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注文住宅の購入に住宅ローンを利用するには？基本的な流れを解説
- 住宅ローンの基礎知識
author溝口 麻衣
はじめに
一戸建ての新築住宅の購入には、「注文住宅」と「建売住宅」という2つの選択肢があります。
マイホームの購入を検討している方のなかには、間取りやデザイン、設備などの自由度が高く、より自分たちの希望にマッチした家が建てられる「注文住宅」を選択する方も少なくありません。
住宅ローンは建売住宅の購入と同様に、注文住宅の購入にも利用できます。
ただし、住宅ローンには原則として、
- 土地のみの購入には利用できない
- 完成した建物の引き渡し時に融資が実行される
というルールがあります。
つまり、注文住宅の購入時に住宅ローンを利用する場合、建売住宅購入時と比較すると、利用方法がやや複雑になる点には注意が必要です。
そこで今回は「注文住宅と住宅ローン」に注目し、注文住宅の購入に住宅ローンを利用する方法と基本的な流れ、おすすめの住宅ローンをご紹介します。 注文住宅の購入を検討している方は、ぜひチェックしてみてください。
この記事を書いた人溝口麻衣
Hayakawa所属のチーフライター兼編集者。注文住宅の購入に住宅ローンを利用する場合の方法や、基本的な流れについての調査と記事執筆を担当。
わかりやすく、ちょっとした気付きのある記事を目指し、日々原稿を執筆している。2級FP技能士取得。
注文住宅の購入に住宅ローンを利用するには？基本的な流れを解説
注文住宅の購入に住宅ローンを利用する3つのパターン
注文住宅の購入に住宅ローンを利用する場合、3つのパターンがあり、住宅ローン契約者の資産状況やライフプランなどを考慮した上で、自分に合った方法を選択することが大切です。
本チャプターでは、各パターンの特徴や利用する際の基本的な流れを解説します。
注文住宅の購入に住宅ローンを利用する3つのパターン
- パターン①：建物のみで住宅ローンを組む
- こんな人におすすめ・・・土地をすでに所有している人
- パターン②：「土地の購入費」と「建物の建築費」を1本化して住宅ローンを組む
- こんな人におすすめ・・・土地を購入する必要がある＋自己資金に余裕がある人
- パターン③：「土地の購入費」と「建物の建築費」それぞれで住宅ローンを組む
- こんな人におすすめ・・・土地を購入する必要がある＋自己資金が少ない人
以下では、それぞれのパターンについて詳しく見ていきます。
1建物のみで住宅ローンを組む
- こんな人におすすめ
- 土地をすでに所有している人
注文住宅を購入する際、建物の建築費用にのみ住宅ローンを利用する方法。すでに土地を所有している場合や、家族から土地を譲り受ける予定がある場合に検討したい方法です。
この方法のメリットは、土地に関する手続きが不要な点。すでに土地を所有しているため、土地購入の手続きにかかる時間や手間を省けます。
また、土地を購入する必要がないため、その分、住宅ローンの借入額も少なくて済み、毎月の返済負担を抑えられる点も魅力です。
住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れ
-
住宅ローンの事前審査
建築を依頼するハウスメーカーを決め、建築費用の概算が出た段階で、金融機関に事前審査の申し込みをする。
-
住宅ローンの本審査
-
住宅ローンの正式契約
家の建築工事開始
-
建物の引き渡しと同時に住宅ローンの融資を実行
2「土地の購入費」と「建物の建築費」を1本化して住宅ローンを組む
- こんな人におすすめ
- 土地を購入する必要がある＋自己資金に余裕がある人
2つめのパターンは注文住宅を購入する際に、「土地の購入費」と「建物の建築費」をまとめて（1本化し）住宅ローンを組む方法。土地を購入する必要があり、かつ住宅ローンの借入れにかかる手間を少なくしたい場合におすすめです。
この方法のメリットは、「土地の購入費」と「建物の建築費」をまとめて住宅ローンを組むため、借入れにかかる手続きが一回で済む点。また、「土地の購入費」と「建物の建築費」それぞれで住宅ローンを組む場合と比較すると、諸費用を抑えられる点も魅力です。さらに毎月の返済をまとめられるので、お金の管理がしやすいメリットも。
その一方で、「土地の購入費」と「建物の建築費」をまとめた分、住宅ローンの借入額が多くなります。毎月の返済負担が大きくなる点は、この方法を利用するデメリット。 また、住宅ローンを申し込む時点で「土地の購入費」と「建物の建築費」の概算を出しておく必要があり、土地選びと家の建築計画をほぼ同時進行で行わなければならない点にも注意が必要です。
