基礎知識住宅ローンの月々の返済額を減らす3つの方法

住宅ローンの月々の返済額を減らす3つの方法

住宅ローンの返済額、月々の負担を減らす方法は?住宅ローンの月々の返済額を減らす3つの方法

住宅ローンを借り入れる際は、「いくらまで借りることができるのか」もさることながら、「いくらであれば負担なく返していけるか」を気にすることも大変重要です。

一般に、住宅ローンは、借入期間中のすべての元本と利子を合計した「総返済額」を基準にし、返済計画の妥当性や、その住宅ローンの借り入れ条件が有利か不利かを判断します。
しかし、ほとんどの家庭は月単位で家計が回っていくので、「月々の返済額」をどれくらの水準に収めれば、負担なく返済していけるか、と考えたほうが良いでしょう。

そこで本特集は住宅ローンの返済額に注目。住宅ローンを借り入れる際の返済額の決め方や、月々の返済額を減らす方法をご紹介します。

住宅ローンの月々の返済額はどう決まる?住宅ローンの月々の返済額を減らす3つの方法

返済・画像

住宅ローンは、契約者の年収と住宅ローン金利によっていくらの資金を借り入れられるか(借入可能額)が決まります。
利子も含めた年間の返済額が、契約者の年収に占める割合を「返済負担率」といい、住宅ローンを無理なく返済するためには、返済負担率が25%以内に収まっていることが一つの目安と言われています。
民間の金融機関の場合は、さらに条件が厳しく、返済負担率が20%前後でなければ住宅ローン審査に通りにくいところもあります。

それでは、返済負担率をもとにした具体的な返済額を見てみましょう。
たとえば、年収500万円で、変動金利(年0.47%)の住宅ローンを35年で借り入れるケースでは、返済負担率を20%に設定すると借入可能額の目安は3,226万円、月々の返済額は83,315円です。
返済負担率を25%にした場合は、借入可能額の目安は4,033万円、月々の返済額は104,156円になります※。

返済負担率20%

  • 借入可能額の目安:3,226万円
  • 月々の返済額:83,315円

返済負担率25%

  • 借入可能額の目安:4,033万円
  • 月々の返済額:104,156円

現在が賃貸住まいであれば、月々の家賃と比較しても「少し余裕がある」と感じる方も多いかもしれません。
ただし、実際に住宅ローンを借り入れる際は、これに諸費用(事務手数料、住宅ローン保証料、火災保険料、印紙代、登記関連費用etc.)が加わり、諸費用を現金で用意するか、借入額に上乗せするかを判断する必要があります。
また、住宅購入費用ではないものの、引っ越しに関わる費用や、新居のための家具等の購入費用も考えておきたい出費のひとつ。
翌年以降になると固定資産税を支払う必要がある他、マンションの場合は入居直後から共益費や修繕積立金が発生する点もチェックしておきたいポイントです。

住宅は購入すれば終わりではなく、住宅ローンの返済期間中も様々な費用が発生するということを憶えておきましょう。

住宅購入後の出費を考える際は「年単位」「月単位」でざっくりと把握することが大切です。その上で月々の返済額をもう少し減らしたいという場合は、以下の3つの方法を検討してみましょう

住宅ローンの月々の返済額を減らす方法 その1:頭金を用意する住宅ローンの月々の返済額を減らす3つの方法

住宅ローンを借り入れる際、物件価格の2割程度の頭金を用意できれば、月々の返済額を負担のない範囲に収めることができ、金融機関の審査にも通りやすくなります。

たとえば、下表のように、3,000万円の物件を購入する際に2割(600万円)の頭金を用意すると、月々の返済額を、ひと月あたり約1万5,000円も引き下げることができます※。

住宅ローンの頭金あり・なしのケースを比較

住宅ローンの頭金あり 住宅ローンの頭金なし
住宅ローンの種類 変動金利(年0.47%)
物件価格 3,000万円
頭金 600万円 なし
返済負担率 約14.9% 約18.6%
月々の返済額 61,982円 77,478円
総返済額 26,032,589円 32,540,767円
  • 【試算条件】年収500万円、金利(変動・年0.47%)、返済期間35年間、ボーナス返済なし、元利均等返済、諸費用含まず、返済期間中の金利変動はないものとして計算

頭金は自分で貯蓄する以外にも、住宅購入資金として親から贈与を受ける場合に一定額を非課税にすることも可能です(非課税の対象金額は、住宅の購入契約の締結日や住宅の種類により異なる)。
金融機関が提供する住宅ローン商品の中には、自己資金(頭金)の割合によって適用金利が変わるものもあるため、貯金・贈与などで頭金を用意できそうな場合は積極的に活用しましょう。

おすすめの住宅ローン

ARUHI フラット35「ARUHIスーパーフラット」

ARUHI フラット35「ARUHIスーパーフラット」

全期間固定型の住宅ローン「フラット35」の取り扱い件数で9年連続No.1(2019年3月末時点)の実績を持つ住宅ローン専門の金融機関。
フラット35の中でも金融機関ごとに異なる特色を持つ「保証型」に力を入れており、頭金の割合(1割以上から4割以上)に応じて適用金利が下がる「ARUHIスーパーフラット」を提供している。
一般的なフラット35の下限金利よりも低い金利での借り入れが可能となるため、頭金に余裕がある場合や、全期間固定型の住宅ローンを検討している場合は、ぜひチェックしておきたい。

