住宅ローンの優遇金利を解説。基準金利(店頭金利)との違い、固定金利期間明けの優遇幅とは?

住宅ローン 優遇金利

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住宅ローンの優遇金利とは?-各社の優遇金利を比較-

はじめに

住宅ローンについて調べていると、銀行の店頭やホームページで金利に関する様々なPR情報を目にします。これらの金利は、そのほとんどが、銀行が提供する「優遇金利」の情報です。
一般的に、住宅ローンは金利が低いほど総返済額を抑えることができるため、優遇金利が適用される住宅ローンを提供する金融機関は気になる存在

しかし、優遇のしくみや金利の優遇幅は金融機関によって異なり、優遇金利を表す用語も統一されていないため、実際の金利を調べたり、金融機関同士の優遇金利を比較することは非常に難しくなっています。

そこで本特集では「住宅ローンの優遇金利」をテーマに、優遇金利の種類やしくみを解説。住宅ローンの金利を比較する際に役立つ基礎知識をわかりやすく説明します。

住宅ローンの基準金利と優遇金利

住宅ローンの金利には、優遇金利のほかに「基準金利」と呼ばれる金利の指標があります。

基準金利
市場の金利動向に合わせ、各金融機関が決める金利。住宅ローンにそのまま適用されるケースは少ない
※その他の呼び方:店頭金利店頭表示金利表面金利など
優遇金利
基準金利から割り引かれたあとの金利。一定以上の自己資金の有無や新規借り入れもしくは借り換え等の所定の条件を満たすことで適用される
※その他の呼び方:適用金利借入金利引下げ後金利ご融資金利など

「優遇金利」「基準金利」とも、金融機関によって様々な呼び方がありますが、用語が異なるだけで基本は同一です。基準金利が住宅ローンの定価とすると、優遇金利は基準金利のディスカウント価格と言えるでしょう。

優遇金利には2種類ある 「通期優遇」と「当初優遇」とは?

また、優遇金利には「当初優遇」と「通期優遇」という2種類の金利優遇パターンがあります

当初優遇
借入期間中の一定期間、優遇金利が適用される。優遇期間が終了した時点で、金利は所定の引き下げ幅に改められる。通期優遇と比較すると金利水準が低く、有利な条件で借り入れ可能
※その他の呼び方:固定金利特約、当初引下げ、当初固定など
通期優遇
借入期間中ずっと優遇金利が適用される。借り入れ当初から完済まで金利が変動しない。変動金利や当初優遇と比較すると金利水準は高くなるが、通期で金利が引き下げられるため、返済計画を立てやすい
※その他の呼び方:全期間引き下げ、通期引下げ、全期間固定など

「当初優遇」は固定金利期間終了後の引き下げ幅が重要!

「当初優遇」タイプの場合は、固定金利期間が過ぎたあと新たに適用される金利(引き下げ幅、優遇幅)がどの程度になるかによって、その後の返済額が大きく変わります。

たとえば、当初優遇タイプの住宅ローンのうち、代表的な「5年固定金利」のケースで見てみましょう。

A銀行とB銀行という2つの銀行があり、いずれも基準金利が3.0%、当初優遇幅が-2.0%の場合、

3.0%(基準金利) - 2.0%(当初優遇幅) = 1.0%(適用金利)
となり、どちらの銀行も当初5年間の金利は1.0%です。

しかし、固定金利特約期間が明けた5年後の引き下げ幅が、A銀行1.5%、B銀行1.2%であった場合、2つの銀行の「基準金利」が現在と同じ3.0%だったと仮定すると、

A銀行の適用金利:1.5% = 3.0%(基準金利) - 1.5%(固定金利期間終了後の引き下げ幅)
B銀行の適用金利:1.8% = 3.0%(基準金利) - 1.2%(固定金利期間終了後の引き下げ幅)

また、上記の金利情報をもとに、3,000万円を35年間借り入れた場合の総返済額をシミュレーションすると、

A銀行の総返済額は3,779万3,383円
B銀行の総返済額は3,917万5,229円 

となり、実に140万円もの差が出る計算になります。(※いずれもボーナス返済なし、住宅ローン手数料・保証料含まず)

「通期優遇」は金利が高め。ただし借入期間と引き下げ幅によっては「当初優遇」より有利になるケースも

一方、金利がずっと固定される「通期優遇」タイプの場合、多くの金融機関で「当初優遇」よりも高い金利が設定されています。
ただし、前述のように「当初優遇」には、“当初優遇幅”と“固定金利期間終了後の引き下げ幅”という2種類の金利があり、後者の金利は必ずしも、「通期優遇」の金利(優遇幅)と比較して有利とは限りません。

