住宅ローン講座では、金利の変動に負けない住宅ローンの選び方を解説します。

住宅ローンを基礎から学ぼう

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第1回 住宅ローンを基礎から学ぶ

住宅ローンの組み方一つで人生設計が変わる!

住宅の購入は人生最大の買い物です。多くの場合、総額で数千万円の資金が必要になるため現金で買える方はほとんどいません。 そこで活躍してくれるのが住宅ローンです。

ただ、この住宅ローンは曲者です。住宅ローンは銀行、民間、公庫から多種多様な商品が出ており、選び方一つで返済額が数百万円単位で変動することも珍しくないのです。(つまり同じ家を購入しても返済額に数百万円差がつくこともあるのです。)

大げさに言えば住宅ローンの組み方一つで人生設計が大きく変わってきます。だからこそ住宅ローンは妥協せず、しっかりと検討して自分たちのライフスタイルに合ったものを選びましょう。

世界同時不況に突入!住宅ローン金利は今後上昇局面に

住宅ローン金利イメージ2008年10月のリーマン・ブラザーズ証券破綻をきっかけに、世界は100年に一度と言われる不況に突入しました。外需頼みの日本が受けたダメージは世界の先進国の中で最も大きく、不動産価格は低下、失業率も大きく上昇しました。この事態に対応するため、日銀はもともと低かった政策金利を0.1%まで引き下げ、実質ゼロに近い金利で市場にお金が回るようにしています。このことから住宅ローンを借り入れる際の金利も歴史的な安値水準で推移しています。

ただし、この不況から脱出する糸口が見えた段階で、住宅ローン金利は確実に上昇していきます。※実は2009年4月には大手都銀が短期金利を引き上げる等、その兆候が見えつつあります。

金利が上がれば住宅ローンの返済額も大きく変わってきます。今後は景気の落ち着きに伴い金利は緩やかに上昇すると考えられることから、住宅購入を考えている方は金利の動向から目を離さないようにしましょう。

住宅ローンの種類を知っておこう

住宅ローンは大別すると変動金利、固定金利、固定金利選択型の3つのタイプがあります。

住宅ローンのタイプ:変動金利

変動金利型

特徴
  • 年2回、金利が見直される。
  • 金利が上昇しても借り入れから5年間は返済額が変わらない。※但し、元金と利息の内訳は変更される。
メリット
  • 低金利の場合、当面の返済額を抑える事ができる。
  • 金利が低下した場合、金利見直しによって返済額が減少する。
デメリット
  • 金利上昇局面では返済する元金が増えることもある。
  • 常に金利が変動するため返済計画が立てにくい。

住宅ローンのタイプ:固定金利

全期間固定型

特徴
  • 借り入れ時の金利が返済まで続く。
メリット
  • 低金利時に借り入れた場合、将来金利が上昇しても不安はない。
  • 常に返済額が一定なので返済計画を立てやすい。
デメリット
  • 金利低下局面で借り入れると高い金利を払わなければいけないこともある。

住宅ローンのタイプ:固定金利

段階金利型

特徴
  • 借り入れ時の金利が一定期間経過後、一度だけ上がる。
メリット
  • 全期間固定に比べ借り入れ時の金利が低い。
  • 金利が上昇するのは一度だけなので返済計画を立てやすい。
デメリット
  • 金利低下局面で借り入れると高い金利を払わなければいけないこともある。

住宅ローンのタイプ:固定金利選択型

固定金利選択型

特徴
  • 固定金利終了後、金利状況に応じて固定か変動かを選択する。
メリット
  • 固定金利型に比べ借り入れ時の金利が安いので借り入れ可能額が大きい。
デメリット
  • 固定期間終了後、金利が上がっている場合は返済額が増える。
  • 固定期間終了後、金利が下がっている場合は返済額は減るが固定期間中高い金利を払っていたことになる。

住宅ローンを選ぶ際はこの3タイプの中から選ぶことになります。
それでは次は住宅ローン選びの基本について説明したいと思います。

基本は長期固定、短期間で返済できるのであれば変動金利、固定金利選択型も。

住宅ローン金利イメージ住宅ローンは基本的には長い年月をかけて返済していくものですからしっかりとした返済計画が立てられる長期固定型を利用することが基本です。また、現在のような金利上昇局面では変動金利のリスクが高まりますから、なおさら長期固定での借り入れを検討したほうが良いでしょう。

日本では世界的に例をみないゼロ金利政策が長く続いたため超低金利に慣れてしまっていますが、現在米国の政策金利は約5%、欧州も2.5%となっています。つまり、日本の景気が良くなれば米国や欧州同様に高い金利が設定される可能性があるということを忘れてはいけません。

ただし、住宅ローンを短期間で返済できるのであれば変動金利や固定金利選択型にも大きなアドバンテージがあります。住宅ローンの期間が短ければその分だけ金利上昇のリスクを抑える事ができるため、繰上げ返済を活用し、10~15年程度の期間で返済できるようであれば、変動金利、固定金利選択型を選択肢として考えても良いでしょう。

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