住宅ローン講座住宅ローンを組む前に知っておくべき5つのポイント

住宅ローンを組む前に知っておくべき5つのポイント

住宅ローンを組む前には5つのポイントをチェックしよう!住宅ローンを組む前に知っておくべき5つのポイント

住宅ローンは現在、多くの銀行や、住宅ローン専門金融機関が取り扱っています。
新しく住宅ローンを組む場合は、住宅ローンについてどのようなことを理解しておけば良いのか、さまざまな住宅ローンを比較する場合、どこをチェックすれば良いのか迷いがちです。

そこで今回の住宅ローン比較の特集は、住宅ローンを組む前に知っておくべきポイントに注目。それぞれのポイントについて掘り下げて解説すると共に、おすすめの住宅ローンの情報も厳選し、紹介しているので、住宅ローンの利用を検討している方は、是非最後までチェックしてみてください。

住宅ローンを組む前にチェックしておきたい5つのポイント

  1. 住宅ローン審査
  2. 金利タイプ
  3. 手数料(事務手数料)
  4. 団信(団体信用生命保険)
  5. 繰り上げ返済

住宅ローンを組む前のチェックポイント その1:住宅ローン審査住宅ローンを組む前に知っておくべき5つのポイント

住宅ローンを組む際、まずはじめにチェックしておくべきポイントは、金融機関による審査。ほどんどの金融機関が「事前審査」と「本審査」の2つの審査を実施しており、住宅ローンの借り入れを実行するためには、両方の審査を通過する必要があります。

住宅ローンの「事前審査」と「本審査」はどう違う?

住宅ローンを組む前に知っておくべき5つのポイント

住宅ローンの事前審査では、住宅ローン契約者の信用情報や借入希望額の妥当性などが審査対象になります。
信用情報とは、住宅ローン以外の借入(自動車ローン、カードローン、スマホの分割払いetc.)の有無、クレジットカードの利用状況や返済状況に加え、過去に延滞がないかどうかもチェックされます。
借入希望額の妥当性については、借り入れを予定している金額に利息も含めた返済額が、契約者の収入の一定範囲内に収まっているかどうかがポイントになります。これは「返済負担率」と呼ばれており、年収に占める年間返済額の割合をチェックされることが一般的で、民間の銀行であれば返済負担率は20%前後(金融機関の審査基準や契約者の年収により異なる)、フラット35では30~35%が標準とされています。

一方の本審査では、契約者の年収に加え、健康状態や完済時の年齢、勤続年数などもチェック対象に
また、物件の評価額(担保としての価値)も審査対象となるケースがほとんどです。事前審査と比較すると、審査項目が増えることから、事前審査を通過しても本審査で落ちてしまったり、借入額が減額されるケースも少なくありません。

金融機関や住宅ローンの種類によって審査の通りやすさが異なる

事前審査・本審査ともに、審査の基準は金融機関によって異なります。基本的には、民間の金融機関が提供する住宅ローンのほうが、住宅金融支援機構の提供する「フラット35」よりも基準が厳しくなります。
フラット35の場合は、住宅ローンの審査基準が明確に公開されており、契約者の年齢や返済負担率、物件の条件、借り入れ用途等の条件を満たしていれば、住宅ローン審査をクリアできるはずです。

住宅ローンを組む前のチェックポイント その2:金利タイプ住宅ローンを組む前に知っておくべき5つのポイント

住宅ローンを組む前に知っておくべき5つのポイント

住宅ローンの金利タイプには、変動金利型、固定金利特約型(固定期間選択型)、固定金利型(全期間固定型)の3種類があります。
現在、もっとも人気のある金利タイプは変動金利型で、住宅ローンの新規貸出の約70%を変動金利型が占めています(固定金利特約型:約25%、固定金利型:約5%)
住宅ローンを選ぶ際は、それぞれの金利タイプの特徴をしっかりチェックしておきましょう。

変動金利型住宅ローンの特徴

半年に一度、市場金利(短期プライムレート)の動向によって借入金利が変動する。3つの金利タイプの中ではもっとも金利が低く、住宅ローンの総返済額を抑えることができる
市場金利が低下すると、低金利の恩恵をすぐに享受できる反面、金利の動向が予測しづらく、完済時の総返済額を確定できない。

