住宅ローン講座住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

住宅ローンの借り換えは、歴史的な低金利の恩恵を受けるチャンス住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

住宅ローンの借り換えとは、現在契約している住宅ローンを、より金利の低い住宅ローンに変更することで、「総返済額」や「月々の返済額」を圧縮するテクニックです。

住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

2019年2月現在、住宅ローン金利は歴史的な低水準で推移しており、10年前に借り入れた場合と比較すると、金利を引き下げている金融機関も少なくありません。
特に、金利の水準が比較的高い「全期間固定型」で借り入れている場合は、借り換えによって総返済額を圧縮できる可能性は高いでしょう
また、期間固定型(5年固定、10年固定など)の住宅ローンで金利の固定期間が終了に近づいている場合も、固定期間終了後に適用される金利が他の金融機関の住宅ローン金利と比較して高いか低いか(借り換えたほうが有利かどうか)をチェックしてみましょう。

住宅ローンの借り換えで審査に落ちてしまったら?

住宅ローンを借り換える際は、新規での借り入れと同じように、金融機関の審査を受ける必要があります。
一度は問題なく住宅ローンを借り入れることができたので、借り換えの審査も問題なくパスできるはずと多くの方が考えるものですが、実際には借り入れから現在までに起きた変化や、申込先の金融機関の審査基準によっては、借り換え審査に落ちてしまうケースがあります

住宅ローンの借り換えで審査に落ちるときは、いくつかの原因があります。また、それぞれの原因ごとに審査通過率をアップさせるための対処法も。
そこで今回は、「住宅ローンの借り換えができない場合の対処法」をテーマに、借り換え審査に落ちたときに試したい方法を原因別にご紹介します。

住宅ローンの借り換えができないケースとは?住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

住宅ローンの借り換え審査に落ちるケースで多いのは、主に以下の項目に該当している場合です。

年収不足(返済期間中に勤務先の業績悪化等で年収が下がった場合など)

原因返済負担率

年収に占める年間返済額(元本+利子)の割合のことを「返済負担率」と言います。
民間の金融機関では、この返済負担率を20~25%前後に設定するケースが一般的。年収が低い場合は返済負担率も上昇するため、審査に通りにくくなります

転職・独立の直後(転職や独立をして間もない、収入が減った(もしくは不安定)、借入金がある場合など)

原因契約者の勤続年数、年収

住宅ローンの審査項目として「勤続年数」をチェックする金融機関は少なくありません。住宅ローンの申込基準として「勤続1年以上」を条件にしている金融機関もあり、転職や独立したての頃は、住宅ローンの申し込み自体ができないケースがあります。
また、転職や独立によって年収が下がっている場合も、住宅ローンの審査には通りにくいでしょう。

健康状態の悪化(住宅ローン返済中に病気・入院・手術をした場合など)

原因団体信用生命保険への加入不可

住宅ローンの返済期間中に持病などで入院や手術が必要になった場合も審査には通りにくくなります。住宅ローンの多くは、加入時に団体信用生命保険への加入が必須となりますが、既往症がある場合、病状によっては団信に加入できず、借り換えの審査に通りにくくなるでしょう。

オーバーローン(不動産価格の減少等により住宅の価値が下がった(住宅ローン残高のほうが多い)場合など)

原因担保価値の減少

住宅ローンでは、金融機関は契約者の住宅を担保に、住宅資金を融資します。そのため、不動産の値下がりによって住宅の価値が借入額よりも低くなると、本来の担保価値以上のお金を貸し出すこととなり、金融機関の住宅ローン審査に通りにくくなります

住宅ローンやクレジットカードの延滞、その他のローン(住宅ローンやクレジットカードの返済を2ヶ月以上滞納した場合や、カードローンなど他の借り入れがある場合)

原因契約者の信用情報

各種ローンを延滞をすると、信用情報機関に記録が記載されます。この信用情報は、すべての金融機関で共有されるため、延滞の事実があると借り換え審査に通りにくくなります。
特に2ヶ月以上の延滞は信用情報に載るだけではなく、金融機関の心証を悪化させるため要注意です。
また、カードローンで多額の借り入れがあったり、携帯電話の割賦販売などの他の借り入れがある場合も、審査結果や借入額が影響を受ける可能性があります。

上記以外にも、同じ金融機関への借り換え、「財形住宅融資」や「フラット35s」への借り換え、住宅を賃貸物件として貸し出している場合なども、住宅ローンの借り換えができないため、注意しましょう。

  • フラット35から金利を0.25%引き下げる優遇制度を指す。なお、フラット35sへの借り換えはできないが、フラット35への借り換えは可能。

住宅ローンが借り換えできない場合の対処法 その1:年収不足の場合住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

年収不足で借り換えができない場合は、返済負担率の高さがネックとなっているケースがほとんどです。返済負担率は「年収が低い」「借入額が多い」「住宅ローン金利が高い」のいずれかの原因によって上昇します。
年収をアップさせるためには、夫婦や親子の年収を合わせる「収入合算」がおすすめ
また、民間の金融期間よりも返済負担率の上限を高めに(30~40%)設定している「フラット35」を活用するのも1つの方法です。
なお、「繰り上げ返済をして借入額を減らす」「変動金利などの金利の低い住宅ローンを選ぶ」等の方法も検討すると良いでしょう。

楽天銀行 フラット35

楽天銀行 フラット35

フラット35の中でも金利水準が低い。融資手数は借入額×1.404%だが、返済口座を楽天銀行口座に指定することで1.08%になる。2017年10月より団信が付帯し、団信への別途の加入と団信保険料が不要となった(団信未加入プランも選択可能)。また、住宅ローン利用者は楽天銀行「ハッピープログラム」のランクが1つアップし、ATMの利用手数料や他行あて振込手数料の無料回数が増える。