たとえば、20年・35年といった長期で住宅ローンを組む場合、固定金利期間終了後に金利が上昇する可能性の高い「当初優遇」よりも、全期間を通して一定の優遇金利が適用される「通期優遇」のほうが、総返済額を抑えられるケースがあります

「当初優遇」と「通期優遇」を扱うA銀行(基準金利3.0%)で、35年の住宅ローンを組むケースを見てみましょう。

A銀行・当初優遇(10年固定)…当初優遇幅-2.0%、固定金利期間終了後の引き下げ幅-1.5%、
A銀行・通期優遇(35年固定)…優遇幅-1.8%

仮に、A銀行の基準金利が35年間変動しなかった場合、3,000万円の借入で

当初優遇(10年固定)の総返済額は3,712万2,564円
通期優遇(35年固定)の総返済額は3,675万4,301円

となり、通期優遇のほうが約37万円、返済額を抑えることができます。(※いずれもボーナス返済なし、住宅ローン手数料・保証料含まず)

このように住宅ローンの借入期間や、優遇金利の引き下げ幅によって、有利な金利プランは変わります
優遇金利の基本の考え方をマスターしたあとは、住宅ローンシミュレーションなども活用しながら各銀行の住宅ローンを比較し、自分にとってベストの住宅ローンを見つけましょう!

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  • 当初期間引き下げプラン(当初優遇)
    5年固定金利…
    当初金利:0.450%、固定金利期間終了後の引き下げ幅:-0.800%、基準金利:2.390%
    ※金利変動がまったくなかった場合の適用金利(当初期間終了後)=1.590%
    10年固定金利…
    当初金利:0.510%、固定金利期間終了後の引き下げ幅:-0.800%、基準金利:2.440%
    ※金利変動がまったくなかった場合の適用金利(当初期間終了後)=1.640%
  • 全期間引き下げプラン(通期優遇)
    5年固定金利…
    当初金利:1.390%、固定金利期間終了後の引き下げ幅:-1.000%、基準金利:2.390%
    ※金利変動がまったくなかった場合の適用金利(当初期間終了後)=1.390%
    10年固定金利…
    当初金利:1.440%、固定金利期間終了後の引き下げ幅:-1.000%、基準金利:2.440%
    ※金利変動がまったくなかった場合の適用金利(当初期間終了後)=1.440%
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  • 当初引き下げプラン(当初優遇)
    5年固定金利…
    当初金利:0.45%、固定金利期間終了後の引き下げ幅:-1.80%(固定金利選択時-1.20%)、基準金利:2.46%
    ※金利変動がまったくなかった場合の適用金利(当初期間終了後)=0.66%
    10年固定金利…
    当初金利:0.52%、固定金利期間終了後の引き下げ幅:-0.70%、基準金利:2.22%
    ※金利変動がまったくなかった場合の適用金利(当初期間終了後)=1.47%
  • 通期引き下げプラン(通期優遇)
    5年固定金利…
    当初金利:1.16%、固定金利期間終了後の引き下げ幅:-1.30%(変動金利選択時-1.55%)、基準金利:2.46%
    ※金利変動がまったくなかった場合の適用金利(当初期間終了後)=1.16%
    10年固定金利…
    当初金利:0.92%、固定金利期間終了後の引き下げ幅:-1.30%(変動金利選択時-1.55%)、基準金利:2.22%
    ※金利変動がまったくなかった場合の適用金利(当初期間終了後)=0.92%
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  • 最初にぐぐっと引き下げプラン(当初優遇)
    5年固定金利…
    5年固定金利…当初金利:0.75%、固定金利期間終了後の引き下げ幅:-1.40%、基準金利:2.95%
    ※金利変動がまったくなかった場合の適用金利(当初期間終了後)=1.55%
    10年固定金利…
    10年固定金利…当初金利:0.80%、固定金利期間終了後の引き下げ幅:-1.40%、基準金利:3.00%
    ※金利変動がまったくなかった場合の適用金利(当初期間終了後)=1.60%
  • 最後までずーっと引き下げプラン(通期優遇)
    5年固定金利…
    当初金利:1.10~1.35%、固定金利期間終了後の引き下げ幅:-1.60~-1.85%、基準金利:2.95%
    ※金利変動がまったくなかった場合の適用金利(当初期間終了後)=1.10~1.35%
    10年固定金利…
    当初金利:1.15~1.40%、固定金利期間終了後の引き下げ幅:-1.60~-1.85%、基準金利:3.00%
    ※金利変動がまったくなかった場合の適用金利(当初期間終了後)=1.15~1.40%
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