住宅ローン選び方住宅ローンの諸費用を比較。新規と借り換えにかかる費用の目安

はじめに住宅ローンの諸費用を比較。新規と借り換えにかかる費用の目安

住宅ローンを組む際は、様々な諸費用がかかります。この諸費用は、実は金融機関によって大きく異なっており、選ぶ住宅ローンによっては、数十万単位で差が出ることも。

つまり、住宅ローンを選ぶ際は、金利だけではなく、諸費用にいくらかかるのかをしっかり比較することが大切なのです。

そこで今回は住宅ローンの諸費用に注目。住宅ローンを組む際、実際にどのような諸費用がかかるのかをわかりやすく解説しました。さらに、住宅ローン比較の利用者から高い評価を獲得しているおすすめの住宅ローンを厳選、同条件で借り入れた場合の諸費用ついても比較しました。
住宅ローンの借入れを検討している方、住宅ローンを組む際に、できるだけ諸費用を節約したいと考えている方は、ぜひ最後までチェックしてみてください。

住宅ローンの新規借り入れと借り換える際の諸費用の違いは？

住宅ローンの諸費用を比較。新規と借り換えにかかる費用の目安

住宅ローンの借り換えを検討されている方は、新規借り入れと借り換え時で諸費用にどんな違いがあるのかを知っておきたいもの。

ちなみに、借り換えの場合の諸費用は、住宅ローンを新規で組む場合とは若干異なり、少し追加で費用がかかります。
具体的には、住宅ローンを借り換える場合、現在契約している住宅ローンを一度完済する必要があるため、「全額繰り上げ返済手数料」が発生します。三井住友銀行であれば、返済の方法によって5,400円～21,600円、りそな銀行であれば0円～32,400円、イオン銀行であれば52,400円など、金融機関によって手数料が異なり、必ずしもネット銀行が安い訳ではないという点には注意しましょう。
また、抵当権を現在契約している金融機関から、借り換え先の金融機関に移す必要があるため、「抵当権抹消費用」も必要です。この費用は手続きに3,240円程度、司法書士の報酬として10,000円程度が目安です。合計で10,000円～15,000円程度と考えておけば良いでしょう。
住宅ローンを借り換える際は、「全額繰り上げ返済手数料」、「抵当権抹消費用」も諸費用としてしっかり考慮しておきましょう。

住宅ローンの諸費用とは？住宅ローンの諸費用を比較。新規と借り換えにかかる費用の目安

まずはじめに、住宅ローンの諸費用にはどういったものが含まれるのかをご紹介していきます。
住宅ローンの諸費用は、大きく以下の7つ。それぞれの項目について、詳しく見ていきましょう。

事務手数料（住宅ローン融資事務手数料）

住宅ローンを組む際に発生する手数料のこと。定率型と定額型があります。

事務手数料　定率型と定額型を比較
定率型：「住宅ローンの借入金額×手数料率」にて算出
住宅ローンの借入金額によって金額が変わる。手数料率は2％（税抜）に設定している金融機関が多い。
定額型：住宅ローンの借入金額に関わらず一律
特に借入金額が多い場合は、事務手数料が定額型の住宅ローンを利用するのがおすすめ。

保証料

万一、契約者が住宅ローンを返済できなくなった場合、保証会社に住宅ローンの返済を肩代わりしてもらうための費用。「一括払い方式」と「金利上乗せ方式」があります。

保証料　「一括払い方式」と「金利上乗せ方式」を比較
一括払い方式（一括前払い方式・外枠方式）
住宅ローン借り入れ時に、保証料を現金一括で支払う方法。金利上乗せ方式と比較し、保証料が少なくて済む。
35年で住宅ローンを組んだ場合の保証料の目安は、1,000万円あたり20万円前後。
金利上乗せ方式（分割払い方式・内枠方式）
保証料分を住宅ローン金利に上乗せする方法。目安として年0.2％金利上乗せになるケースが多い。

また、数ある住宅ローンのなかには、ネット銀行が提供するものを中心に、保証料を無料としているものも。
一般的に保証料は高額になるケースが多く、住宅ローンの諸費用の中でも、大部分を占めるため、諸費用の節約を考える際は、保証料無料の住宅ローンを選ぶのがおすすめです。ただし、保証料が無料の場合、事務手数料が高めに設定されている（※定率型で設定されている）ケースが多いため、諸費用全体を安く抑えたい場合は、保証料と事務手数料を併せてチェックしておきましょう。

収入印紙代

住宅ローンの契約書（金銭消費賃貸借契約書）貼付する収入印紙代。住宅ローンの借入金額によって印紙代は異なります。

住宅ローンの借入金額と収入印紙代
住宅ローン借り入れ金額	収入印紙代
100万円超～500万円以下	2,000円
500万円超～1,000万円以下	1万円
1,000万円超～5,000万円以下	2万円
5,000万円超～1億円以下	6万円

