基礎知識住宅ローンのペアローンを借り換える方法とその注意点

住宅ローンのペアローンを借り換える方法とその注意点

住宅ローンのペアローンを借り換えて一本化することはできるの?住宅ローンのペアローンを借り換える方法とその注意点

共働きが主流となっている現在、住宅ローンも夫婦のペアローンで組んでいるというご家庭は少なくありません。
ペアローンは、夫婦(や親子)などの生計を一にする2名が住宅購入に際してそれぞれに住宅ローンを契約する方法です。
通常は、夫婦の年収をもとにローンの負担割合(夫1:妻1など)を決め、お互いを連帯保証人として住宅購入資金を借り入れます。
夫婦で2本の住宅ローン契約を結ぶことになるため、それぞれが住宅ローン控除を受けられる他、団信にも加入できる等、共働き世帯にとって、メリットの多い点が特徴です。

ペアローンのメリット&デメリット

メリット

  • 借入額を増やすことができる
  • 夫婦それぞれが住宅ローン控除を利用できる
  • 夫婦それぞれが団体信用生命保険に加入できる

デメリット

  • どちらかに万一のことがあった場合も、片方の返済義務は残る
  • 離婚等で夫婦が他人同士になっても連帯債務は残る
    (一方の返済が滞った場合は、夫婦のもう一方に督促がくる)
  • 契約の際は夫婦それぞれに諸費用が発生する(事務手数料、登記費用、印紙代など)

様々なメリットがあるペアローンですが、実はデメリットも存在します。

例えば離婚してしまった場合や、夫婦のどちらかが仕事を辞めて専業主婦(夫)になった場合は、現在のペアローンを一本化したい、と考える方も多いでしょう。
ほかにも、住宅ローンの借り換えを検討する際、この機にペアローンを一本化すべきか、それともペアローンのまま借り換えたほうが良いのかは悩ましい問題です。

そこで今回は「ペアローンの借り換え」にスポットを当て、ペアローンを借り換えて一本化するときの注意点を解説。「離婚をしたケース」と「それ以外のケース」の二つに分けて解説します。

ペアローンの借り換え その1:離婚により一本化したい場合住宅ローンのペアローンを借り換える方法とその注意点

住宅ローンのペアローンを借り換える方法とその注意点

ペアローンを一本化する動機としてもっとも多いのが、離婚するケースです。
離婚では夫婦関係は解消されますが、住宅ローンの債務は婚姻関係には左右されないため、他人となっても返済義務は残ることになります

たとえば、ペアローンを組んでいる夫婦が離婚することになり、「妻が家を出て、夫が現在の家に住み続ける」とした場合、夫婦のどちらにも引き続きローン返済が発生します。
また、住宅の名義が夫婦共有の場合は、将来的に家を売りたくなったとしても、もう片方の合意がなければ売却することができません。

このような事態を避けるため、離婚後に夫婦のどちらかが家に住み続ける場合は、「残る側」と「出ていく側」が、住宅(資産)とローン(債務)をどのような割合で持つかを話し合う必要があります。

前述のケースであれば、「妻の分の不動産の名義と持分割合を夫が買い取り(もしくは妻が財産分与として夫に譲渡し)、現在のペアローンは借入先の金融機関に相談して(または他行への借り換えによって)夫に一本化する」という方法がもっともシンプルです。

離婚でペアローンを一本化するときは「財産分与」が利用できる

ペアローンを一本化する際の具体的な方法は、家を出ていく側のペアローンを解除してから、家に残る側が単独で住宅ローンを契約する、というものです。
上記のケースでは、夫のローン契約は2本になり、妻は、夫が妻以外の保証人を立てることで連帯保証人から外れることができます。
現在借り入れをしている金融機関に相談し、名義変更とペアローンの解除が可能かどうかを確認してみましょう。

また、他の金融機関に借り換えることでペアローンを一本化する方法もあります。住宅ローン金利の動向などによっては、借り換えのほうが魅力的なケースも少なくないでしょう。
通常、ペアローンを夫婦どちらかに一本化すると、ローンを解消した側(上記のケースでは妻)は、もう片方に債務を肩代わりしてもらった(=夫から妻への贈与)という扱いになるため、年間110万円を超える部分に対して贈与税が課される可能性が高くなります。
しかし、離婚時には「財産分与」というかたちで夫婦の財産を按分できるため、贈与税の課税対象にはなりにくいと言えます。

新たに住宅ローンを組めない場合はどうする?

このように、離婚時にペアローンを一本化する際は、財産分与の考え方を利用する方法がおすすめです。
しかし、家に残る側の年収や、住宅の現在の価値(評価額)によっては、必ずしも新しい住宅ローンの審査に通らない場合もあるでしょう。

様々な事情により新たに住宅ローンを組めない場合は、夫婦共有名義のままでペアローンを返済していくのも1つの方法。その場合、夫(妻)の住宅ローン返済が滞ったときには、連帯保証人である妻(夫)にローン返済の義務が生じるため、留意しておきましょう。

また、離婚時には、住宅を売却し、その売却額でローンを一括返済するという選択肢もあります
特に、住宅の評価額が住宅ローン残高を上回っている場合(家が資産価値を持つ場合)は、夫婦で話し合い、それぞれが納得の行く方法を取るようにしましょう。

ペアローンの借り換え その2:片方の収入の変化等により一本化したい場合住宅ローンのペアローンを借り換える方法とその注意点

住宅ローンのペアローンを借り換える方法とその注意点

一方、離婚ではなく、夫婦のどちらかが退職し収入がなくなったことをきっかけにペアローンを一本化したい、というケースもあるでしょう。
この場合は、離婚時の「財産分与」のような特例は働かないため、贈与税対策について、よりシビアになる必要があります