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住宅ローンの月々の返済額を減らす方法 その2:一部繰り上げ返済で「返済額軽減型」を選ぶ住宅ローンの月々の返済額を減らす3つの方法

繰り上げ返済・画像

返済中の繰り上げ返済は、返済期間を短縮する「期間短縮型」と、月々の返済額を減額する「返済額軽減型」の2つの方法から選ぶことができます。
総返済額を減らす効果は「期間短縮型」のほうが大きいため、多くの場合、期間を短くする方法を選びますが、月々の返済額を減らしたいときは「返済額軽減型」を選ぶことで毎月の負担を減らすことができます。

下の表は、3,000万円を借り入れた1年後に100万円を繰り上げ返済した場合の「返済額減額型」と「期間短縮型」の違いです。
利息の軽減額や総返済額では「期間短縮型」のほうが有利ですが、「返済額軽減型」は直近の返済額を軽くする効果があることがわかります。
下記は変動金利を選択した場合のシミュレーションですが、繰り上げ返済の利息軽減効果は、金利が高いほど大きくなるため、変動金利よりも金利の高い固定金利(全期間固定)の場合、月々の返済額をさらに減らせる可能性が高いでしょう。

一部繰り上げ返済の返済額軽減型と期間短縮型の違い

返済額軽減型 期間短縮型
繰り上げ返済前の総返済額 32,540,767円
返済額(100万円の場合) 1,000,000円 993,291円
利息の軽減額 -82,251円 -168,879円
月々の返済軽減額 月額-2,652円
(77,478円-74,826円)
なし
短縮される返済期間 なし 1年3ヶ月
総返済額 32,458,516円 32,371,888円

※【試算条件】借り入れから1年後、金利(変動・年0.47%)、返済期間35年間、ボーナス返済なし、元利均等返済、諸費用含まず、返済期間中の金利変動はないものとして計算

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住信SBIネット銀行 住宅ローン

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ネット銀行最大手の「住信SBIネット銀行」が提供する住宅ローン。変動金利・期間固定型・フラット35を取り扱い、いずれも業界最低水準の住宅ローン金利を打ち出している。一部繰り上げ返済は手数料無料で1円単位から可能。変動金利の利用中は全部繰り上げ返済も手数料無料となる。団体信用生命保険にもすべての病気・ケガを対象とした「全疾病保障」が無料付帯。

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住宅ローンの月々の返済額を減らす方法 その3:金利の低い住宅ローンに借り換える住宅ローンの月々の返済額を減らす3つの方法

現在、返済中の住宅ローンを、より金利の別の低い住宅ローンに借り換えると、総返済額や月々の返済額を減らすことができます。
目安として、住宅ローン同士の金利差が0.5%以上、住宅ローンの残高が1,000万円以上、返済期間が15年以上であれば、一定の借り換えメリットがあると言えるでしょう。
ただし、住宅ローンを借り換える場合は、金融機関に支払う事務手数料や登記費用といった諸費用をあらためて負担する必要があります
団信(団体信用生命保険)の保障内容や保険料が変わるケースもあるため、借り換えた場合の変更点はしっかりとチェックしておきたいポイント。
借り換え先として考えている金融機関がホームページ等で公開しているシミュレーションを利用すれば、利息の軽減効果を簡単に試算できます。

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auじぶん銀行

三菱UFJ銀行とKDDIが出資するネット銀行「auじぶん銀行」が提供する住宅ローン。変動金利と期間固定型(2年固定・5年固定など)の住宅ローンを取り扱い、金利の低さに定評がある。契約書類等のペーパーレス化により、住宅ローンの申込から契約までをすべてネットで完結可能。
住宅ローン保証料・団体信用生命保険料・一部繰り上げ返済手数料が無料。さらに、がんと診断された場合に住宅ローン残高の50%が支払い免除となる「がん50%団信」を無料(金利上乗せなし)で付帯できる。

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「月々の返済額」を減らせば、住宅ローンの負担感は弱まる。対処法を知って家計を守ろう住宅ローンの月々の返済額を減らす3つの方法

住宅ローン・画像

住宅ローンの負担感が強まるのは、失業・転職等で収入が変動したときや、子供の進学等で出費が増えたときなど、家計の収支バランスが崩れた場合でしょう。
うっかり返済を滞納すれば、遅延損害金などのペナルティが発生する可能性があるだけでなく、最悪の場合は住宅を強制的に売却されるという事態になりかねません。

月々の返済額を減らす方法は、今回ご紹介した3つの方法以外にも、「返済期間を延長する」「元本部分の返済を一時的にストップして利子部分のみを支払うようにする」などの方法があります。
これらは、現在住宅ローンを借り入れている金融機関に相談する必要があるため、このままでは返済が厳しい感じた場合、早めに連絡を取り、相談するようにしましょう。

月々の返済額を減らすことができれば、住宅ローンの負担感は大幅に弱まります。借り入れる前・返済中のそれぞれで返済額を減らす方法を把握し、無理のない返済を心がけましょう!

著者 長尾 尚子

著者 長尾 尚子

フリーランスライター。得意分野は、育児・教育、住宅ローン、保険、金融、エンタメ等、幅広い。子ども2人を育児中のママでもある。
【資格】消費生活アドバイザー、FP2級