はじめに住宅ローンの基礎知識　初心者向けに選び方やチェックポイントを解説

マイホームの購入に向け、住宅ローンの利用を検討している方のなかには、「住宅ローンを組む際に、どのようなことを理解しておくとよいのか」「どうやって借入先の銀行や住宅ローンを選ぶのか」等がわからない方も多いはずです。

そこで今回の特集では、「住宅ローンの基礎知識」と題し、初心者が住宅ローンを組む際に知っておきたいチェックポイントを解説。さらに、住宅ローンの借入先の銀行の選び方も紹介しています。
これから住宅ローンを組む予定のある方、住宅ローンの借入を検討している方は、ぜひ最後までチェックしてみてください。

住宅ローンを組む前のチェックポイント住宅ローンの基礎知識①

住宅ローンの基礎知識①
住宅ローンを組む前のチェックポイント

はじめに、住宅ローンを組む前に知っておくべき5つのポイントを見ていきましょう。

住宅ローンを組む前のチェックポイント　その1
借入期間

住宅ローンを組む場合、まず「住宅ローンの借入期間」を決める必要があります。ちなみに、借入期間を決める際のポイントは、無理なく返済できる期間を選ぶことです。

一般的に住宅ローンの返済期間は、1年から35年の間で設定できます（※親子リレーローンなどを利用する場合は50年も可）。ただし、住宅ローンの返済に利息（金利）の支払いが伴う点には注意が必要です。

住宅ローンの総返済額は融資金額と借入期間に左右されるため、融資金額が少なく、借入期間が短いほど、金利負担が少なくなります。返済期間を長く設定すれば、毎月の返済額を抑えられるものの、その分、支払う金利の負担は増えることになります。
一方、返済期間を短く設定すると、金利負担は減るものの、毎月の支払額が大きくなり、家計が厳しくなるケースもあるでしょう。

つまり、住宅ローンを組む際は、自己資金（頭金）をどれだけ用意できるかも、家計の負担を減らすためのポイントといえます。
また、ご自身の家庭の資産状況やライフプラン、ライフイベントを考慮しつつ、これらのバランスがしっかりと取れる返済期間を選ぶことが大切です。

住宅ローンを組む前のチェックポイント　その2
金利タイプ

住宅ローンの金利タイプには、「変動金利型」「固定金利型（全期間固定型）」「固定金利特約型（固定期間選択型）」の3種類があり、どの金利タイプを選ぶかによって最終的な総返済額に大きな差が出ます。

住宅ローンを選ぶ際は、それぞれの金利タイプの特徴をしっかりチェックしておきましょう。

変動金利型住宅ローン

半年に一度、市場金利（短期プライムレート）の動向によって住宅ローンの借入金利が変動する。３つの金利タイプの中ではもっとも金利が低く、住宅ローンの総返済額を抑えることが可能。
ただし市場金利が低下すると、低金利の恩恵をすぐに享受できる反面、金利の動向が予測しづらく、完済時の総返済額を確定できないデメリットがある。

固定金利型（全期間固定型）住宅ローン

借り入れ時の金利が、返済中の全期間に適用される。一般的に住宅ローンの「固定金利」というと、全期間固定金利型を指す。代表的な全期間固定金利型の住宅ローンは「フラット35」。
金利の変動がないため、借り入れ時に総返済額を確定できる。その一方で、借り入れ後に金利が低下した場合は住宅ローンを借り換えない限り、金利低下のメリットを享受することができない。

固定期間選択型（固定金利特約型）住宅ローン

当初5年、当初10年というように所定の期間、住宅ローン金利が固定される。この固定期間中の金利が大幅に優遇されることから、金融機関によっては変動金利型より低い金利で住宅ローンの借入ができる場合も。
なお、固定期間終了後は、金融機関の設定する所定の金利が適用される（金利タイプの選択も可能）が、当初の固定期間よりも金利が上昇するケースが多く、総返済額が膨らむ可能性がある点には注意が必要。

住宅ローンを組む前のチェックポイント　その3
返済方法（元金均等返済or元利均等返済）

住宅ローンを組むと、「元金＋利息」を返済していくことになり、その返済方法には「元金均等返済」と「元利均等返済」の2種類があります。

「元金均等返済」と「元利均等返済」の違いは以下の通り。

元金均等返済

元金均等返済とは返済する元金分を一定にし、その時の借入金にかかる利息を上乗せして返済する方法です。借入当初の返済額は多いものの、元金が減るにつれ、徐々に返済額も減っていくメリットがあります。

