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住宅ローンを無理なく返済できる金額とは?住宅ローン比較 最新ニュース 第8回

住宅を購入する際の目安として、一般的には頭金が2割。住宅ローンの月々の返済額は月収の25%以内にするべきと言われています。

これは戦後の日本人が右肩上がりの経済の中、猛烈に働き、マイホームを購入していた数十年前に産まれた格言の一つで、現代になっても信じられてきました。しかしながらこの格言は、率直に言って今の時代にそぐわないものになりつつあります。その理由はいくつかありますが、主に下記の3点が挙げられます。

  1. 1長く続いたデフレと崩壊した右肩上がりの経済
  2. 2給与の伸びの鈍化
  3. 3終身雇用の崩壊

1、2、3はどれも密接に関係しており、経済が停滞した事で、日本独自の社会体制「終身雇用が崩壊」、給与も安定的に上昇しなくなりました。

「頭金2割」「月々の返済額は月収の25%」という格言は、右肩上がりの経済と給料、定年まで雇用が守られる事を前提としており、それが崩壊した今の時代では、考え方を新たにしなければいけません。

まず認識しなければいけないのは住宅ローンを完済できれなければ、最終的にマイホームは自分のものにはならないという点です。つまり、住宅ローンの返済計画は無理なく返済できなければいけません。今後右肩上がりの経済や給料を描けないのであれば、返済計画は今までより慎重に考える事が大切です。

月々の返済額を決める際は、月収の25%ではなく、まず生活費を十分に確保し、その残りの費用から無理なく返済できる額を決めるべきです。

ではどの程度の金額を返済にまわせばよいのかという点ですが、住宅ローン・アドバイザー淡河範明氏は、返済額はFCF(フリーキャッシュフロー)、つまり家計で産みだせる年間の余剰資金から考えるべきだと主張しています。住宅ローン比較としてもこの意見に賛成であり、住宅ローンの返済額は、年収の○割や月収の○割ではなく、その家計が持つ貯蓄とキャッシュフローから考えるべきだと思います。

例えば賃貸住宅を借りた場合の家賃が12万円、住宅を購入した場合の住宅ローンの返済額が同様に12万円だったとします。この金額だけ見ると一見、負担は同じように思いますが、住宅を購入した場合、資産に対して固定資産税や都市計画税、団信保険料が必要になります。また火災保険はどちらも必要ですが、一般的に住宅を購入した場合のほうが高くなります。

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さらに賃貸住宅の場合は必要ない、修繕積立金等も住宅を購入した場合、必要になります。

つまり賃貸住宅に住んでいた時と同じ金額を住宅ローンで組んでしまうと家計は苦しくなってしまうのです。

賃貸住宅に住んでいた時と同じ生活水準を保ちたいのであれば、賃貸と住宅購入に上記のような違いがあるという事を認識した上で、少し住宅ローンでの返済額は減らすようにしたほうが良いでしょう。

もちろん返済が早く終わったほうが家計の負担が減るのは間違いないので、十分に資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済を上手く活用すると良いでしょう。

以前は繰り上げ返済を行うたびに手数料が必要になるため、繰上げ返済する事自体に一定の負担がかかっていましたが、最近はネット銀行、大手都銀の多くが手数料無料で繰り上げ返済できるようになっています。

ある程度貯金が貯まったら繰り上げ返済を行い住宅ローンを圧縮していくと良いでしょう。

住宅購入時に頭金と毎月の返済額に悩むのは当然です。そんな時、憶えておいて頂きたいのが年収の○割、月収の○割と杓子定規に決めるのではなく、家計の状況に応じて無理のない返済計画を立てる事が一番重要だという点です。

その上で資金に余裕があれば繰上げ返済を活用する方法が、住宅ローン比較が推奨する最も無理のない住宅ローンの組み方です。

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