住宅ローン返済期間中に転勤になった場合の対処法住宅ローン返済期間中に転勤が決まった場合の対処法

住宅ローン返済期間中に転勤になった場合、大きく、「単身赴任する」、「家族全員で引っ越す」の2つの選択肢があります。さらに、「家族全員で引っ越す」場合は、マイホームを「売却する」または「賃貸に出す」という2つの方法から選ぶことに。つまり、住宅ローン返済中に転勤になった場合の対処法は大きく3つあり、その中から最適解を選ぶことになります。

• 単身赴任する
• 家族全員で引っ越し、マイホームを売却する
• 家族全員で引っ越し、マイホームを賃貸に出す

以下で、それぞれの選択肢について詳しく見ていきましょう。

住宅ローン返済期間中に転勤が決まった場合の対処法　その1
単身赴任する

住宅ローン契約者が単身赴任し、残りの家族はマイホームに住み続ける方法。この場合、住宅ローンの返済は、現在と変わりません。
ただし、住宅ローン控除（住宅ローン減税）については注意が必要です。

住宅ローン控除とは、一定の条件を満たした住宅を購入する場合、その年の年末時点での住宅ローン残高の1％が10年間、所得税（※場合によっては住民税を含むケースもある）から控除される制度のこと。

一般的には、住宅ローン契約者本人がマイホームに住んでいることが住宅ローン控除を受ける条件になっています。ただし、転勤などやむを得ない事情で契約者本人が引っ越し、配偶者や子供がマイホームに住み続ける場合でも、住宅ローン控除を受けることが可能です。

住宅ローン契約者が転勤によって海外に単身赴任する場合は注意しましょう。
平成28年税制改正前に、住宅ローンを借り入れた方は、海外赴任によって、住宅ローン控除が適用されないケースがあります。転勤によって海外に単身赴任する予定のある方は、住宅ローンを借り入れた時期を確認し、住宅ローン控除を受けることができるかどうか、事前に確認しておきましょう。

以下は平成28年の税制改正の内容です。

住宅ローン返済期間中に転勤が決まった場合の対処法　その2
家族全員で引っ越し、マイホームを売却する

転勤する期間が決まっておらず、家の住み替えを検討している方や、物件価格が購入時より値上がりしている場合、マイホームを売却するのも選択肢の一つ。
ちなみに、住宅ローン返済中でも、マイホームを売却することは可能です。ただし、マイホームを売却する際は、現在残っている住宅ローン（住宅ローン残高）を一括で返済する必要があります。

その理由は、マイホーム売却時、その家に設定されている抵当権を抹消しなければならないため。抵当権は住宅ローンを組む際、「借り入れ先の金融機関→抵当権者」、「住宅ローン契約者→抵当権設定者」という形で設定登記が行われており、住宅ローンの完済を条件に、抹消できるようになっています。このため、マイホーム売却時には、住宅ローンを完済する必要があるのです。

住宅ローンの完済には、「マイホームの売却額＋自己資金」を充てるのが一般的。ただし、住宅ローン残高が多い場合、「マイホームの売却額＋自己資金」では、住宅ローンが完済できないケースも少なくありません。

こうした場合、買い替えローン（住み替えローン）を利用すれば、残った住宅ローン分を新しく借り入れるローンに上乗せし、返済することが可能です。ただし、その分、借り入れ額が多くなり、返済の負担が大きくなるほか、住宅ローンの審査が厳しくなる点にも注意しましょう。

マイホームを売却する際は、以下の項目にいくらかかるのかを事前にシミュレーションし、できる限り負担を抑え、マイホームを売却できるよう、準備しておくことが大切です。

また、マイホームの売却額（売却価格）は、どの不動産仲介業者を利用するかで大きく変わってきます。不動産仲介業者によって、査定価格はもちろん、得意とする物件も場所も異なるため、1社の不動産仲介業者だけに査定を依頼するのではなく、複数の不動産仲介業者に査定してもらい、査定結果を比較することが大切です。
この際、査定価格が高いところが良い不動産会社という訳ではない点には注意しましょう。大切なのは物件の売却相場に対してどの程度の査定価格になっているのか？また担当者は信頼できるかという2点です。
「不動産一括査定サイト」を利用すれば、インターネットから、複数の不動産仲介業者に査定を依頼することが可能。簡易査定の結果がメール（または郵送）で届き、マイホームの売却額を簡単に比較できるため、マイホームを売却する際は、「不動産一括査定サイト」を上手く活用すると良いでしょう。