元利均等返済

元利均等返済とは、返済額の元金と利息分を合算・調整することで、毎月の返済額を一定額に抑える返済方法です。
返済期間が経過するにつれ、返済額の「利息分と元金分の割合」が変化し、借入当初は利息分の占める割合が大きく、次第に元金分の占める割合が多くなっていく特徴があります。

一見すると、「元金均等返済」も「元利均等返済」も、どちらも大して変わらないように感じますが、住宅ローンの総返済額で見ると、元金均等返済の方が圧倒的に有利です。（※総返済額の合計は借入金額や年数によって変わりますが、数百万円単位の差が出るケースもあります）

その理由は、元利均等返済は最初の返済に対する利息の割合が高く、元金がなかなか減らないのに対して、元金均等返済は当初の返済額こそ多いものの、一定額の元金を常に返済していくことで、元金にかかる利息が徐々に減っていくからです。

返済計画を立てる場合、毎月の返済額が一定の元利金等返済の方がわかりやすいですが、資金にある程度余裕があるのであれば、結果的には元金均等返済を選択した方がお得です。
どちらの返済方法を選択するかは状況によりますが、住宅ローンを組む際は、2つの返済方法にどのような特徴や違いがあるのかを、事前にしっかりと把握しておきましょう。

住宅ローンを組む前のチェックポイント　その4
住宅ローン審査

住宅ローンを組むためには、借入先の金融機関による審査に通過する必要があります。

なお住宅ローンの審査として、ほどんどの金融機関が「事前審査（仮審査）」と「本審査」の２つの審査を実施しており、住宅ローンを組むためにはこの両方の審査に通過しなければなりません。

ちなみに事前審査・本審査ともに、審査基準は金融機関によって異なります。つまり、同じ内容で審査に申し込みをしたにも関わらず、ある金融機関では審査に通過し、別の金融機関では審査に通過できなかった…ということも十分にあり得ます。
そのため、住宅ローンの利用を検討する際は、複数の金融機関に事前審査の申し込みをしておくのがおすすめ。あらかじめ、複数の金融機関で事前審査に通過していれば、もし本審査で思い通りの結果が出なかった場合でも、別の金融機関で本審査から手続きをスタートできます。

住宅ローンの「事前審査（仮審査）」と「本審査」の違い

事前審査（仮審査）

住宅ローンの事前審査（仮審査）では、住宅ローン契約者の信用情報や借入希望額の妥当性などが審査の対象になります。

ちなみに信用情報とは、住宅ローン以外の借入（自動車ローン、カードローン、スマホの分割払いなど）の有無、クレジットカードの利用状況や返済状況に加え、過去に延滞がないかどうかもチェックの対象です。
借入希望額の妥当性については、借り入れを予定している金額に利息も含めた返済額が、契約者の収入の一定範囲内に収まっているかどうかがポイントになります。

これは「返済負担率」と呼ばれており、年収に占める年間返済額の割合をチェックされるのが一般的で、民間の銀行であれば返済負担率は20％前後（金融機関の審査基準や契約者の年収により異なる）、フラット35では30～35％が標準とされています。

本審査

一方、本審査では、契約者の年収に加え、健康状態や完済時の年齢、勤続年数などがチェック対象になります。また、物件の評価額（担保としての価値）も審査対象となるケースがほとんど。

事前審査と比較すると、審査項目が増えるため、事前審査を通過しても本審査で落ちてしまったり、借入額が減額されたりするケースも少なくありません。

住宅ローン審査のポイント

住宅ローンを組む前のチェックポイント　その5
住宅ローンの契約者と債務責任範囲

住宅ローンを組む際には、ローンの契約者を誰にするか、債務の責任範囲はどこまであるのかを決めておく必要があります。

住宅ローンの契約者と債務責任範囲

単体

世帯主や家計の担い手などが、単独で契約者となり、融資を受ける方法。この場合、契約者の情報（年収・勤続年数など）に基いて住宅ローン審査が行われます。
住宅ローンを組む際は保証人が不要となるケースも多く、契約者のみが団体信用生命保険（団信）に加入し、万一の際、遺された家族が住宅ローンの返済義務を負わないようにすることができます。

