住宅ローン講座フラット35と35年固定の住宅ローンの違いとは?人気の商品を比較

フラット35と35年固定の住宅ローンの違いとは?人気の商品を比較

はじめにフラット35と35年固定の住宅ローンの違いとは?人気の商品を比較

借り入れ期間中の金利が変わらないため、借り入れ時に毎月の返済額・総返済額を確定でき、返済計画の立てやすさが魅力の長期固定型住宅ローン。マイホーム購入に向け、住宅ローンの利用を検討している方の中には、長期固定型で住宅ローンを組もうと考えている方も多いはず。
ちなみに長期固定型の住宅ローンを組む場合、「フラット35を利用する」、「民間の金融機関が提供する35年固定の住宅ローン(以下「35年固定の住宅ローン」)を利用する」という2つの選択肢があります。

一見すると変わらないように見えるこの2つの選択肢ですが、実は大きな違いがあります。では、この2つにはどのような違いがあるのでしょうか?

フラット35と35年固定の住宅ローンの違いとは?人気の商品を比較

今回の特集は、35年の長期固定型住宅ローンでの借り入れを検討している方向けに、「フラット35」と「35年固定の住宅ローン」の違いを解説。さらに、住宅ローン比較.jp編集部がおすすめするフラット35住宅ローンと、35年固定の長期固定型住宅ローンについてもご紹介します。
長期固定型住宅ローンの利用を検討している方は、ぜひ最後までチェックしてください。

フラット35と35年固定の住宅ローンの違いフラット35と35年固定の住宅ローンの違いとは?人気の商品を比較

はじめに、「フラット35」と「35年固定の住宅ローン」、それぞれの特徴とその違いを見ていきましょう。

フラット35とは

フラット35は、住宅金融支援機構(※1)が民間の金融機関と提携し、販売する長期固定型住宅ローン。商品の内容や利用条件等は、住宅金融支援機構が定めた基準に則っているため、金利や事務手数料、付帯サービス以外はどの金融機関から借りても同じです

  • 住宅金融支援機構 … 国土交通省と財務省が所轄する独立行政法人。住宅金融市場における安定的な資金供給を支援し、省エネ住宅など、良質な住宅の普及を推進している。

フラット35の特徴

全期間固定金利

フラット35の住宅ローン金利は、全期間固定金利となっており、借り入れ期間中の金利が変わりません。借り入れ時に総返済額を確定できるため、返済計画が立てやすい点がフラット35の大きな魅力。フラット35であれば、借り入れ期間中に金利の変動を気にする必要がないため、安心して利用することができます。

団信(団体信用生命保険)への加入が任意

民間の金融機関が提供する住宅ローンとは異なり、フラット35の場合、団信への加入義務がありません。(※民間の金融機関が提供する35年固定の住宅ローンの場合、団信への加入が必須)
つまり、「持病がある」といった健康状態の関係で団信に加入できず、住宅ローンを組むのが難しい人でも、フラット35であれば、加入することが可能です。もちろん、フラット35で団信に加入することもできます。その場合、住宅ローン金利が0.2%高くなる点には注意しましょう。
団信に加入しない場合は、万一に備え、保険会社が提供する「生命保険」や「収入保障保険」等の保険に加入しておくと安心です。

審査のハードルが低い

民間の金融機関が販売する住宅ローンと比較すると、審査のハードルが低い点もフラット35の特徴の一つ。フラット35の場合、利用条件(審査条件)が明確に決まっており、その条件を満たしていれば、確実に融資を受けることが可能です
民間の金融機関が販売する住宅ローンの審査になかなか通らない人や、収入が不安定な自営業の人でも、条件さえ満たしていれば融資を受けることができる点は、フラット35の大きなメリットといえるでしょう。

フラット35 審査条件

  • 申し込み時の年齢が70歳未満の方、最終返済時80歳未満の方(親子リレー返済を利用する場合は、70歳以上の方の申し込みも可)
  • 日本国籍または永住許可を有する方
  • 年収に占めるすべての借り入れの年間返済額(本件融資を含む)の割合(=総返済負担率)が下記基準を満たしている方

