住宅ローン講座住宅ローンと離婚 返済継続・任意売却・借り換え、3つの対処法を比較

住宅ローンと離婚 返済継続・任意売却・借り換え、3つの対処法を比較

「離婚のことを考えて住宅ローンを組んだ」という方はほとんどいないはず。ただ実際には結婚すると想定外のいろいろな問題が起こるもの。結果的には様々な事情によって離婚することになり、住宅ローンだけが残ってしまうケースがあるのもまた事実です。

住宅ローンは借入金額が大きいため、離婚する前に住宅ローンを今後どうしていくのかについて、しっかりと話し合っておくことがとても重要です。

2人の新しいスタートを気持ちよく切るためにも、住宅ローンと離婚の問題に向き合いましょう。

まず最初に考えなければいけないのは、今住んでいる家はどちらが住むのか、住宅ローンの返済はどうするかといった問題でしょう。特に夫婦が共同名義で住宅ローンを組んでいる場合は、扱いがより複雑になる傾向があるため、より念入りな確認が必要です

本特集では、離婚をする際に住宅ローンをどうするのか、その選択肢を3つ紹介します。それぞれの対処法には、メリット・デメリットがあるため、しっかり比較をした上で、それぞれの家庭に合った最善な手段を選ぶようにしましょう。

離婚する際の住宅ローンの対処法 その1:住宅ローンの返済をそのまま継続する住宅ローンと離婚 返済継続・任意売却・借り換え、3つの対処法を比較

住宅ローンと離婚 返済継続・任意売却・借り換え、3つの対処法を比較

離婚するからと言って必ずしも今住んでいる家を手放すという訳ではありません。住宅ローンの返済を継続し、夫婦のどちらかがそのまま家に住み続けるというケースも少なくないでしょう。その場合にはまず、不動産の所有権(不動産登記)と住宅ローンは別物であることを理解することが必要です。

住宅ローンは、あくまでも金融機関との契約。住宅ローンの契約者が夫で、そのまま家に夫が住み続ける場合には、原則そのまま住宅ローンの返済を続ければ問題ありません。一方で注意したいのが、住宅ローンの契約者が夫で、妻が家に住み続けるケース。住宅ローンは、原則として、実際にその家に住む人の返済を条件としていることが多いことから、このケースを選択する場合、金融機関の承諾が必要になります。返済の主体を妻に変更する場合、住宅ローンの名義変更が必要ですが、妻の収入が十分でないと名義変更ができないこともある点には注意しましょう。

住宅ローンの返済を継続するメリット

住宅ローンの返済をそのまま継続するメリットは、物件を手放す必要がないという点。特に、返済主体が自分自身というケースでは手続き上の手間はありません。また住宅ローンの返済が終われば、土地や住居を自身の財産として残すことができます。現在の住居を気に入っている方にとっては、現在の住居に住み続けるのも選択肢の一つでしょう。

住宅ローンの返済を継続するデメリット

家に住み続ける人(名義人)と住宅ローンの契約者が異なる場合は、金融機関での名義変更手続きが必要です。金融機関は、住宅ローンの審査に通過した前提条件の変更になる名義変更には消極的で、手続きが難航するケースも少なくありません。また住宅ローンの返済が滞ると家が差し押さえられてしまうので、返済計画に無理はないか、このタイミングでしっかり検討しておきましょう。

離婚する際の住宅ローンの対処法 その2:住宅を売却する住宅ローンと離婚 返済継続・任意売却・借り換え、3つの対処法を比較

住宅ローンと離婚 返済継続・任意売却・借り換え、3つの対処法を比較

2つ目は、住んでいた住宅を売却し、夫婦がそれぞれ新たな家に住む方法です。売却価格が住宅ローンの残債を上回る場合(アンダーローン)には、不動産を売却することで利益が出ることになります。その場合は、住宅ローンの返済を完了させ、残った利益は分割することになります。しかし、売却価格が残債を下回る場合(オーバーローン)は、残った住宅ローンを返済しなければいけません。その際は、どのように返済を行っていくのか、夫婦間でしっかり話し合っておきましょう。

住宅を売却する際は、任意売却が有力な選択肢になります。任意売却を利用し、物件を少しでも高く売却することができれば、離婚後の生活における経済的な負担を軽減することが可能です。最終的に任意売却する際は、金融機関及び連帯保証人を設定している場合は保証人の承諾が必要になります。売却が決まる前にきちんと報告を行い、承諾を得ましょう。

住宅を売却するメリット

アンダーローンの場合は、家を売却することで利益が出ます。その利益を住宅ローンの返済に充て、残ったお金は二人で分割し、新しい生活のための費用として役立てましょう。「2人の思い出が詰まった家には住みたくない」という方にとっては、家を売却することで、気持ちを切り替える良いきっかけにもなるかもしれません。

住宅を売却するデメリット

オーバーローンの場合には、残債を一括返済するか、住宅ローンの返済を継続しなければいけない点には注意しましょう。返済が履行されなければ、債務者の給与の差し押さえなどが行われるケースもあります。オーバーローンになってしまうのは、仕方がありませんが、現在の住居の価値をしっかり把握し、できる限り高値で売却することで、少しでも残債を圧縮することが重要でしょう。