なお、住宅ローン融資が実行されるのは、注文住宅が完成した後。つまり、土地の購入費をはじめ、住宅ローンの融資実行前に必要な費用は、自己資金で対応することになります。
「土地の購入費」と「建物の建築費」をまとめて住宅ローンを組む場合は、自己資金を多めに用意しておきましょう。
自己資金が少ないものの、この方法を利用したい場合は、土地部分の融資を先行して受けられる「土地先行融資」に対応した住宅ローンを利用するのがおすすめです。
土地部分の融資実行から返済がスタートする点、取り扱っている金融機関が少ない点には注意が必要ですが、自己資金が少なく、土地部分の融資を先行して受けたい場合は利用を検討する価値があります。
住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れ
-
土地探しとハウスメーカー探し
-
住宅ローンの事前審査（※土地と建物の両方に対して審査）
「土地を購入するための費用」と「建築費用」の概算が出た段階で、金融機関に事前審査の申し込みをする。
-
住宅ローンの本審査（※土地と建物の両方に対して審査）
-
住宅ローンの正式契約
家の建築工事開始
-
建物の引き渡しと同時に住宅ローンの融資を実行
3「土地の購入費」と「建物の建築費」それぞれで住宅ローンを組む（2本立てで住宅ローンを組む）
- こんな人におすすめ
- 土地を購入する必要がある＋自己資金が少ない
「土地の購入費」と「建物の建築費」のそれぞれで住宅ローンを組む（2本立てで住宅ローンを組む）方法。
住宅ローンは原則、土地だけの購入には利用できませんが、住宅の建築費とセットであれば「土地の購入費」と「建物の建築費」に分け、それぞれで住宅ローンを組むことが可能です。
住宅ローンを2本立てで組むメリットは、「土地購入時」と「注文住宅完成時」に融資が受けられる点。この方法であれば、自己資金が不足している場合でも対応でき、土地選びと家の建築計画を並行して進める必要もありません。
自己資金が少ない場合や、土地を購入してから家の建築計画を立てたい場合、家の建築にこだわりたい・時間をかけて決めたい場合におすすめです。
ただし、住宅ローンの申し込みや契約手続きを2回行うため、手続きにかかる手間や時間、必要書類の準備、諸費用が2倍になる点には注意しましょう。
住宅ローンの申し込みから融資実行までの流れ
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▽土地購入費の住宅ローン手続き
土地探し土地の購入を申し込む
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土地のローンの事前審査・本審査
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土地のローンの正式契約
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▽建築費の住宅ローン手続き
建物のローンの事前審査・本審査建築費用の概算が出た時点で住宅ローンの審査を受ける。
-
建物のローンの正式契約
家の建築工事開始
-
引き渡しと同時に融資実行
つなぎ融資を利用する選択肢
住宅ローンは建物完成後に融資が実行されるため、注文住宅を購入する場合、建築工事の途中で発生する工事の着工金や上棟金などには、自己資金や頭金を充てる必要があります。
ただ、状況によっては、自己資金や頭金だけでは足りなくなるケースも。そうした場合に利用を検討したいのが、「つなぎ融資」です。
つなぎ融資は、住宅ローンの融資が実行されるまでの間に必要な資金を借り入れるローン。土地の購入代金や工事着工代金、上棟金など、注文住宅の建設に関連する費用に適用されます。
住宅ローンと比較すると借り入れ金利が高くなる点や、つなぎ融資の借り入れに諸費用が発生する点、住宅ローン控除の適用を受けることができない点には注意が必要ですが、自己資金が少ない状態で注文住宅を購入する場合、つなぎ融資の利用も検討しておくと良いでしょう。
注文住宅の購入におすすめの住宅ローン
本チャプターでは、注文住宅の購入におすすめの住宅ローンをご紹介します。それぞれの特徴を比較し、住宅ローンを選ぶ際の参考にしてみてください。
13年連続（※2010年度～2022年度）でフラット35の取扱高No.1を誇る「ARUHI」の長期固定金利住宅ローン。
ARUHIでは、数あるフラット35のなかでも最低水準の住宅ローン金利を実現。 さらにWebからの申し込みで、取り扱い事務手数料を借り入れ金額の1.1％（税込）優遇するサービスを提供している（※通常の取り扱い事務手数料は、借り入れ金額の2.2％（税込））。他のフラット35と比較して有利な条件で組めるのは、ARUHIを利用する大きなメリット。