    年収400万円未満の場合年間返済額が年収に占める割合:30%以下

    年収400万円以上の場合年間返済額が年収に占める割合:35%以下

35年固定の住宅ローンとは

民間の金融機関(銀行や信用金庫など)が独自に開発し、提供する住宅ローン。各金融機関が独自開発した商品になるため、金融機関によって、商品の内容や利用条件、付帯サービス等が異なります

35年固定の住宅ローンの特徴

金利タイプを選択できる

35年固定の住宅ローンの場合、金利タイプを「変動金利」、「全期間固定金利」、「当初固定金利」から選択できます。フラット35と同様に、借り入れ期間中の金利を一定にしたい場合は、「全期間固定金利」を選ぶのがおすすめ。
また、金融機関によっては、特約期間が35年の「当初固定金利」を選ぶと良いでしょう。

金利タイプの違い

変動金利 市場の金利に連動して住宅ローン金利が変動する住宅ローン。金利の変動によって、住宅ローンの総返済額が大きく変わる。金利の急変動に対応するため、金利が上昇した場合も当初5年間は返済額が固定される。
全期間固定金利 借り入れから完済まで、金利が一定の住宅ローン。変動金利や当初固定金利と比較すると、金利はやや高めに設定されているが、借り入れ時に金利と総返済額を確定できるため、返済位計画が立てやすく、安心して利用できる。
当初固定金利 特約期間中(当初固定期間中)は金利が固定され、特約期間が終了するタイミングで、次の期間に利用する住宅ローンのタイプと期間を選択できる住宅ローン。全期間固定金利と比較すると、特約期間中は優遇金利幅が大きく、有利な金利で住宅ローンを組むことができる。ただし、特約期間終了後、金利が大幅に上がるケースがある点には注意が必要。

所定の団信(団体信用生命保険)への加入が必須

フラット35とは異なり、35年固定の住宅ローンでは、契約者に万一のことがあった場合のリスクに備え、所定の団信への加入を住宅ローン利用時の必須条件としています
ちなみに団信とは、「団体信用生命保険」の略で住宅ローン返済期間中に住宅ローン契約者が死亡または高度障害になった場合に適用される保険のこと。団信が適用されると、住宅ローンの残金を保険会社が金融機関に支払うことで住宅ローンが清算され、住宅ローン残高が0円になります。
また、数ある金融機関の中には、団信に「全疾病保障」や「がん診断保障」を無料付帯できるところもあるので、35年固定の住宅ローンを選ぶ際は団信についても併せてチェックしておくとよいでしょう。

住宅ローン審査が厳しい

35年固定の住宅ローンは、フラット35と比較すると、借り入れ(借り換え)審査が厳しく設定されています。また、審査基準(審査の難易度)が金融機関によって異なる点には注意が必要。
金融機関A社の住宅ローン審査に通過しなかった場合でも、別の金融機関B社では審査に通過できるケースがあるので、35年固定の住宅ローンを利用する際は、いくつか候補を絞り込み、複数の金融機関に審査を申し込みんでおくことをおすすめします

フラット35と35年固定の住宅ローンの違いをまとめると以下の通り。

「フラット35」と「35年固定の住宅ローン」の違い

フラット35 35年固定住宅ローン
融資目的
  • 新築住宅購入:〇
  • 中古住宅購入:〇
  • 中古住宅購入+リフォーム:〇
  • リフォーム:△
    ※フラット35(リフォーム一体型)で取り扱う
  • リノベーション:×
  • 新築住宅購入:〇
  • 中古住宅購入:〇
  • 中古住宅購入+リフォーム:〇
  • リフォーム:〇
  • リノベーション:〇
金利タイプ 全期間固定金利型
  • 変動金利
  • 全期間固定金利
  • 当初固定金利
審査の難易度 ※利用条件が明確に決まっている ※金融機関によって異なる
審査条件 明確に決まっている 金融機関によって異なる
団信への加入 任意 必須
対象物件

住宅の床面積

  • 一戸建ての場合:70平米以上
  • マンションの場合:30平米以上
金融機関によって異なる
住宅ローンの借り換え
繰り上げ返済手数料 繰り上げ返済の最低金額が100万円以上に設定されているケースが多い
(※金融機関によって異なる)
ネット銀行を中心に、1円単位での繰上げ返済に対応しているところが多い
(※金融機関によって異なる)