ペアローン

ペアローンとは、夫婦や親子など、家族2人の名義で住宅ローンを借入れる方法です。それぞれが金融機関と住宅ローン契約を結ぶため、審査も各自の収入に基づいて行われます。
また、例えば3,000万円の融資を受けたい場合、「夫2,000万円／妻1,000万円」といった形で融資を分散させることも可能。2人が異なる金融機関から融資を受けることもできます。二世帯住宅など同居を検討している場合には、親子リレーローンを利用するのも方法です。

ちなみに、ペアローンを利用する場合には、それぞれがお互いの連帯保証人となります。つまり、どちらかが住宅ローンの返済をできない状態（債務不履行）になった場合には、代わりに債務を引き継ぐことになります。また、2人とも団信に加入するため、配偶者・親に万一のことがあった場合にも、自身の債務は残ります。
ペアローンの場合、住宅ローンの契約数が2本になるため、事務手数料・契約書の印紙代などの諸費用が契約ごとにかかる点にも注意が必要です。

収入合算

収入合算とは、夫婦・親子の収入を合算することで融資限度額を増やす方法です。
例えば夫の年収が400万円、妻の収入が300万円の場合には、700万円を基準に審査が行われます。2人分の収入を元に申し込みを行う点ではペアローンと似ていますが、契約者・債務責任範囲に違いがあります。

なお、収入合算には「連帯債務型」と「連帯保証型」の2つのタイプがあり、それぞれ以下のような特徴があります。

収入合算　「連帯債務型」と「連帯保証型」の違い

連帯債務型

1人が主契約者、もう1人が連帯債務者になる収入合算。
連帯債務者とは、主契約者と同等の返済義務があり、融資元はどちらにも返済の請求をすることが可能です。また、団信には主契約者が加入するため、主契約者が死亡した場合には返済義務がなくなります。一方、連帯債務者が死亡した場合には、返済額に変化はありません。

連帯保証型

1人が主契約者、もう1人が連帯保証人になる収入合算。
連帯保証人は主契約者の返済が滞ったり、返済不能となった場合に返済の義務を負います。連帯保証型も団信に加入するのは主契約者のみとなるため、連帯保証人が死亡した場合に返済額の変化はありません。

借入先の銀行の選び方 5つのポイント住宅ローンの基礎知識②

住宅ローンの基礎知識②
借入先の銀行の選び方 5つのポイント

次に、住宅ローンの借入先の銀行を選ぶ際にチェックしておきたい5つのポイントをご紹介します。

住宅ローンの借入先の銀行の選び方 ポイント1
住宅ローン金利

住宅ローンの借入先の銀行を選ぶ際、まずチェックしておきたいのが住宅ローン金利（適用金利）です。銀行によって強みとする金利タイプが異なるため、同じ金利タイプでも、銀行によって適用金利が異なります。
※例えば、銀行のなかには、変動金利は低めに設定しているものの、固定金利は高く設定しているところもあります（逆パターンもあり）。

そのため、住宅ローンを組む際は、まず住宅ローンの金利タイプ（※「変動金利型」「固定金利型（全期間固定型）」「固定金利特約型（固定期間選択型）」）を決めておき、その上で、各銀行の住宅ローン金利を比較するのがおすすめです。

また、各銀行の住宅ローン金利を比較する際は、「優遇金利の有無、および優遇金利が適用される場合の優遇金利幅」「優遇期間終了後の適用金利」等についても、しっかりと確認しておきましょう。

住宅ローンの借入先の銀行の選び方 ポイント2
団信（団体信用生命保険）

住宅ローンの契約と同時に加入する団信（団体信用生命保険）も銀行によって差が出る部分。住宅ローンの借入先の銀行を選ぶ際に、チェックしておきたいポイントです。

そもそも、「団信（団体信用生命保険）」とは、契約者に万一のことがあった場合に返済額が免除される住宅ローン専用の生命保険のこと。住宅ローンを組む際は、ほとんどの銀行で、団信への加入が必須となっています。

団信の基本的な保障内容は、死亡保障と高度障害保障です。ただ最近では、病気により仕事ができない（就業不能）状態となった場合の「疾病保障」が付帯した団信や、がんと診断された場合に住宅ローン残高が「ゼロ」あるいは「半分」になる団信を提供する銀行も登場しています。
また、団信に力を入れている銀行の場合、これらの疾病保障を無料（金利の上乗せなし）で付帯できることも。住宅ローンを検討する際は、各銀行の団信についてもしっかりと比較しておきましょう。

