住宅ローンの頭金とは？

住宅ローンの頭金について、具体的な説明をする前に、そもそも住宅ローンの頭金とは何なのか？その意味を知っておきましょう。

まず住宅を購入する際は、様々な費用がかかります。具体的には印紙代、保証料、登記費用といった諸費用に加え、融資を受ける際にかかる事務手数料が代表的な費用と言えるでしょう。住宅を購入する際は、これらの費用を最低限用意する必要があります。

住宅ローンの頭金を考えるのは、その次のステップです。一般的には諸費用、事務手数料を考慮した上で、余裕資金（貯蓄）の中から捻出するのが住宅ローンの頭金ということになります。

ちなみに住宅ローンの頭金を借り入れ金額の1割以上用意すると、住宅ローンの借り入れ金利が変わってくるケースがあります。これが住宅ローンの頭金ありの場合、頭金なしの場合の議論を難しくしている要因の一つです。

住宅ローンの頭金ありとなしの場合を比較してみよう住宅ローンの頭金はどのくらい必要？ -頭金ありとなしの場合を比較してみる-

住宅ローンの頭金はあったほうが有利そう・・・と、なんとなく感じていても、実際にはどう有利になるのかまではわからないという人も多いのでは？
住宅ローンを組むのであれば、頭金がある場合と頭金がない場合の違いをしっかり理解しておいた方が良いのは言うまでもありません。まずは頭金ありとなしのケースで、住宅ローンの資金計画がどのように変化するかを比較してみましょう。A.は、3,000万円の物件に対して2割の自己資金を用意し、1割を頭金に、1割を諸費用に充てた場合。B.は、自己資金ゼロの場合の住宅ローン返済計画をシミュレーションしたものです。

頭金ありの場合、頭金なしの場合を比較 -住宅ローン返済計画シミュレーション-

試算条件）契約者：35歳男性、共働き夫婦、世帯年収：800万円（夫：450万円、妻：350万円）、融資手数料1.10％、団信(1人）、火災保険50万円

表を見るとわかるように、A.では、1割の頭金を用意したことで、借入額が3,000万円から2,700万円に減っています。借入額が少なければ、借入額に対してかかる利息も少なくなるため、結果的に毎月の返済額や総返済額を抑えることが可能に。
また、金融機関の事務手数料も、借入額に一定割合をかけて求める「定率制」の場合は、借入額の少ないほうが費用を抑えることができます。

さらに注意したいのは、住宅ローン金利です。フラット35や一部の民間住宅ローンでは、借入額の一定以上の頭金がある場合に住宅ローン金利が優遇されます。つまり、頭金を用意するだけで有利な金利での借り入れが可能となるのです。

住宅ローンの頭金を用意するメリットとデメリット住宅ローンの頭金はどのくらい必要？ -頭金ありとなしの場合を比較してみる-

ここまでで説明したように、住宅ローンの頭金には「返済額を減らす」「諸費用を節約する」、さらには「住宅ローン金利を引き下げる」といった様々なメリットがあります。以下に頭金ありの場合のメリットをまとめました。是非チェックしてみてください。

頭金のおもなメリット

• 返済額を減らせる（毎月の返済額＆総返済額）
• （事務手数料が定率制の場合）諸費用を節約できる
• （住宅ローンの種類によっては）住宅ローン金利の優遇を受けられる

また、上記のようなメリットを応用して、購入する物件や住宅ローンの返済期間に優位性を持たせることも可能です。
たとえば、500万円の頭金を用意するケースでは、借入額を3,000万円から2,500万円に減らすだけでなく、3,500万円にアップして、物件の選択肢を拡げることもできるようになります。あるいは、借入額を2,500万円に減らす場合、住宅ローンの返済期間を35年間ではなく、20年間に短縮することもできるでしょう。