フラット35と35年固定の住宅ローンを比較フラット35と35年固定の住宅ローンの違いとは?人気の商品を比較

本チャプターでは、住宅ローン比較.jp編集部がおすすめするフラット35と35年固定の住宅ローンを厳選。それぞれの住宅ローンの特徴を比較していきます。
各住宅ローンの特徴をチェックし、自分の希望を満たす住宅ローン商品を見つけましょう。

おすすめのフラット35

楽天銀行 フラット35

楽天銀行 フラット35

住宅ローン金利
2019年4月
21-35年固定:1.27
  • 融資比率9割以下の場合
  • 団信ありの場合。団信に加入しない場合は表示金利-0.2%
取り扱い事務手数料 借り入れ金額の1.404%(税込)
  • 楽天銀行を返済口座に指定すると借り入れ金額の1.08%(税込)に優遇
保証料 無料
一部繰り上げ返済手数料
  • 住宅金融支援機構「住・My Note」利用の場合…無料※10万円以上
  • 楽天銀行マイページまたは電話の場合…無料※100万円以上

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楽天グループのネット銀行「楽天銀行」が提供する長期固定型住宅ローン。オリコンが実施する「2018年 顧客満足度調査 住宅ローン 全期間固定・フラット35」において第1位を獲得するなど、数あるフラット35のなかでも高い人気を誇っている。
楽天銀行の特徴は、取り扱い事務手数料の安さ。フラット35を提供する金融機関では、取扱い事務手数料を借入金額の2.16%(税込)に設定しているところが多いが、楽天銀行の場合、取り扱い事務手数料は借り入れ金額の1.404%(税込)に設定。さらに、「楽天銀行」をフラット35の返済口座に指定すると、取り扱い事務手数料は借り入れ金額の1.08%まで優遇。保証料も無料となっており、諸費用を安く抑えることができる点も、楽天銀行のフラット35の大きな魅力といえるだろう。
また、数あるフラット35提携ローンの中でも最低水準の住宅ローン金利で借り入れることができる他、楽天スーパーポイントや手数料の面で優遇が受けられる「ハッピープログラム」の会員ステージが1ステージアップする点もチェックしておきたい。
フラット35での借入れを検討する際、楽天銀行は有力な候補の一つといえるだろう。

ARUHI フラット35

ARUHI フラット35

住宅ローン金利
2019年4月
21-35年固定:1.27
  • 融資比率9割以下の場合
  • 団信ありの場合。団信に加入しない場合は表示金利-0.2%
取り扱い事務手数料 借り入れ金額の2.16%(税込)
  • Webからの新規借り入れで、取り扱い事務手数料が借り入れ金額の1.08%(税込)に優遇
保証料 無料
一部繰り上げ返済手数料
  • 住宅金融支援機構「住・My Note」利用の場合…無料※10万円以上
  • 電話の場合…無料※100万円以上

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8年連続(※2010年度~2017年度)、フラット35のシェアNo.1を誇るARUHIが提供する長期固定型住宅ローン
ARUHI フラット35では、数あるフラット35のなかでも、最低水準の住宅ローン金利を実現。また、団信に加入し、自己資金を2割以上用意すると、通常のフラット35と比較しても、さらに金利が優遇される「スーパーフラット」を利用することができる。
さらに、Webからの新規借り入れで、取り扱い事務手数料が借り入れ金額の2.16%(税込)から1.08%(税込)に優遇される点もチェックしておきたい。
ARUHIは、全国に130以上(※2018年3月31日現在)の実店舗を展開しており、対面で住宅ローンに関する様々な相談ができる点も、他のフラット35と比較した際のARUHIの大きな魅力といえるだろう。
その他にもARUHIでは、引っ越しやハウスサービス、電気・ネット回線、レジャー・旅行等のサービスにおいて優待が受けられる「ARUHI 暮らしのサービス」を2年間、年会費無料で利用できる特典が付帯。利便性に優れ、高い実績を誇るARUHIは、フラット35の利用を検討する際、ぜひ候補に入れておきたい。

おすすめの35年固定住宅ローン

住信SBIネット銀行住宅ローン

住信SBIネット銀行

住宅ローン金利
2019年4月
当初引き下げプラン35年:1.37%
取り扱い事務手数料 借り入れ金額の2.16%(税込)
保証料 無料
一部繰り上げ返済手数料 無料

