住宅ローンを借り換えできない　――審査に落ちたらどうする？住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

住宅ローンの借り換えとは、現在契約している住宅ローンを、より金利の低い住宅ローンに変更すること。総返済額の圧縮や、月々の返済負担の軽減など、さまざまなメリットが期待できます。

ちなみに、住宅ローンを借り換える際には、新規で住宅ローンを組むときと同様に、金融機関の審査に通過する必要があります。
つい、「新規借り入れのときに問題なく審査に通過できたのだから、借り換えのときも問題ないだろう」と考えてしまいがちですが、実際には、住宅ローンの借り入れから現在までに起きた変化や、申込先の金融機関の審査基準によっては、借り換え審査に落ちてしまうケースも少なくありません。

住宅ローンの借り換えを検討しているものの、審査に落ちてしまい、思うように借り換えできない…という方もいるはずです。

実は、住宅ローンの借り換えで審査に落ちてしまうのには、いくつかの原因があります。そして、それぞれの原因に対して、審査通過率をアップさせるための対処法も存在します。

そこで今回は、「住宅ローンの借り換えができない場合の対処法」をピックアップ。5つのケース別に、住宅ローンの借り換え審査に落ちる原因とその対処法をわかりやすく解説します。

住宅ローンの借り換えができないケースとは？住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

住宅ローンの借り換え審査に落ちるケースで多いのは、主に以下の項目に該当している場合です。

上記以外にも、同じ金融機関への借り換え、「財形住宅融資」や「フラット35S※」への借り換え、住宅を賃貸物件として貸し出している場合なども、住宅ローンの借り換えができないため、注意しましょう。

• フラット35Sとは、フラット35の契約者が「長期優良住宅」と呼ばれる省エネルギー、耐震性などを備えた質の高い住宅を取得する場合に、フラット35の適用金利を一定期間引き下げた住宅ローンのこと。
  ちなみに、「フラット35→フラット35S」への借り換えはできないが、「フラット35S→フラット35」への借り換えは可能。

住宅ローンが借り換えできない場合の対処法　その1：年収不足の場合住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

年収不足で借り換えができない場合は、返済負担率の高さがネックとなっているケースがほとんどです。返済負担率は「年収が低い」「借入額が多い」「住宅ローン金利が高い」のいずれかの原因によって上昇します。

年収をアップさせるためには、夫婦や親子の年収を合わせる「収入合算」がおすすめ。
また、「繰り上げ返済をして借入額を減らす」「変動金利などの金利の低い住宅ローンを選ぶ」等の方法も検討すると良いでしょう。

自動車ローンやカードローン等を含むすべての借り入れに関して、年収に占める年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が決まっている「フラット35」を活用するのも方法です。
なお、「フラット35」では、総返済負担率が下記のように決まっています。

• フラット35の総返済負担率
• 年収400万円未満…年間合計返済額の割合：30％以下
• 年収400万円以上…年間合計返済額の割合：35％以下

借り換えにおすすめのフラット35

住宅ローンが借り換えできない場合の対処法　その2：転職・独立直後の場合住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

転職や独立をしたばかりのときは、勤続年数の短さや収入の不安定さなどが原因となって審査に通りにくくなる傾向があります。
実際問題として、転職や独立の直後は、転職先の会社や独立した仕事でそのまま働き続けられるか、安定した収入を得られるかについて、一定のリスクが伴っていることも事実です。
そのため、申し込み条件（勤続1年以上など）が整ってから再度、借り換えにチャレンジするのも1つの方法。
しかし転職が一般的になり、独立・起業も増えつつある現在は、住宅ローン審査の際に勤続年数を問わない金融機関も登場しています。借り換えを急ぐ場合はこのような住宅ローンを活用しても良いでしょう。

借り換えにおすすめの住宅ローン

住宅ローンが借り換えできない場合の対処法　その3：健康状態が悪化した場合住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

住宅ローンの契約時に加入する団体信用生命保険（団信）は、契約者に万一のことがあった場合に住宅ローンの返済が免除される生命保険です。
団信は、契約者に既往症や治療継続中の疾病があると、加入しづらくなるのが一般的。そして、民間の金融機関の多くは、団信に加入できない場合、住宅ローンを契約することができません。

とはいえ、病歴を隠して団信に加入したとしても、医療機関への問い合わせ等で告知義務違反が発覚すれば、保険料は支払われません。団信の目的である本来のセーフティ機能は発揮されずに、住宅ローンの支払義務は残ってしまうことになります。

住宅ローンの返済中に大きな病気をした場合は、まずその旨を告知したうえで、医師の診断書や検査の数値などを金融機関に提出します。病状次第では審査に通過するケースもあるため、まずは金融機関の担当者に相談するのがおすすめ。

なお、政府と民間金融機関が提携する「フラット35」は団信への加入義務がないため、民間金融機関の団信に加入できない場合は有力な候補となります。

借り換えにおすすめのフラット35

住宅ローンが借り換えできない場合の対処法　その4：オーバーローンの場合住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

不動産価格の下落によって、物件の価値が住宅ローンの残高を下回っている状態を「オーバーローン」と言います。
オーバーローンによって金融機関の借り換え審査を通りにくくなっている場合は、まず、査定額とローン残高にどの程度の開きがあるかをチェックしてみましょう。
路線価や固定資産税評価額などをもとに、金融機関の査定額の妥当性を調べてみるのもおすすめ。納得がいかない場合は、査定のやり直しを要求したり、別の金融機関に借り換えを相談しても良いでしょう。
ローンの超過部分がそれほど大きくない場合は、繰り上げ返済で住宅ローン残高を減らすのも1つの方法です。

住宅ローンが借り換えできない場合の対処法　その5：延滞や他のローンがある場合住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

住宅ローンやクレジットカードの返済を延滞すると、借り換えの審査に通りにくくなります。
これらの延滞情報は、1回のみ、あるいは督促が届いてすぐに支払ったなど軽微な場合は1年程度で信用情報機関への記載がクリアになるため、1年間きちんと返済を続けたあとで借り換えにチャレンジすると良いでしょう。
なお、信用情報機関（JICC、CIC、KSCなど）に記録されている個人信用情報は、本人が申し込むことで開示も行っています。手数料（500～1,000円）がかかるものの、住宅ローンの借り換え審査を申し込む前に確認してみても良いでしょう。

住宅ローンの借り換えは早期返済への近道！審査に落ちてもあきらめずにチャレンジしよう住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

住宅ローンを上手く借り換えることができれば、総返済額の圧縮につながり、早期返済に一歩近づくことができます。

ただ、新規で借り入れたあとに起きた様々な変化によって、住宅ローンの借り換え審査に落ちてしまうケースは決して少なくありません。
そうした場合、審査に落ちた原因を調べ、その対策を知り・実行することで、審査の通過率を確実に高められます。

住宅ローンの借り換えを検討しており、審査になかなか通過できない…という状況にいる方は、今回ご紹介した5つの原因とその対処法を参考に、自身が希望する住宅ローンへの借り換えを実現させましょう。