実は多い住宅ローンの借り換え失敗。ポイントを押さえてしっかりと検討しよう住宅ローンの借り換えで失敗しないためは？4つの例から注意点と対処法を解説

住宅ローンの借り換えとは、現在返済中の住宅ローンを別の金融機関の住宅ローンに切り替えることを指します。

「住宅ローンを組んだ当初よりも住宅ローン金利全体が下がっている」
「低金利の住宅ローンを提供している金融機関を見つけた」
「金利の固定期間があとわずかで終了し、満期後は金利が上がる可能性が高い」
など、借り換えを検討するきっかけはさまざま。

住宅ローンを借り換える際は、新規の住宅ローンとは異なる借り換え時の注意ポイントを押さえておかなければ、思わぬ失敗をする場合があります。
そこで今回は、「住宅ローンの借り換えでよくある失敗」をテーマに、4つの例をあげ、その注意点と対処法をわかりやすく解説していきます。住宅ローンの借り換えで失敗したくないと思っている方はもちろん、住宅ローンの借り換えを検討している方は、ぜひチェックしてみてください。

住宅ローンの借り換えでよくある失敗　例1：返済中に生じた変化によって審査に落ちる住宅ローンの借り換えで失敗しないためは？4つの例から注意点と対処法を解説

住宅ローンの借り換えでは、新規に住宅ローンを組むときと同じように、借り換え先の金融機関で審査がおこなわれます。
前回の審査にクリアしたから今回も大丈夫だろう、と考えがちですが、住宅ローンの返済期間中に以下のような変化があった場合は、借り換え時の審査に通りにくくなります。

• 転職や独立起業をした
• 入院や手術・継続的な通院などが必要になった
• 住宅ローンやクレジットカード、その他のローンのいずれかで延滞した
• 離婚して、夫婦で借り入れていた住宅ローンを単独ローンに変えた

転職や独立起業をした

住宅ローンの審査では契約者の年収が重要な基準となります。転職や独立をして間もない（一年以内etc.）場合や、前職よりも年収が下がった場合は、年収によって審査に通りにくくなるケースも。また、法人経営者は、審査を受ける際に２～３年間分の収入実績が必要になります。
住宅購入を急がない場合は、転職・独立から数年たって年収の証明ができるようになった段階で借り換えを申し込むと良いでしょう。

入院や手術・継続的な通院などが必要になった

返済中に健康状態が悪化したときも、団信（団体信用生命保険）に加入できないという理由から審査に取りにくくなる場合があります。最近は、持病がある人のために引受基準を緩やかにした団信を扱う金融機関もあるので、そのような住宅ローンを利用するのもひとつの方法です。
また、現在の健康状態（検査数値など）を提出できるよう、医師に診断書をもらうと良いでしょう。

住宅ローンやクレジットカード、その他のローンのいずれかで延滞した

住宅ローンはもちろん、クレジットカードや教育ローン、自動車ローンなどのローン全般で支払いが滞ると、その延滞情報は個人信用情報機関に登録されます。信用情報は金融機関のあいだで共有され、借り換えの際も審査対象に。
延滞に心当たりがある場合は、専門の信用情報機関に問い合わせてみると良いでしょう。
なお、登録された延滞情報は、通常、延滞が解消されたときから１～５年ほどで記録が抹消されます。記録の抹消を確認してから借り換えをおこなうのがおすすめです。

離婚して、夫婦で借り入れていた住宅ローンを単独ローンに変えた

夫婦名義で住宅ローンを借り入れている場合（ペアローンや収入合算etc.）は、離婚するときに、現在返済中の金融機関に相談して、住宅ローンを夫か妻どちらかの単独ローンに一本化するケースが少なくありません。
本来は２人分の年収で借り入れていた住宅ローンなので、一人だけでは年収が不十分とみなされ、借り換え先の金融機関の審査に通らない場合があります。

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住宅ローンの借り換えでよくある失敗　例2：諸費用を考慮せず金利だけで借り換える住宅ローンの借り換えで失敗しないためは？4つの例から注意点と対処法を解説

住宅ローンを借り換える人の多くが、もっとも重視するのが金利です。たとえば、金利が2.3％の住宅ローンを1.3％の住宅ローンに借り換えるだけで、総返済額を約440万円、月々の返済額を約1万2,000円も減らすことができます^※。

