リースバックとは？自宅を売却した後も住み続けられる「リースバック」とは？仕組みとメリット・デメリットを解説

老後の生活費や住居確保の手段として「リースバック」という方法があることをご存じでしょうか？詳しくは知らないが、言葉だけは聞いたことがある方は多いのではないでしょうか？

リースバックは、現在、持ち家で暮らしている方が住宅を売却することで売却金を受け取り、さらに売却した自宅を賃貸として借り受け、同じ家に家賃を払いながら住み続ける方法です。
老後が視野に入ってきた段階で「年金・貯蓄のみでは生活資金が心もとない」「できるかぎり住み慣れた家で暮らしたい」といったニーズに応える商品として、不動産会社やローン会社が中心になりサービスを提供しています。

しかし、自宅を売却するまでの流れや、家賃の決まり方、契約者が亡くなった場合の契約の取り扱い、リフォームの可否と金額の負担について等、本格的に検討をする上では疑問点が多く、不安を感じる方も少なくないでしょう。
そこで今回は、自宅を売却してからも住み続けられる「リースバック」にスポットを当て、リースバックの仕組みを解説。さらにメリットやデメリット、リースバックと同じく自宅に住み続ける方法として知られている「リバースモーゲージ」との違いについても解説します。

リースバックの仕組み。リバースモーゲージの違いは？自宅を売却した後も住み続けられる「リースバック」とは？仕組みとメリット・デメリットを解説

まずは、リースバックの仕組みとリバースモーゲージとの違いを理解しましょう。
リースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅を利用して老後の生活費などを確保する方法であり、一見すると似た制度に見えますが、仕組みは大きく異なります。

リースバックの仕組み。リバースモーゲージの違いは？
もっとも大きな違いは住宅の取り扱い

リースバックとリバースモーゲージのもっとも大きな違いが、住宅（自宅）の所有権の取り扱いです。

リースバックでは、自宅を売却し業者と賃貸契約を結ぶため、物件の名義は業者に移ります。売却時の際に所有権が移転することから、通常の賃貸物件と同様、固定資産税の支払いは不要に。また、住宅ローン返済中の場合は、売却時に抵当権も抹消されます。

一方でリバースモーゲージは、自宅を担保に入れて融資を受け、利子分のみを毎月返済する方法です。売却金が一括で支払われるリースバックとは異なり、融資は毎月一定額や必要な場合に随時など多彩な受け取り方が可能。自宅の所有権はそのままなので、固定資産税等の支払いは必要です。なお、住宅ローン返済中は、抵当権が設定されているため、リバースモーゲージを利用できませんが、住宅ローンからリバースモーゲージへの借り換えは可能となっています。

リースバックの仕組み。リバースモーゲージの違いは？
契約者の死亡時や家族の条件にも違いがある

リースバックの場合、契約者に年齢制限はなく、判断能力を有する（認知症等でない）成人であれば申し込みが可能です。また、配偶者・子ども以外の同居親族がいる場合も利用できます。

契約者が死亡した場合は、賃借権が相続人に移り、相続人が新たな契約者になる点も特徴の1つ。一方で、相続人がいない場合や住み続ける人がいなくなった場合は、賃貸借契約の更新を止めるか、中途解約手続きを行うことになります。

対するリバースモーゲージは、契約者に年齢制限が設けられている点が特徴です。金融機関によって詳細は異なるものの、大体55～80歳以上の判断能力を有する成人で、若年者は対象外。また、同居人は原則として契約者の配偶者と子ども（金融機関によっては配偶者のみ）となります。
契約者が死亡した場合、自宅は融資額の元本部分を返済するために売却されますが、同居配偶者がいる場合は契約を引き継いでそのまま住み続けることが可能です。