固定金利特約型(固定期間選択型)住宅ローンの特徴

当初5年、当初10年というように所定の期間、住宅ローン金利が固定される。この固定期間中の金利が大幅に優遇されることから、金融機関によっては変動金利型より低く設定される場合も。
固定期間終了後は、金融機関の設定する所定の金利が適用される(金利タイプの選択も可能)が、当初の固定期間よりも金利が上昇するケースが多く、総返済額が膨らむ可能性がある

固定金利型(全期間固定型)住宅ローンの特徴

借り入れの際の金利が、返済中の全期間適用される。一般的に住宅ローンの「固定金利」と言うと、全期間固定金利型を指す。代表的な住宅ローンは「フラット35」。
金利の変動がないため借り入れ時に総返済額を確定できる。ただし、借り入れ後に金利が低下した場合は、住宅ローンを借り換えない限り、金利低下のメリットを享受することができない。

住宅ローンを組む前のチェックポイント その3:手数料(事務手数料)住宅ローンを組む前に知っておくべき5つのポイント

住宅ローンを組む前に知っておくべき5つのポイント

住宅ローンを組む際は、借入額とは別に、物件の登記費用や火災保険料などの「諸費用」が発生します。
これらの諸費用のうち、金融機関に支払う「事務手数料」は、住宅ローンを組む金融機関によって計算方法が異なり、金額に差が出やすい部分です。
事務手数料の計算方法は、借入額に対して一定率の費用が発生する「定率型」と、借入額にかかわらず一定の金額を支払う「定額型」の2種類があります。
一般に、定率型と定額型を比較すると、借入額が少ない場合は定率型が、借入額が大きくなるにつれて定額型のほうが有利になります
たとえば、事務手数料が定率型の「住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン」と、定額型の「新生銀行 パワースマート住宅ローン」を比較すると、借入額が250万円から750万円よりも多くなると、定額型である新生銀行の事務手数料のほうが有利になります。

定率型の代表的な住宅ローン

住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン

事務手数料:借入額×2.20%(税込)

借入額200万円 4万4,000円(税込)
借入額1,000万円 22万円(税込)
借入額3,000万円 66万円(税込)

定額型の代表的な住宅ローン

新生銀行 パワースマート住宅ローン
(団信のみ付帯の場合)

事務手数料:一律55,000円(税込)

  • ※安心パック(通常)は一律11万円(税込)
  • ※安心パックW(ダブル)&安心パックSは一律16.5万円(税込)

新生銀行 パワースマート住宅ローン

新生銀行 住宅ローン

新生銀行が提供する住宅ローン。オプションプランの「安心パック」「安心パックW」「安心パックS」のいずれかを申し込むと、繰り上げ返済を行った場合に短縮した期間ぶんの元本返済を休憩できる「コントロール返済」と、所定の要介護状態となった場合に住宅ローン残高がゼロになる「団体信用介護保障保険」が自動付帯する。
また、「安心パックW」には病児保育サービスや家事代行サービスが、「安心パックS」には自然災害の補償が付帯。いずれも金利の上乗せはなく無料だが、通常5.5万円(税込)の事務手数料が、安心パックは11万円(税込)、安心パックWと安心パックSは16.5万円(税込)になる。

新生銀行 パワースマート住宅ローン

住宅ローンを組む前のチェックポイント その4:団信(団体信用生命保険)住宅ローンを組む前に知っておくべき5つのポイント

住宅ローンの契約と同時に加入する団信(団体信用生命保険)も金融機関による差が出やすいポイントです。
団信とは、契約者に万一のことがあった場合に返済額が免除される住宅ローン専用の生命保険のこと。住宅ローンを組む場合は、ほとんどの金融機関で加入必須となります。
団信は死亡保障が主契約(メインの保障)となりますが、病気やケガの場合にも住宅ローンの返済が一部免除されるなど金融機関によってさまざまな追加保障があります。
団信に力を入れている金融機関の場合、これらの疾病保障を無料(金利の上乗せなし)で付帯できること。住宅ローンを検討する際のチェックポイントのひとつとして、考えておくと良いでしょう。