また、返済口座を全国1,000以上の金融機関から選択できるほか、事前審査は最短1営業日、本審査は最短3営業日とスピード審査にも対応している。つなぎ融資（※ARUHI フラットつなぎ）の利用も可能。
全国に店舗を展開しており、対面でフラット35に関する相談もできるので、注文住宅の購入にフラット35を検討する場合、ARUHIはまずチェックしておきたい。
金利 ※2024年4月実行金利
| 15-20年固定 | 年1.43％ |
|---|---|
| 21-35年固定 | 年1.82％ |
- 融資比率9割以下／買取型の場合
- いずれも団信ありの場合。団信に加入しない場合は表示金利－0.2％
基本情報
| つなぎ融資 | 〇 ※ARUHI フラットつなぎ |
|---|---|
| 取り扱い事務手数料 |
2.2％（税込）
|
| 保証料 | 無料 |
| 一部繰上返済手数料 | 無料 |
| おすすめポイント |
|
イオングループの「イオン銀行」が提供する住宅ローン。
イオン銀行では、変動金利・固定金利ともに完済するまで（※固定金利の場合は、固定期間終了後から完済するまで）、店頭表示の住宅ローン金利を大幅に割り引く優遇金利を提供。低水準の金利で住宅ローンを組むことができる。
また契約者限定の特典として、住宅ローン返済期間中ずっと「イオンでの買い物が毎日5％OFF」のサービス等が利用可能。
さらに、すべての病気やケガを保障する全疾病保障団信が無料付帯する。
つなぎ融資（※イオン銀行つなぎローン）に対応しているのも嬉しいポイント。
Webと店舗での相談・申し込みに対応しているほか、保証料・一部繰り上げ返済手数料が無料など、利便性の高いサービスを提供するイオン銀行は、注文住宅の購入に住宅ローンを利用する際、ぜひ候補に入れておきたい。
金利 ※2024年4月実行金利
| 変動 | 年0.38％（物件価格の80％以内での借り入れの場合） |
|---|---|
| 当初3年固定 | 年0.83％ |
| 当初5年固定 | 年0.99％ |
| 当初10年固定 | 年1.21％ |
基本情報
| つなぎ融資 | 〇 ※イオン銀行つなぎローン |
|---|---|
| 取り扱い事務手数料 |
|
| 保証料 | 無料 |
| 一部繰上返済手数料 | 無料 |
| おすすめポイント |
|
数ある金融機関のなかでもトップクラスの実績と、利用者からの高い満足度を誇る「住信SBIネット銀行」の住宅ローン。
住信SBIネット銀行では、業界最低水準の住宅ローン金利を実現。他の金融機関と比較しても有利な条件で住宅ローンを組める。
また、団信が充実しており、すべての病気やケガを保障する「全疾病保障」が無料付帯するほか、住宅ローン契約者が融資実行時に40歳未満の場合は、がん・脳卒中・急性心筋梗塞で所定の状態になった場合、住宅ローン残高の50％を保障する「3大疾病保障（※3大疾病50プラン／全疾病保障含む）」も基本付帯する。
保証料、一部繰上げ返済手数料が無料となっていることに加え、「Web契約手続きサービス」を利用すれば印紙代が不要になるのも嬉しい。
つなぎ融資に対応していない点には注意が必要だが、利便性の高さを考えると、注文住宅の購入に住宅ローンを利用する際、住信SBIネット銀行は有力な選択肢の一つといえるだろう。
金利 ※2024年4月実行金利
| 変動新規 | 年0.325％（通期引下げプラン） |
|---|---|
| 10年固定 | 年1.225％（当初引下げプラン） |
| 20年固定 | 年1.585％（当初引下げプラン） |
| 30年固定 | 年1.625％（当初引下げプラン） |
- 【新規借入れの場合】物件価格の80％以下で住宅ローンを借入れると、表示金利から年-0.027％優遇
- 審査結果によっては、表示金利に年0.1％～0.3％上乗せとなる場合があります。
- 借入期間を35年超でお借り入れいただく場合は、ご利用いただく住宅ローン金利に年0.15％が上乗せとなります。
基本情報
| つなぎ融資 | ― |
|---|---|
| 取り扱い事務手数料 | 借入金額の2.2％（税込） |
| 保証料 | 無料 |
| 一部繰上返済手数料 | 無料
|
| おすすめポイント |
|
まとめ
建売住宅の場合とは異なり、注文住宅の購入に住宅ローンを利用する場合、住宅ローンの組み方にいくつかの方法があります。
それぞれの方法に特徴があり、メリット・デメリットも異なるため、しっかりと比較し、資産状況や注文住宅の建築計画なども考慮した上で各家庭に合った方法を選ぶことが大切です。
注文住宅の購入を検討している方は、本特集を参考に住宅ローンを利用して注文住宅を購入する際の方法や基本的な流れをチェックし、注文住宅でマイホームを購入する際に役立てましょう。