リースバックのメリット自宅を売却した後も住み続けられる「リースバック」とは？仕組みとメリット・デメリットを解説

• 現在の家に住み続けられる
• 持ち家のコスト・リスクを削減できる
• まとまった資金をスピーディーに確保できる

リースバックのメリット
現在の家に住み続けられる

リースバックの大きなメリットの1つが現在の家に住み続けられる点です。

持ち家を売却したあとも引っ越しの手間や費用がかからず、住環境や近所付き合いも含め、今まで通りの生活を続けることができます。

リースバックのメリット
持ち家のコスト・リスクを削減できる

リースバックでは、売却した自宅を賃貸物件としてリースバック業者から借りるため、固定資産税や都市計画税といった不動産にかかる税金が不要になります。

また、自然災害等で自宅が損壊した場合に、住宅ローンの残債や資産価値の目減りを気にする必要がない点もメリットでしょう。

なお、家の修繕やリフォームに関しては、多くのリースバック業者で「相談の上可能」としています。ただし、修繕・リフォームにかかる費用は居住者（借主）負担となるケースが多いため、契約時に「修繕・リフォームの可否」や「費用の負担者（貸主か借主か）」、「リフォーム補助金等の助成金を受ける場合の取り扱い」などについて確認しておきましょう。

リースバックのメリット
まとまった資金をスピーディーに確保できる

リースバックの場合、最初に住宅を売却することでリースバック業者から売却価格が現金一括で支払われます。

通常の不動産売却と比較すると、物件の売り出しや買い主募集、内見対応、売買手続きなどが不要となるため、まとまった資金をスピーディーに確保できる点もリースバックのメリットです。

また、年金だけでは生活費が心もとない等、老後の生活資金確保の手段としても、素早く資金を調達できるリースバックに優位性があると言えるでしょう。

リースバックのデメリット自宅を売却した後も住み続けられる「リースバック」とは？仕組みとメリット・デメリットを解説

• 家賃の支払いが発生する
• 通常の不動産売却よりも売却価格が低くなる傾向がある
• 契約内容によっては売却後の家に住めなくなる可能性がある

リースバックのデメリット
家賃の支払いが発生する

リースバックは、売却後の住宅を賃貸として借りるため、毎月家賃を支払う必要があります。

リースバックの家賃の計算方法は以下の通り。

このうち、「住宅の買取価格」は、物件の築年数や立地、周辺の不動産相場・家賃相場などをもとにリースバック業者が算出します。

「期待利回り」は、リースバック業者が設定する利益確保のための数値で、業者が賃貸中に確保しておきたい利益分です。立地が良く将来の価格下落リスクが少ない等、リース契約終了後にも買い手が付きやすい優良物件であれば、期待利回りが低めに設定される場合も。
一方、買取価格と期待利回りの数値によっては、周辺の家賃相場よりも家賃が高くなるケースがあるため注意が必要です。

リースバックのデメリット
通常の不動産売却よりも売却価格が低くなる傾向がある

リースバックを利用した場合の住宅の売却価格は、通常の不動産売却（仲介会社を利用して売却した場合）の70～90％程度と、相場よりも低くなる傾向があります。

これは、売却価格に乗せる「期待利回り」を重視し、リースバック業者が売却価格を決定するためです。相場よりも低めに物件を買い取り、期待利回りを上乗せすることで、将来の価格下落リスクなどに備えつつ、利益を確保できるようにしていると言えます。

買い手が付きやすい優良物件の場合は、相場の90％程度で買い取りとなる場合も。ただし、売却価格が高くなると、支払う家賃も高くなるため、必ずしも良い面ばかりではありません。

リースバックを検討する際は、複数の業者で見積もりを取って売却価格や家賃を比較するとともに、通常通りに住宅を売却し賃貸に引っ越した場合や、リバースモーゲージを利用した場合など、リースバック以外の方法ともメリットやデメリットを比較してみましょう。

リースバックのデメリット
契約内容によっては売却後の家に住めなくなる可能性がある

リースバックでは、多くの場合、「定期借家契約」と呼ばれる賃貸期間の定められた賃貸借契約を締結します。契約した賃貸期間（通常2～3年）の終了後は、貸主と借主のあいだに合意があれば契約を更新し引き続き物件に住み続けられますが、万一、貸主側で不動産を売却したい等の意思があれば再契約ができず、借主は物件を立ち退かなければなりません。

このような立ち退きリスクに備えるためには、定期借家契約ではなく、借主側が希望すれば契約更新が可能となる「普通借家契約」で契約するか、希望する契約期間を提示し、リースバック業者と交渉すると良いでしょう。

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