申し込みから契約まで、全てネットで完結するネット銀行の住宅ローンを利用すれば、契約書へ印紙を貼付する必要がないため、契約時に発生する収入印紙代は0円。
少しでも住宅ローンの諸費用を節約したい場合、ネット銀行が提供する住宅ローンの利用を検討するのがおすすめです。

登録免許税

抵当権を設定する際の「抵当権設定登記」にかかる費用。住宅ローンを借り換える際や、住宅ローン完済時には、「抵当権抹消費用」が諸費用として発生します。

抵当権設定登記費用
・登録免許税：住宅ローン借入金額×0.4％
・司法書士手数料（目安）：3万円～10万円程度
抵当権抹消費用
・登録免許税：不動産1個につき1,000円
・司法書士手数料（目安）：1万円～2万円程度　※抵当権抹消手続きを司法書士に依頼した場合。（抵当権の抹消は、必要書類を揃えれば、住宅ローン契約者自身で行うことも可能。）

団体信用生命保険料（団信保険料）

住宅ローン返済期間中、契約者が死亡または高度障害になった場合、以降の住宅ローン返済が不要になる「団体信用生命保険（団信）」の保険料。ちなみに、団信への加入は住宅ローンを組む際の必須条件となっています。
2019年1月現在、フラット35を含め、ほぼ全ての住宅ローンが住宅ローン金利に団信保険料を含めており、死亡と高度障害時のみ保障が適用される一般団信であれば「無料」としているケースがほとんど。
ただし、「がん保障団信」や「8疾病保障団信」、「11疾病保障団信」等、団信に特約を付帯する場合、住宅ローン金利に年0.2～0.3％上乗せになるケースや、別途保険料を支払う必要があるケースがある点には注意が必要です。

各種保険料（火災保険料など）

万一に備えて加入しておく火災保険や地震保険などにかかる保険料。特に火災保険は、住宅ローンを組む際に金融機関から加入を求められるケースがほとんどです。
保険料は、都道府県や、建物の構造（耐火構造／非耐火構造）、建物の金額、補償内容等によって異なります。

適合証明書発行手数料（※フラット35の場合）

フラット35を利用する場合、建物が住宅金融支援機構の定める技術基準をクリアしていることを示す証明書「適合証明書」が必要となり、この証明書の発行に手数料が発生します。
適合証明書発行手数料の目安は、6万円～10万円程度。（※検査機関や適合証明技術者によって異なる）
また、適合証明書の発行（交付）に1～2週間程度時間がかかる点にも注意しましょう。

住宅ローンの諸費用を比較住宅ローンの諸費用を比較。新規と借り換えにかかる費用の目安

住宅ローンを借り入れる際に発生する諸費用は、金融機関によって大きく異なります。
本チャプターでは、編集部がおすすめする評判の良い住宅ローンを厳選。同条件で住宅ローンを組んだ場合の諸費用を比較します。

試算条件
新規借り入れ
借入金額：3,000万円
登録免許税：20万円（※司法書士手数料含む）
適合証明書発行手数料：6万円（※フラット35の場合のみ）

SBI新生銀行　住宅ローン

SBI新生銀行　住宅ローンの諸費用を比較

事務手数料	10万円（税抜） ※安心パック利用時。ステップダウン金利タイプ、安心パックW、安心パックS利用時の事務手数料は15万円（税抜）。いずれも申し込まない場合は5万円（税抜）。
保証料	無料
収入印紙代	必要
団信保険料	無料
繰り上げ返済手数料	〈一部繰り上げ返済手数料〉無料 ※1円（スマート返済は1万円）以上、1円単位で返済可能〈全額繰り上げ返済手数料〉無料 ※ただし、「安心パックW」を契約し、所定の条件を除いて借入れ日から5年以内に完済となった場合、全額繰り上げ返済手数料として完済時に16万円（税抜）を支払う。

SBI新生銀行　住宅ローンの諸費用を試算　※税抜

事務手数料	10万円
保証料	無料
収入印紙代	2万円
登録免許税	20万円
団信保険料	無料
適合証明書発行手数料	ー
諸費用合計	32万円（＋火災保険料など）

SBI新生銀行　住宅ローンの特徴

利便性の高さと充実したサービス内容に定評があるSBI新生銀行の住宅ローン。オリコンが実施した「顧客満足度調査　住宅ローンランキング　手数料・保証料」（2017年・2018年）において2年連続第1位を獲得するなど、諸費用の低さに対する評価は極めて高い。
SBI新生銀行の特徴は、事務手数料に定額制を採用している点。SBI新生銀行では、事務手数料として10万円（税抜）を支払うことで、特定の症状によらず、所定の要介護状態になった場合、住宅ローン残高が0円になる「安心保障団信」と、一部繰り上げ返済を行って返済期間を短くした分、通常の返済額を抑える（あるいは一時ストップできる）「コントロール返済」がセットになった「安心パック」を付帯可能。ネット銀行を中心に、多くの金融機関では、事務手数料を借入金額の2％（税抜）に設定しており、借入金額が高額になるほど、事務手数料が高額になるケースが多いため、事務手数料に定額制を採用し、諸費用を抑えつつ、利便性の高いサービスが利用できる点は、他の住宅ローンと比較しても、SBI新生銀行の大きな魅力といえるだろう。
さらに、保証料・繰り上げ返済手数料が無料になっている点もチェックしておきたい。
住宅ローンの諸費用をできるだけ安く抑えたいと考えている人であれば、SBI新生銀行はぜひ利用を検討したい住宅ローン。