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住宅ローンが借り換えできない場合の対処法 その2:転職・独立直後の場合住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

転職や独立をしたばかりのときは、勤続年数の短さや収入の不安定さなどが原因となって審査に通りにくくなる傾向があります。
実際問題として、転職や独立の直後は、転職先の会社や独立した仕事でそのまま働き続けられるか、安定した収入を得られるかについて、一定のリスクが伴っていることも事実です。
そのため、申し込み条件(勤続1年以上など)が整ってから再度、借り換えにチャレンジするのも1つの方法。
しかし転職が一般的になり、独立・起業も増えつつある現在は、住宅ローン審査の際に勤続年数を問わない金融機関も登場しています。借り換えを急ぐ場合はこのような住宅ローンを活用しても良いでしょう。

新生銀行 パワースマート住宅ローン

新生銀行 住宅ローン

ネット銀行と同等の低金利を実現している実店舗型の都市銀行「新生銀行」の住宅ローン。
転職の直後でも申し込みが可能で、転職履歴の有無によって適用金利や諸費用が変わることもない。
住宅ローン保証料・団信保険料・一部繰り上げ返済手数料は無料。「安心パック」を申し込むと「団信介護保険」が無料で付帯し、繰り上げ返済の短縮期間のぶん返済を休憩できる「コントロール返済」が利用可能となる。

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ソニー銀行 住宅ローン

ソニー銀行 住宅ローン

ソニーグループのネット銀行が扱う住宅ローン。諸費用が低く、借り換えでの利用が多い。変動金利から固定金利(または固定金利から変動金利)へ自由に切り替え可能。
住宅ローンの審査項目に勤続年数を含めておらず、転職の直後でも住宅ローンを申し込むことができる。
住宅ローン保証料・団信保険料・一部繰り上げ返済手数料が無料。また、がんと診断された場合に住宅ローン残高が半分になる「がん50%団信」も無料で付帯する。

ソニー銀行 住宅ローン

住宅ローンが借り換えできない場合の対処法 その3:健康状態が悪化した場合住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

住宅ローンの契約時に加入する団体信用生命保険(団信)は、契約者に万一のことがあった場合に住宅ローンの返済が免除される生命保険です。
団信は、契約者に既往症や治療継続中の疾病があると、加入しづらくなるのが一般的。そして、民間の金融機関の多くは、団信に加入できない場合、住宅ローンを契約することができません

とはいえ、病歴を隠して団信に加入したとしても、医療機関への問い合わせ等で告知義務違反が発覚すれば、保険料は支払われません。団信の目的である本来のセーフティ機能は発揮されずに、住宅ローンの支払義務は残ってしまうことになります。

住宅ローンの返済中に大きな病気をした場合は、まずその旨を告知したうえで、医師の診断書や検査の数値などを金融機関に提出します。病状次第では審査に通過するケースもあるため、まずは金融機関の担当者に相談するのがおすすめ。

なお、政府と民間金融機関が提携する「フラット35」は団信への加入義務がないため、民間金融機関の団信に加入できない場合は有力な候補となります。

ARUHI フラット35

ソニー銀行 住宅ローン

住宅ローン専門の金融機関、ARUHI(アルヒ)が提供するフラット35提携住宅ローン。数あるフラット35の中で8年連続シェアNo.1を達成しており、圧倒的な人気を誇る。
事前審査は最短当日、本審査は最短3営業日と、審査のスピードにも定評がある。
返済用口座は全国1,000以上の金融機関に対応。インターネット経由で申し込むと、事務手数料の優遇が受けられる点も嬉しい。

ARUHI フラット35

住宅ローンが借り換えできない場合の対処法 その4:オーバーローンの場合住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

不動産価格の下落によって、物件の価値が住宅ローンの残高を下回っている状態を「オーバーローン」と言います。
オーバーローンによって金融機関の借り換え審査を通りにくくなっている場合は、まず、査定額とローン残高にどの程度の開きがあるかをチェックしてみましょう。
路線価や固定資産税評価額などをもとに、金融機関の査定額の妥当性を調べてみるのもおすすめ。納得がいかない場合は、査定のやり直しを要求したり、別の金融機関に借り換えを相談しても良いでしょう。
ローンの超過部分がそれほど大きくない場合は、繰り上げ返済で住宅ローン残高を減らすのも1つの方法です。

住宅ローンが借り換えできない場合の対処法 その5:延滞や他のローンがある場合住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

住宅ローンやクレジットカードの返済を延滞すると、借り換えの審査に通りにくくなります。
これらの延滞情報は、1回のみ、あるいは督促が届いてすぐに支払ったなど軽微な場合は1年程度で信用情報機関への記載がクリアになるため、1年間きちんと返済を続けたあとで借り換えにチャレンジすると良いでしょう。
なお、信用情報機関(JICC、CIC、KSCなど)に記録されている個人信用情報は、本人が申し込むことで開示も行っています。手数料(500~1,000円)がかかるものの、住宅ローンの借り換え審査を申し込む前に確認してみても良いでしょう。

住宅ローンの借り換えは早期返済への近道!審査に落ちてもあきらめずにチャレンジしてみよう住宅ローンを借り換えできない場合の対処法

住宅ローンの歴史的な低金利が続いている今、返済中の住宅ローンを上手く借り換えることができれば、総返済額の圧縮につながり、早期返済に一歩近づくことができます

新規で借り入れたあとに起きた様々な変化によって、住宅ローンの借り換え審査に通りにくくなるケースは決して少なくありません。
しかし、原因を調べ、その対策を知ることで、審査の通過率を高めることができるのも事実
今回ご紹介した5つの原因別対処法も参考に、ご自身に合った住宅ローンへの借り換えを実現しましょう!