マイホームの売却におすすめの不動産一括査定サイト

住宅ローン返済期間中に転勤が決まった場合の対処法　その3
家族全員で引っ越し、マイホームを賃貸に出す

「転勤の期間が決まっており、数年後に家族で戻ってくる予定がある」、「転勤期間中、マイホームを収益物件として誰かに貸し、収入を得たい」という場合は、マイホームを賃貸に出すのがおすすめです。

賃貸には、期限を決めてマイホームを賃貸に出す「定期借家契約（定借）」と、期間を決めずにマイホームを賃貸に出す「普通借家契約（賃貸借契約）」の2種類がありますが、転勤から戻ってくる期間がある程度決まっている場合は、「定期借家契約」を選ぶのがおすすめ。
（※ちなみに、「普通借家契約」で賃貸に出してしまった場合、現在の法律では入居者に簡単に退去してもらうことはできず、原則、入居者の意向が優先されるため注意が必要です。）

ただし、定期借家契約で貸し出す場合も、下記の注意点があるため、マイホームを賃貸に出す場合は、事前にしっかり確認しておきましょう。

また、不動産無料査定サイトの中には、マイホームを賃貸に出した場合の賃料の提案が受けられるところもあるので、転勤を機に、マイホームを賃貸に出す際は、ぜひチェックしておきましょう。

マイホームを賃貸に出す際におすすめの不動産無料査定サイト

コラム マイホームを空き家として維持する（保守する）方法

「将来、その家に戻る予定があるが、それまでマイホームを賃貸に出すのは避けたい」といった場合、マイホームを空き家として維持する（保守する）のも一つの方法です。

ただし、マイホームを空き家にすると、家が荒れやすくなることに加え、防犯面で近隣の人に迷惑をかける可能性があるため、定期的にマイホームに戻る、または業者に依頼するなどして、家を維持・管理する必要があります。マイホームを空き家として維持する場合、管理費・維持費が発生する点には注意しましょう。（※加えて、空き家の状態でも、固定資産税は発生します。）
また、人が住んでいない家に火災保険を付けることは難しいため、火災保険の更新が難しくなる点や、火災保険に加入できた場合でも、保険料が高額になる点にも注意が必要です。

マイホームを空き家として維持する際は、維持費としてどれくらいの費用がかかるのか事前に把握しておきましょう。もし、転勤期間中、空き家として維持するのが難しい場合は、マイホームの売却や賃貸を検討するのがおすすめです。

住宅ローン返済期間中に転勤が決まった場合の対処法～まとめ～住宅ローン返済期間中に転勤が決まった場合の対処法

住宅ローン返済期間中に転勤が決まった場合の対処法について解説した今回の特集はいかがでしたでしょうか？
住宅ローンの返済は長期に渡るため、返済期間中に仕事の都合で転勤になり、マイホームに住むのが難しくなるケースは少なくありません。なかには、急な転勤を命じられ、マイホームや住宅ローンをどうしたらよいのかわからないという方もいらっしゃるはず。

住宅ローン返済期間中に転勤になった場合の対処法は1つではありません。それぞれの方法をチェックし、住宅ローンをどうするのかもしっかり検討し、自分にとってベストな方法を選択することが大切です。

近いうちに転勤を予定している方や、将来、転勤する可能性のある方は、本特集を参考に、住宅ローン返済期間中に転勤が決まった場合の対処法をチェックし、転勤時、マイホームや住宅ローンをどうするかを決める際の参考にしましょう。