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数ある金融機関のなかで、トップクラスの実績と利用者からの高い満足度を誇る「住信SBIネット銀行」の住宅ローン。
住信SBIネット銀行の特徴は、住宅ローン金利の低さ。業界最低水準の住宅ローン金利を実現しており、他の金融機関と比較しても、有利な条件で住宅ローンを組むことができる
住信SBIネット銀行では、全期間、基準金利から一律金利を引き下げる「通期引下げプラン」と、特約期間の金利を基準金利から大きく引き下げる「当初引き下げプラン」を用意。35年で住宅ローンを組む場合、適用される住宅ローン金利が低い「当初引き下げプラン 35年」を利用するのがおすすめ
また、住信SBIネット銀行では、保証料、一部繰り上げ返済手数料が無料となっているほか、団信・全疾病保障が無料付帯。さらに、住宅ローン契約者が女性の場合、ガン診断給付金保障も無料付帯する。
その他にも契約の際、「Web契約手続きサービス」を利用すれば、紙の書類でのやり取りを省略することで、印紙代を節約することもできる。初期費用を抑えつつ、低金利での借り入れに対応している住信SBIネット銀行は、35年固定の住宅ローンを借り入れる際、有力な選択肢の一つといえるだろう。

三井住友銀行

三井住友銀行

住宅ローン金利
2019年4月
超長期固定金利型20年超~35年以内:1.68
取り扱い事務手数料 WEB申込専用住宅ローン
借り入れ金額の2.16%(税込)
  • 「超長期固定金利型」の場合、「固定金利手数料」として、別途10,800円(税込)
保証料 32,400円(税込)
一部繰り上げ返済手数料
  • インターネットバンキング(SMBCダイレクト)…無料
  • 窓口(専用パソコン)…5,400円(税込)
  • 窓口(書面)…16,200円(税込)

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メガバンクの一角、「三井住友銀行」が提供する住宅ローン。
三井住友銀行では、35年固定の住宅ローンとして、借り入れ期間中、全期間の金利が固定される「超長期固定金利型」を用意。「20年超~35年以内」の住宅ローン金利は2%を大きく下回っており、メガバンクの中では、トップクラスの低金利を実現している
また、住宅ローン金利に年0.3%金利を上乗せすることで、ガン(上皮内ガンを除く)、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎を対象とした「8大疾病保障」をカバーする団信を付帯することが可能。さらに、住宅ローン金利に年0.18%金利を上乗せすると、住宅ローン返済期間中、夫婦のどちらかに万一のことがあった場合、住宅ローン残高が0円になる「クロスサポート」特約を付帯することもできる。
その他にも、三井住友銀行では必要な情報を入力し、書類をスマートフォンのカメラで撮影・アップロードするだけで、住宅ローンの審査に申し込みができる「住宅ローン審査申込アプリ」を用意。簡単に住宅ローンの審査申し込みができるのは、嬉しいポイントといえるだろう。
三井住友銀行は、メガバンクが提供する35年固定の住宅ローンを借り入れる際、ぜひチェックしておきたい住宅ローンの一つ。

フラット35と35年固定の住宅ローンを比較~まとめ~フラット35と35年固定の住宅ローンの違いとは?人気の商品を比較

フラット35と35年固定の住宅ローンの違いとは?人気の商品を比較

フラット35と民間の金融機関が提供する35年固定の住宅ローンを比較した今回の特集はいかがでしたでしょうか?
同じ「借り入れ期間35年」の住宅ローンを組む場合でも、フラット35と35年固定の住宅ローンとでは、住宅ローン審査の基準も違えば、金利も大きく異なるため、実際に35年の長期固定で住宅ローンを組む場合は、それぞれの特徴をしっかりと把握したうえで、自分に合った商品を選ぶことが大切です

35年の長期固定型住宅ローンの借り入れを検討している方は、本特集を参考に、フラット35と民間の金融機関が提供する35年固定の住宅ローンの違いをチェックし、住宅ローン選びの際に役立てましょう!

著者 溝口 麻衣

Hayakawa所属のチーフライター兼編集者。主な執筆ジャンルは英会話、格安SIM、住宅ローン、保険、エンタメ。
わかりやすく、ちょっとした気付きのある記事を目指して、日々原稿を執筆中。御朱印集めと北欧関連の情報収集が好き。