不動産売却・不動産査定のHOME4U

HOME4U(ホームフォーユー)

特徴 HOME4Uは、NTTデータグループが運営する不動産一括査定サイト。土地及び不動産をいくらで売却できるのか、複数社に一括で査定依頼ができるサービスを提供している。一括査定に参加している不動産会社は、大手不動産会社20社を含む1,000社以上と圧倒的で、1度の依頼で6社まで選択することが可能。査定は、物件の住所や現在の状況など、最短1分で完了。さらに「物件を高く売るポイント」など、任意売却に役立つコンテンツも充実している。住宅の売却を検討する際は、必ず活用したいサービスの1つだろう。

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すまいValue

すまいValue

特徴 すまいValueは、大手不動産会社6社が参加する不動産一括査定サイト。全国に支店を持ち、地方の不動産の売却にも強い「住友不動産販売」「三井のリハウス」「小田急不動産」「三菱地所ハウスネット」「野村の仲介」「東急リバブル」の6社が一括査定に参加。査定依頼はわずか1分で完了し、該当する大手不動産会社からの査定が届く。実際にサービスを利用したユーザー満足度は96.7%と極めて高い

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離婚する際の住宅ローンの対処法 その3:金融機関への住宅ローンの借り換え住宅ローンと離婚 返済継続・任意売却・借り換え、3つの対処法を比較

住宅ローンと離婚 返済継続・任意売却・借り換え、3つの対処法を比較

住宅ローンを借り換える3つ目の対処法は、他の金融機関への住宅ローンの借り換えです。また住宅ローンの返済主体が変わる場合、このタイミングで、名義変更を行うと良いでしょう。この対処法を選択する場合、原則として夫婦どちらかの単独名義で住宅ローンを組むことになります。そのため、最初に住宅ローンを契約した際に夫婦の収入を合算して審査を受けた場合は、審査通過の難易度が上がる点に注意しましょう。

この方法は住宅ローンを返済し続けることになりますが、近年は以前と比較すると、住宅ローンの金利が下がっていることもあり、借り換えによって総返済額を圧縮できる可能性もあります

住宅ローンの借り換えを検討する際は、金利だけではなく、事務手数料や繰り上げ返済のし易さなど、トータルで比較することが大切です。

住宅ローンを借り換えるメリット

住宅ローンの借り換えを選択した場合、現在の住居に住み続けることができます。また、住宅ローンを契約したタイミングよりも、住宅ローン金利が低ければ、経済的な負担を軽減することも可能です。特に最近は、ネット銀行を中心に歴史的な低金利が続いており、住宅ローンを乗り換えることで、総返済額が減る可能性は十分あります。また、住宅ローンの名義変更を希望する方は、住宅ローンの借り換えがベストな選択肢と言えるでしょう。

住宅ローンを借り換えるデメリット

住宅ローンを借り換える場合、新たに住宅ローン審査に通過する必要があるため、収入が十分でないケースでは、借り換えができないことも。また、夫もしくは妻単独の収入で審査が行われるため「ずっと専業主婦をしていた」という方が、妻名義で住宅ローン審査を通過するのは困難です。仕事をスタートし、収入が安定したタイミングで住宅ローンの借り換えを申請することをおすすめします。

住信SBIネット銀行 住宅ローン

住信SBIネット銀行 住宅ローン

特徴 住信SBIネット銀行は、三井住友信託銀行とSBIホールディングスの共同出資により誕生したネット銀行。他のネット銀行と比較しても、住宅ローンに強みがあり、全ての期間で優位性のある金利水準を実現。住宅ローンの借り換えにも強い。また団信に全疾病保障が無料付帯する点も住信SBIネット銀行の住宅ローンの大きな魅力。保証料や一部繰り上げ返済手数料がかからない点も嬉しい

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楽天銀行 フラット35

楽天銀行

特徴 楽天銀行は、楽天グループが運営するネット銀行。フラット35を取り扱う金融機関は少なくないが、楽天銀行はその中でも最低水準の金利と事務手数料を実現しており、多くのユーザーに支持されている。なかでも多くのネット銀行が2.16%(税込)に設定している融資事務手数料を、1.08%(税込)に設定している点は高く評価できる。また保証料や一部繰り上げ返済手数料がかからない点も嬉しい。

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まとめ住宅ローンと離婚 返済継続・任意売却・借り換え、3つの対処法を比較

住宅ローンと離婚 返済継続・任意売却・借り換え、3つの対処法を比較

今回の住宅ローン比較の特集は、住宅ローンと離婚と題して、返済継続、任意売却、借り換えという3つの対処法の違いについて解説しました。

実際にどの方法が最適かは、夫婦の資産状況や、現在の物件価格、住宅に住み続けるかどうかなど、個々の家庭の状況によっても異なります

離婚を決めている場合、なかには「相手の顔も見たくない」「話したくない」という方もいらっしゃるかもしれません。しかし、離婚後のトラブルを避けるためには、住宅ローン取り扱いに関する話し合いは欠かせません。新しいスタートを気持ちよく切るために、住居とお金の問題に関してはしっかり話し合うようにしましょう。

その先にはきっと明るい未来が待っているはずです。