フラット35買取型と保証型を比較!2つのタイプの違いとは?

Chapter.1 2種類のフラット35。「買取型」と「保証型」はなにが違うの?

全期間固定型の住宅ローンとして高い人気誇るフラット35。ここ数年、長期固定金利は総じて低下傾向にあり、変動金利との差が以前と比較すると狭まったため、住宅ローン借入時に、フラット35を選択する人が増えています。

借入期間中の金利を固定できることが魅力のフラット35ですが、「買取型」と呼ばれる従来のフラット35に加え、近年は「保証型」という、もう1つのフラット35も大きな注目を集めています

「買取型」「保証型」ともに、金利は全期間固定で、民間銀行と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローン、という点は変わりません。
しかし、2つのフラット35は、仕組みや金利、団信などの面において違いがあります

今回の住宅ローン比較の特集は、「フラット35の買取型と保証型の違い」にスポットを当て、2つのフラット35を比較。それぞれの特徴やメリット・デメリット、総返済額にどのような差が出るかをシミュレーションしました。
数ある住宅ローンの中で、フラット35の利用を視野に入れ、検討している方は、ぜひ最後までチェックしてみてください。

Chapter.2 フラット35買取型とは?そのメリットとデメリット

フラット35買取型とは、現在、300を超える金融機関が提供しているフラット35の正式名称です。
利用者が住宅ローンの資金を受取り後、住宅金融支援機構が金融機関から、利用者の住宅ローンを買い取り、買い取った住宅ローンを担保に債券を発行することで長期資金を調達する仕組みをとっています。

買取型の金利は、住宅金融支援機構が毎月、上限と下限を設定。取り扱う金融機関が多いにもかかわらず、買取型の商品性自体は、銀行による差が小さくなっています。

買取型のメリットは、フルローンでの借り入れが可能な点です。その一方で、買取型は、団信の保障内容などが住宅金融支援機構の定めるものに統一されており、選択肢が少なくなっています。そのため、フラット35買取型は、金融機関による差が限られることから、メインバンクや給与振込先銀行が提供している商品を選ぶ方も少なくありません。

フラット35買取型のメリット

  • フルローンでの借り入れも可能

フラット35買取型のデメリット

  • 団信の保障内容が一律で選択肢が少ない
  • 金融機関ごとの商品内容の差が小さい

住宅ローン・画像

Chapter.3 フラット35保証型とは?そのメリットとデメリット

フラット35保証型とは、取扱い金融機関は少ないが、金利や保障が魅力的な点で注目されている商品です。
買取型とは仕組みが異なり、金融機関が提供する住宅ローンに住宅金融支援機構が保険を付け、利用者が住宅ローンのお借入後、返済ができなくなった場合に、住宅金融支援機構が、金融機関に保険金を支払う仕組みとなっています。

住宅金融支援機構は、金利・団信・手数料などの設定は行いません。そのため商品内容は、取扱金融機関の裁量で、ある程度柔軟に決めることができます。

保証型のメリットは、銀行によっては買取型よりも低い金利を提供できる点。例えば頭金を2割以上用意した場合に、買取型よりも低い金利でフラット35を借り入れることができる場合があります。
また、団信や、団信に付帯する疾病保障の内容・保険料が、取扱金融機関が提供するものに準拠しているケースが多く、団信が充実した金融機関の提供する保証型は、数あるフラット35の中でも、有利な条件で手厚い保障を受けられる点が大きな特徴です。

その一方で、頭金を用意せずフルローンでの借り入れを希望する場合は、保証型を利用できないなどのデメリットもあります。

フラット35保証型のメリット

  • 頭金の割合を高めることで、多くの場合、買取型よりも低い金利でフラット35を利用できる
  • 団信や付帯保障の保険料・保障内容にバリエーションが多い

フラット35保証型のデメリット

  • フルローンでの借り入れを希望する場合や頭金を用意できない場合は利用できない

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Chapter.4 フラット35の買取型と保証型を比較

それでは、フラット35の買取型と保証型は、どのような点が具体的に違うのでしょうか。
現在、買取型と保証型をどちらも提供している銀行はまだ多くありません。
インターネット専業の銀行「住信SBIネット銀行」は、2種類のフラット35を提供している数少ない銀行のひとつ
また、団信の付帯保障が手厚い銀行としても知られており、すべての病気・ケガ(※精神障がい等は除きます。)を原因として所定の働けない状態(就業不能状態)となった場合に、住宅ローンの返済が免除される「全疾病保障」を提供しています。
住信SBIネット銀行が提供する2つのフラット35の商品内容と、これらを利用した場合の総支払額のシミュレーションを比較してみましょう。