住宅ローンの借入先の銀行の選び方 ポイント3
諸費用

住宅ローンの銀行選びで、やってしまいがちな間違いの一つに、金利のみに注目して銀行を選んでしまうことがあります。
確かに、住宅ローンの金利は低いほど、借入額に対する利息分が少なくなるため、総返済額を抑えることが可能です。ただ、住宅ローンを選ぶ上で重要なのは金利だけではありません。金利とあわせてチェックしておきたいのが諸費用です。

住宅ローンの諸費用には、「事務手数料（取り扱い事務手数料）」「保証料」「団体信用生命保険料」などがあります。

なかでも、銀行によって差が出やすいのが事務手数料。
事務手数料の計算方法には、借入額に対して一定率の費用が発生する「定率型」と、借入額にかかわらず一定の金額を支払う「定額型」の２種類があります。一般的に、定率型と定額型を比較すると、借入額が少ない場合は定率型が、借入額が大きくなるにつれて定額型の方が有利になります。

事務手数料　定率型と定額型を比較

また、保証料や団体信用生命保険料に関しては、ネット銀行を中心に無料としている銀行も少なくありません。（※ちなみに保証料とは、住宅ローンの返済ができなくなった時に、住宅ローンの返済を肩代わりしてもらうために保証会社に前もって支払うお金のこと）

各銀行が提供する住宅ローンのシミュレーションでは、こうした諸費用も含めて「総返済額」を試算することが可能です。住宅ローンを組む際は、こうしたシミュレーションも上手く活用し、事前に総返済額をチェックしておくのがおすすめです。

住宅ローンの借入先の銀行の選び方 ポイント4
繰り上げ返済手数料／繰り上げ返済のしやすさ

住宅ローンは繰り上げ返済を利用すれば、利息の支払いを減らし、早めに完済することができます。（ちなみに、一部繰り上げ返済は、早ければ早いほど効果を発揮します）

住宅ローン返済中に繰り上げ返済を検討している場合は、ネットから簡単に繰り上げ返済ができる銀行を選ぶのがおすすめ。
また繰り上げ返済にかかる手数料は、「一部繰り上げ返済」の場合、無料となっている銀行が多いものの、「全額繰り上げ返済」の場合は有料となっているケースが少なくありません。
繰り上げ返済を検討している場合は、借入先の銀行を選ぶ際、繰り上げ返済のしやすさや手数料についてもしっかりと比較しておきましょう。

住宅ローンの借入先の銀行の選び方 ポイント5
利便性や特典

最寄り駅や自宅近くなど、相談しやすい場所に店舗のある銀行は、住宅ローンの相談や手続きで訪れる際に便利です。ただ、不動産業者などが住宅ローンの手続きを代行する場合、銀行の来店回数は1～2回程度で済むケースも多いため、銀行を選ぶ際、必ずしも店舗の立地を最優先で考える必要はないでしょう。

最近では、ネットで住宅ローンの契約が完結する銀行や、オンラインで住宅ローンの相談ができる銀行、ショッピングモール内などに店舗を構え、土日・祝日でも住宅ローン相談ができる銀行も増えています。
なかでもネット完結型の住宅ローンは、ペーパーレスで手続きを進められる分、審査が早い傾向にあり、契約書に貼付する印紙代が不要というメリットも。銀行の利便性を重視する場合は、店舗の立地だけではなく、その他のサービスについてもチェックしておきましょう。

また、多くの銀行では、住宅ローン契約者向けに特典を用意しています。
住宅ローンの借入先の銀行を選ぶ際は、その銀行の利便性とあわせて、住宅ローン契約者向けの特典についても比較しておくのがおすすめです。

まとめ住宅ローンの基礎知識　初心者向けに選び方やチェックポイントを解説

住宅ローンの借入には、多額のお金が動きます。また、返済期間も長期に渡るため、無理なく返済できる、自分に合った住宅ローンを選ぶことが大切です。

住宅ローン選びで失敗しないためにも、住宅ローンを組む際は、チェックしておきたいポイントや選び方など、事前に住宅ローンに関する基礎知識を身につけておくのがおすすめ。

マイホームの購入に向けて住宅ローンの借入を検討している方は、本特集を参考に住宅ローンに関する基礎知識をチェックし、実際に住宅ローンを組む際に役立てましょう。