しかし、このときに見逃してはいけないのが、契約時に発生する「諸費用」。借り換えでは、新規の契約時と同じく事務手数料・住宅ローン保証料・団信保険料などが発生します。
事務手数料には「定率型」と「定額型」があり、借入額によって手数料が増減するタイプと、借入額に関わらず同額の手数料を支払うタイプに分かれます。どちらの住宅ローンを利用するかによって、諸費用の総額が変わる点に注意しましょう。
また、住宅ローン保証料や団信の保険料も、金融機関によって有料と無料に分かれます。
諸費用を考慮しないまま、金利のみで借り換え先を決めてしまうと、思ったほど借り換えの効果を期待できない……という失敗が起こりやすくなるので、必ず「金利＋諸費用」の総返済額でシミュレーションしましょう。

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住宅ローンの借り換えでよくある失敗　例3：変動金利および短期固定で借り換え、将来の金利上昇リスクが上がる住宅ローンの借り換えで失敗しないためは？4つの例から注意点と対処法を解説

借り換えの失敗例として比較的よく聞かれるのが、金利のしくみを十分に理解ないまま、金利の低さのみを重視して変動金利や期間固定金利を選択し、金利上昇リスクが高くなってしまうケースです。

変動金利とは、景気動向に連動して半年に１回、金利が見直されるタイプ。
期間固定金利とは、借り入れ直後の一定期間は固定金利（多くは引き下げ幅の大きい優遇金利）を適用し、固定期間終了後は変動・固定のいずれかを選択できるタイプです。
どちらの住宅ローンも金利が非常に低く、フラット35など長期固定金利の住宅ローンの２分の１以下で提供されているケースも珍しくありません。

ただし、住宅ローン金利の動きを予測するのは難しく、将来的に金利が上昇すれば、変動金利を選択した場合、利息部分の割合が増え、結果として総返済額が膨らむ可能性があります。
また、期間固定金利も、当初の固定金利期間は、変動金利よりも低水準の住宅ローンがある一方で、固定期間終了後の金利は、優遇がなくなって上昇するケースが少なくありません。

変動金利、期間固定金利とも、金利の低さが魅力の住宅ローンですが、リスクを十分に理解し、金利が上昇しはじめたときの対策（貯蓄を増やす、こまめに繰り上げ返済をするetc.）も考えて選ぶようにしましょう。

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住宅ローンの借り換えでよくある失敗　例4：団信や一部繰り上げ返済の使い勝手が悪化する住宅ローンの借り換えで失敗しないためは？4つの例から注意点と対処法を解説

住宅ローンの借り換えで見落としがちなのが、団信の保障内容や一部繰り上げ返済のしやすさといった住宅ローン契約に付随するサービスです。
ひとくちに団信といっても、死亡保障のみのシンプルなタイプから、疾病保障など特約のあるタイプまでさまざま。現在、利用している住宅ローンの団信を確認し、借り換え先の団信と比較して、どのように保障内容が変わるかをチェックしてみましょう。

また、繰り上げ返済をこまめに行う場合は、手数料無料か、インターネットで24時間手続きできるか、返済金額は何円単位か（１円単位、１万円単位、10万円単位など複数あり）を確認しましょう。金融機関によっては、事前に繰り上げ返済を申し込んだうえで、指定された期限内に手続きをしなければならない場合もあります。

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失敗例を参考にして、住宅ローンの借り換え先を選ぼう住宅ローンの借り換えで失敗しないためは？4つの例から注意点と対処法を解説

住宅ローンの借り換えは、新規に住宅ローンを組む場合よりも手間がかかります。
よくある失敗例は、審査に通過できないケース（その１）と、借り換えによって住宅ローンのスペックが落ちてしまうケース（その２、その３、その４）の２パターン。

借り換えでの失敗を防ぐには、現在の住宅ローンの金利、返済期間、団信、契約者サービスなどをよく確認し、借り換え先の住宅ローンと比較する作業が欠かせません。

今回ご紹介した４つの失敗例と対処法、おすすめの住宅ローン情報も参考に、悔いのない借り換えを実現しましょう！

住宅ローンの借り換え　Q&A