住信SBIネット銀行のフラット35買取型と保証型を比較(借入期間35年の場合)

フラット35(買取型) フラット35(保証型)
フラット35金利
(2020年2月時点)
  • 融資率9割以下年1.28%
  • 融資率9割超年1.54%
  • 融資率8割以下 年1.12%
  • 融資率9割以下 年1.20%
頭金の割合 購入価額または建築費に対し、頭金10%未満でのお借入でもお申込み可能 購入価額または建築費に対し、頭金10%以上でのお借入が必須
事務手数料
  • 新規借入金額の1.1%(税込)
  • 借換借入金額の0.99%(税込)
  • 最低110,000円(税込)
借入金額の2.2%(税込)
  • 最低110,000円(税込)
団信 原則、機構団体信用生命保険に加入
  • 保険料は金利に上乗せ済み
住信SBIネット銀行指定の団体信用生命保険に加入必須
  • 金利上乗せなしで付帯
付帯保障 全疾病保障に加入可能
  • 融資額の0.55%(税込)が事務手数料に上乗せ
全疾病保障に加入可能
  • 金利上乗せなしで付帯
借入金額 100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
借入期間 15年以上35年(借入時年齢により変動する場合あり)
返済方法 元利均等返済、元金均等返済から選択
繰り上げ返済手数料
  • 一部繰上無料
  • 全部繰上無料
  • 一部繰上無料
  • 全部繰上33,000円(税込)

住信SBIネット銀行のフラット35買取型と保証型の総返済額をシミュレーション

フラット35(買取型) フラット35(保証型)
物件価格(借入期間) 3,000万円(35年間)
頭金(金利) 600万円
(融資率90%以下:年1.28%
600万円
(融資率80%以下:年1.12%
借入金額 2,400万円
(3,000万円-600万円)
2,400万円
(3,000万円-600万円)
①事務手数料 26万4,000円
(借入金額の1.1%)
52万8,000円
(借入金額の2.2%)
②付帯保障・保険料 13万2,000円
(融資額の0.55%)
保険料負担無
③総返済額 2,978万8,439円 2,902万1,351円
④総支払額(①~③の合計)(火災保険料・諸費用除く) 3,018万4,439円 2,954万9,351円
総返済額の差(「買取型」-「保証型」) 63万5,088円

このように、買取型と保証型では、適用金利によって、総返済額に大きな差ができることがわかります。
住信SBIネット銀行で2,400万円を35年間借り入れた場合、買取型と保証型の総返済額の差は約63万円
この例からもわかるように、頭金を準備することできる場合、「保証型」は、有力な選択肢になることは間違いありません

住信SBIネット銀行 フラット35

三井住友信託銀行とSBIホールディングスを出資会社とするネット専業銀行「住信SBIネット銀行」が提供するフラット35。買取型と保証型のどちらも取り扱う。
買取型は、物件価格の10%を住信SBIネット銀行の「ミスターパッケージローン」で借り入れることで、買取型の借り入れ額を90%以内に抑え、フラット35の借り入れ金利を抑えることができる。2つのローンを組み合わせることで頭金が用意できない場合でも、有利な条件でフラット35を利用できる点は、住信SBIネット銀行のフラット35買取型の大きなメリット。保証型は、全疾病保障が金利上乗せなしで基本付帯。2割以上頭金を準備できる場合は、フラット35最安レベルの低金利で借り入れできる

住信SBIネット銀行 フラット35

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Chapter.5 選択肢が広がるフラット35。自己資金に余裕がある方は保証型もチェックしてみよう!

住宅ローンの固定金利の中でも根強い人気を誇るフラット35。固定金利の水準が下がっている現在、前向きに検討している方も多いでしょう。

買取型と比較すると、保証型のフラット35は、まだ取り扱う金融機関が少ないため、知名度が十分ではありません。
しかし、頭金を多めに準備できる場合、全期間固定金利では最安レベルの金利を提供している注目の住宅ローンと言えます。

今回解説した「フラット35の買取型と保証型の違い」も参考に、ぜひご自身に合ったフラット35を選びましょう!

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