ペアローンを借り換える場合の贈与税対策1
片方のペアローンを一括返済する

ある程度の現金が手元にある場合は、夫か妻のいずれかのペアローンを一括返済(完済)してしまう方法がおすすめです。
完済した側(夫あるいは妻)は、住宅の名義や持分割合はそのままで、抵当権のみが抹消されます。また、残った方(妻あるいは夫)のペアローンを借り換えたとしても、もう片方の債務はすでに終了しているため、贈与税も発生しません。
(※ただし、一括返済のための資金は、完済する当人の預貯金から出すことが必須です。)

もしも夫(妻)の預貯金のみでは足りない、という場合は、妻から夫(あるいは夫から妻)へ贈与税の非課税枠内である100万円などを譲渡するかたちにしても良いでしょう。

ペアローンを借り換える場合の贈与税対策2
夫婦間の金銭貸借にする

債務の肩代わりは(年間110万円を超える場合)贈与税の対象となりますが、金銭貸借(お金の貸し借り)は贈与には当たりません。
そのため、ペアローンを解消した側が、本来のローン負担分を相手の口座に毎月振り込むなどして返済することで、贈与ではなく金銭貸借というかたちにできる場合があります。

ただし、夫婦間の金銭貸借は、贈与との切り分けが難しく、管理もおろそかになりがちです。
税務署に質問を受けた場合に備え、「金銭貸借契約であることを証明する書類を作る」「毎月期日を決めて返済する」などの対策が必要です。
また、そのような対策をとっていても、状況的に贈与と判断される可能性もゼロではないため、税理士などの専門家に相談したほうが無難でしょう。

ペアローンを借り換える場合の贈与税対策3
ペアローンのまま借り換える

一本化はできなくても、住宅ローン金利等の関係で借り換えをしたたほうが有利になる場合は、ペアローンのままでの借り換えを検討してみるのも良いでしょう。
単独で組む住宅ローンと比較すると、諸費用が2契約ぶんかかるデメリットはありますが、住宅ローン控除や団信は引き続き夫婦で利用することができます。
借入額が多い場合や、現在のペアローンの金利が高い場合は、家計の負担を減らせる可能性が高いでしょう。

ペアローンを借り換えるときは、まず借入中の金融機関に相談しよう住宅ローンのペアローンを借り換える方法とその注意点

住宅ローンのペアローンを借り換える方法とその注意点

ペアローンを借り換える場合は、財産分与や贈与税との兼ね合いもあるため、まずは現在借り入れている金融機関に相談するのがおすすめです。
特に、住宅の名義や持分割合を変更する場合は、金融機関への連絡が必須です。
(ただし、債務者等に変更のないペアローンからペアローンへの借り換えについては、通常の借り換えと同様に考えて支障ありません。)

ペアローンの一本化に対する金融機関の対応はそれぞれ異なりますが、借り換えるタイミングで2つの契約を1本にすることはできない、とする金融機関が少なくありません。
このような状況を考えても、まずは現在借り入れ中の金融機関にペアローンの解除を相談するか、ペアローンの片方を完済するなどして単独契約にすることから始めたほうが良いでしょう。

ペアローンの借り換えにおすすめの住宅ローン

住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン

住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン

変動金利の低さに優位性がある住宅ローン。ペアローンの借り換えについては、債務者の変更(一本化など)は不可だが、ペアローンからペアローンへの借り換えには対応している。
住宅ローン保証料・団信保険料・一部繰上返済手数料が無料。また、変動金利が適用中の場合の全額繰上返済手数料も無料となっているため、変動金利を検討中の家庭に特におすすめ。
疾病を原因として働けなくなった場合に住宅ローン残高がゼロになる「全疾病保障」が無料で付帯。事務手数料は借入額×2.16%。

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新生銀行 パワースマート住宅ローン

新生銀行 パワースマート住宅ローン

独自性のある契約者サービスが人気の住宅ローン。ペアローンの借り換えは、住信SBIネット銀行と同様、一本化には非対応だが、ペアローンからペアローンへの借り換えは可能。
住宅ローン保証料・団信保険料・一部繰上返済手数料は無料。
また、家事代行サービスや病児保育サービスが付帯した「安心パックW」など共働き世帯向けのプランも提供している。「安心パックW(安心パック・安心パックS)」には、繰り上げ返済で短縮した期間分、元本返済を休憩できる「コントロール返済」や、所定の要介護状態となった場合に住宅ローン残高がゼロになる「団体信用介護保障」も付帯。

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ペアローンの一本化は法律の知識が不可欠!専門家の力も借りつつ後悔のない借り換えを目指そう住宅ローンのペアローンを借り換える方法とその注意点

住宅ローンのペアローンを借り換える方法とその注意点

ペアローンの借り換えは、贈与税などの法的な知識がないと、思わぬ支払いを求められることになるため要注意です。
離婚の場合も、夫婦どちらの名義とするかだけではなく、住宅が資産としての価値をどの程度持っているのか、住宅ローン残高のほうが資産価値を上回っていないか(オーバーローン)などによっても選択肢が変わるため、自分たちだけで判断せず、弁護士や税理士等の専門家の判断を仰いだほうが良いでしょう。

今回ご紹介した、ペアローンの借り換えの基礎知識も参考に、まずは現在、借り入れをしている金融機関に相談するなどして、後悔のない借り換えを目指しましょう!