auじぶん銀行 住宅ローン

auじぶん銀行 住宅ローン

概要 インターネット専業銀行「auじぶん銀行」が提供する住宅ローン。仮審査から契約までをすべてオンライン上で行える、住宅ローン契約手続きのペーパーレス化を日本で初めて実現。契約書に貼付する印紙代も不要となる。
団体信用生命保険 がんと診断された場合に住宅ローン返済が半額免除となる「がん50%保障団信」と、病気・ケガが原因で働けない状態となった場合に返済が免除になる「全疾病保障」を金利上乗せなしで付帯可能
また、金利の上乗せはあるものの、持病がある人でも入りやすい「ワイド団信」、がんと診断された場合に住宅ローン残高がゼロになる「がん100%保障団信」、生活習慣病の保障を手厚くした「11疾病保障団信」などを取り扱う。すべての団信に、余命6ヶ月と判断された場合に住宅ローン残高がゼロになる「リビング・ニーズ」特約が付帯。

auじぶん銀行 住宅ローン

住宅ローンを組む前のチェックポイント その5:繰り上げ返済住宅ローンを組む前に知っておくべき5つのポイント

住宅ローンを組む前に知っておくべき5つのポイント

住宅ローンは、繰り上げ返済を行うことで利息の支払いを減らし、早めに完済することができます。
返済中に繰り上げ返済を検討している場合は、ネットから簡単に繰り上げ返済をできる金融機関がおすすめ。
なお、繰り上げ返済にかかる手数料も、「一部繰り上げ返済」は無料の金融機関が増えているものの、「全額繰り上げ返済」は有料となるケースが多いので、念のため金額をチェックしておきましょう。
一部のネット銀行では、オンラインで1円単位から繰り上げ返済ができ、「全額繰り上げ返済」の手数料も変動金利で借り入れている場合は無料になる等、繰り上げ返済の利便性が高くなっています。

住信SBIネット銀行 住宅ローン

住信SBIネット銀行 住宅ローン

特徴 ネット銀行大手「住信SBIネット銀行」が提供する住宅ローン。変動金利型と固定金利特約型、フラット35を取り扱う。
住宅ローン金利の低さに定評があり、住宅ローン保証料や団信保険料が無料。また、団信の疾病保障も「全疾病保障」が無料で付帯しており、病気やケガで所定の状態のまま入院しローン返済日を迎えた場合の返済額がゼロとなるほか、就業不能状態が12ヶ月間継続すると住宅ローン残高がゼロになる。
繰り上げ返済 一部繰り上げ返済は手数料無料で、ネットから1円以上1円単位で手続き可能。全額繰り上げ返済も変動金利の適用中は無料となる(固定金利期間中は33,000円・税込)。
なお、フラット35の場合は100万円単位で手数料無料。もしくは住宅金融支援機構が提供するオンラインサービス「住・My Note(すまいノート)」に登録することで10万円単位(手数料無料)で可能となる。

住信SBIネット銀行

住宅ローンを組む前に!基本のポイントを押さえて自分に合った住宅ローンを選ぼう住宅ローンを組む前に知っておくべき5つのポイント

住宅ローンを組むとき、多くの方は、給与振込などで利用しているメインバンクや、不動産業者から紹介された銀行、メガバンクやネット銀行など、いくつかの金融機関を比較するでしょう。

住宅ローンは、金融機関ごとに金利や事務手数料、団信の内容や費用などが異なるため、あらかじめ、ご自身の中で比較ポイントをリストアップしておくと、効率良く比較することができます
手数料や金利といった直接費用が発生する部分はもちろんのこと、10年、20年と返済する住宅ローンは、借り換えをしない限り、申し込みをした金融機関のサービスやシステムを利用するため、団信の保障内容や繰り上げ返済の使い勝手も大切なチェックポイントです。

今回ご紹介した「住宅ローンの5つのポイント」も参考に、それぞれの金融機関を比較し、ご自身に合った住宅ローンを選びましょう。

著者 長尾 尚子

著者 長尾 尚子

フリーランスライター。得意分野は、育児・教育、住宅ローン、保険、金融、エンタメ等、幅広い。子ども2人を育児中のママでもある。
【資格】消費生活アドバイザー、FP2級