頭金の＋αメリット

• 借入可能額を増やせる（＝物件の選択肢が拡がる）
• 住宅ローンの返済期間を短縮できる

頭金の目安は？

住宅ローンの頭金は、諸費用も含めて借入額の2割（20％）程度が目安と言われます。ただし、実際にいくらの頭金があれば有利になるかは、ケースバイケース。前述のような、自己資金割合に応じた金利優遇を設けている住宅ローンを利用するのであれば、より多くの頭金が必要になる場合もあります。諸費用についても、印紙代等のほぼ一定額の出費もあれば、事務手数料や火災保険料といった金融機関や保険商品ごとの差が大きい費用もあるでしょう。
頭金2割は、あくまで目安の数字です。頭金を用意することで「どのようなメリットを期待するのか」をはっきりさせたうえで、目的に沿った額を用意することが大切です。

頭金のデメリット

ここまでの説明を見ると、住宅ローンの頭金には、メリットしかないように思いますが、実は何点かデメリットもあります。全ての人に該当するデメリットではありませんが、どういう点に気を付ければ良いのか、知っておいて損はないでしょう。以下に頭金のデメリットを箇条書きでまとめているので、是非チェックしてみてください。

• 頭金が貯まるまで、物件を購入できない
• 頭金を入れ過ぎて、家計に余裕がなくなる場合がある

頭金なしでも住宅ローンの借り入れは可能なのか？住宅ローンの頭金はどのくらい必要？ -頭金ありとなしの場合を比較してみる-

頭金には多くのメリットがあることが判りましたが、それでは、頭金がない場合は住宅ローンを借りることは不可能なのでしょうか。
結論を言えば、頭金がゼロであっても、契約者の返済能力（年収、年齢、勤続年数など）や、物件価格によっては住宅ローンを借入れることが可能です。ただし、住宅ローンを全額借り入れることができたとしても、諸費用や事務手数料は必要になります。一方で現在ではこの諸費用や事務手数料を借入額に含められる住宅ローンも増えており、これらを活用することで、借り入れ当初に用意する自己資金を最大限抑えることもできるようになっています。

しかし、少ない自己資金で住宅ローンを組む場合は、当然ながら、注意しなければならないこともあります。

頭金ゼロで住宅ローンを借入れる場合の注意点

住宅ローンの頭金は万能ではない住宅ローンの頭金はどのくらい必要？ -頭金ありとなしの場合を比較してみる-

住宅ローンに関する様々なメリットとリスクを比較すると、頭金はゼロよりも用意したほうが有利になるケースが多いでしょう。
ただし、頭金は万能ではありません。たとえば、住宅ローンの借入額を少なくするために、すべての貯金を頭金に使ってしまえば、生活費や教育費、万一の事故や入院などに備える生活予備費等が足りなくなる可能性があります。

また、頭金や諸費用を貯めるには、一定の時間も必要です。たとえば、住宅ローン金利が上昇しかけているとき、自己資金が貯まるのを待って住宅購入を先延ばしにすると、貯金の額以上に金利が高くなってしまう可能性もあるでしょう。金利が0.44％上昇すれば、35年固定のフラット35の場合で、総返済額は650万円以上もアップします。頑張って自己資金を650万円貯めたとしても、その苦労は水の泡となり、頭金のメリットを享受することもできません。

そのため、住宅ローンを借入れる場合は、頭金の重要性と頭金ゼロのリスクを理解したうえで、頭金や諸費用にとらわれ過ぎないことも大切です。必ず一定の現金を確保したうえで、住宅ローンの金利動向を見つつ、住宅購入のタイミングを見極めましょう。

ネット銀行が取り扱う住宅ローンの中には、契約時にかかる諸費用を借入額に含められるものが少なくありません。住宅購入のタイミングを逃さないためにも、自己資金が少ないケースに対応している、これらの住宅ローンもチェックしてみてはいかがでしょうか。

金融の専門家が回答！住宅ローンの頭金に関するQ&A