SBI新生銀行　住宅ローン

住信SBIネット銀行　住宅ローン

住信SBIネット銀行　住宅ローンの諸費用を比較

事務手数料	借入金額の2％（税抜）
保証料	無料
収入印紙代	不要　※Webからの申し込みの場合
団信保険料	無料 ※全疾病保障無料付帯
繰り上げ返済手数料	〈一部繰り上げ返済手数料〉無料 ※1円以上、1円単位で返済可能〈全額繰り上げ返済手数料〉無料・固定金利：3万円（税抜）・変動金利：無料

住信SBIネット銀行　住宅ローンの諸費用を試算　※税抜

事務手数料	60万円
保証料	無料
収入印紙代	無料 ※Webからの申し込みの場合
登録免許税	20万円
団信保険料	無料
適合証明書発行手数料	ー
諸費用合計	80万円（＋火災保険料など）

住信SBIネット銀行　住宅ローンの特徴

数ある金融機関のなかでも、トップクラスの実績と、利用者からの高い満足度を誇る「住信SBIネット銀行」の住宅ローン。
業界最低水準の住宅ローン金利を実現しており、他の金融機関と比較しても、有利な金利で住宅ローンの借り入れができると人気を集めている。
住信SBIネット銀行は、保証料、一部繰り上げ返済手数料が無料となっている他、団信・全疾病保障が無料付帯（※契約者が女性の場合は、ガン診断給付金保障も無料付帯）。さらに、「Web契約手続きサービス」を利用し、Webから申し込み・契約を行えうことで、収入印紙代が不要になるだけではなく、申し込みから融資実行まで来店不要で手続きを進めることもできる。
事務手数料が借入金額の2％（税抜）となっており、諸費用だけを見ると、他の住宅ローンと比較してやや高くなる点には注意が必要だが、金利の低さや付帯するサービスを考慮すれば、住信SBIネット銀行は、利用を検討すべき住宅ローンの一つだろう。

住信SBIネット銀行　住宅ローン

楽天銀行　フラット35

楽天銀行　フラット35の諸費用を比較

事務手数料	借入金額の1.3％（税抜） ※楽天銀行を住宅ローンの返済口座に指定すると、借入金額の1％（税抜）。ただし、最低10万円（税抜）
保証料	無料
収入印紙代	必要
団信保険料	無料 ※団信ありの金利プランを選んだ場合
繰り上げ返済手数料	〈一部繰り上げ返済手数料〉無料 ※100万円以上。住宅金融支援機構「住・My Note」の利用で10万円以上〈全額繰り上げ返済手数料〉無料

楽天銀行　フラットの諸費用を試算　※税抜

事務手数料	30万円 ※楽天銀行を住宅ローンの返済口座に指定した場合
保証料	無料
収入印紙代	2万円
登録免許税	20万円
団信保険料	無料
適合証明書発行手数料	6万円
諸費用合計	58万円（＋火災保険料など）

楽天銀行　フラット35の特徴

楽天グループのネット銀行「楽天銀行」が提供する長期固定金利住宅ローン。オリコンが実施する「顧客満足度調査住宅ローン　全期間固定・フラット35」（2018年）において第1位を獲得しており、利用者からの高い満足度を誇っている。
楽天銀行　フラット35の特徴は、数あるフラット35住宅ローン商品の中でもトップクラスの事務手数料の安さを実現している点だろう。フラット35を提供する多くの金融機関が、事務手数料を借入金額の2％（税抜）に設定しているなかで、楽天銀行は、借入金額の1.3％（税抜）に設定。楽天銀行をフラット35の返済口座に指定すると、事務手数料はさらに借入金額の1％（税抜）（※借り換えの場合は0.9％）まで優遇され、他の金融機関と比較しても、有利な条件で借り入れることができる。さらに、保証料も無料となっており、諸費用を安く抑えることが可能。
また、楽天銀行は数あるフラット35の中でも最低水準の金利を実現しているだけではなく、ATM手数料が毎月5回まで無料、楽天スーパーポイントが通常の3倍貯まる「ハッピープログラム」のVIP会員に最長2年間登録できる特典が付帯する等、高い利便性を実現している点も大きな魅力。
フラット35の利用を検討する際、楽天銀行は有力な選択肢の一つといえるだろう。