅ローン変動金利の今後と見直しのポイント

住宅ローン変動金利の今後と見直しのポイント 4

先程のチャプターで、変動金利を見直し、固定金利に借り換える際は、全ての期間を固定金利にしてしまうのではなく、無理なく返済できる月額返済額を見極めた上で、固定する期間を選ぶことをおすすめしました。

では固定金利にしなかった残りの期間に関してはどうすれば良いのでしょうか?

住宅ローン比較 編集部は、繰り上げ返済を積極的に活用し、この期間をできるだけ圧縮することをおすすめしています。
例えば残存期間が20年間あり、10年固定で借り換えた方は、毎月無理なく返済を進めていく中で、家計に少し余裕ができたら、その資金を繰り上げ返済に充当しましょう

住宅ローンを利用している方の多くが気付いていないのが繰り上げ返済の効果です。例えば上記の事例の金利が1%とし、1万円繰り上げ返済したとしましょう。この場合、どの程度総返済額が減ると思われますか?

1万円に対して1%の利息が付いていくことを考えると、繰り上げ返済しなかった場合、20年後にこの1万円は1万2,202円になります。つまり1万円繰り上げ返済すると、2,202円も将来的な不安を減らすことができるのです。
※同様に福利計算すると、10万円繰り上げ返済した場合は2万2,019円、100万円繰り上げ返済した場合は22万190円、総返済額を圧縮できます。

いかがでしょう。繰り上げ返済には想像以上に効果があることをご理解いただけたのではないでしょうか?

変動金利から固定金利に借り換える際は、繰り上げ返済のしやすさも考慮すると良いでしょう

繰り上げ返済に強いおすすめの住宅ローン

じぶん銀行 住宅ローン

じぶん銀行 住宅ローン

住宅ローンの特徴 ネット銀行が提供する住宅ローン商品の中でもトップクラスの人気を誇る住宅ローン。10年固定金利の低さに定評があり、スマホで1円から簡単に繰り上げ返済できることから、変動金利からの見直しに強い住宅ローンの一つと言えるだろう。また万一がんになった場合、住宅ローンの残額が50%になるがん50%保障団信を無料付帯させることができる他、2019年2月1日にはがん50%保障団信に全疾病保障を無料で追加可能にするなど、団信の充実度は他の住宅ローンを圧倒している。さらに全ての契約をネットで完結させることができ、印紙代がかからない仕組みを日本で初めて実現した点も評価できる。
変動金利から固定金利に借り換え、繰り上げ返済を最大限活用し、早期返済を目指すのであれば、利用を検討する価値がある住宅ローンと言えるだろう。

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変動金利も今後上昇する可能性大!固定金利に賢く借り換えよう住宅ローン変動金利の今後と見直しのポイント

変動金利の今後の見通しと、変動金利から固定金利への見直しを検討している方のために、そのポイントを解説した本特集はいかがでしたでしょうか?

変動金利は、住宅ローンを借り入れる方の半数以上が選択していると言われていますが、金利が上昇局面に入った場合、そのリスクが顕在化します。

将来の金利は正確に予想するのは不可能です。もしかすると2019年後半も変動金利は上がらないかもしれません。ただ将来金利が上がるのではないかと不安な気持ちで過ごすくらいなら、固定金利に借り換え、将来の返済計画を確定させたほうが、精神的には間違いなくプラスでしょう。

変動金利の将来を心配しているという方は、本特集も参考に、固定金利に賢く借り換えましょう!