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中古住宅のローン審査が通らない原因と対処法

中古物件の購入で住宅ローン審査が通らないときはどうすればいい?中古住宅のローン審査が通らない原因と対処法

中古住宅を購入する際、住宅ローン審査の通りやすさは新築住宅と比べてどうなのかが気になる方は多いでしょう。
一般的には、購入する住宅が中古と新築の場合で住宅ローン審査に大きな違いはありません。いずれも審査に通過すれば購入資金を借りることができ、借入期間や物件などの条件を満たすことで、住宅ローン控除も適用されます。

ただし、中古住宅は新築住宅と比較すると建物の状態にばらつきが大きく、担保としての価値(担保評価額)が低い場合は、ローン審査に通らないケースや、希望する融資額を借りられないケースがあります。

そこで今回は、「中古物件の購入で住宅ローンが通らない場合の対処法」をテーマに、中古住宅ならではの住宅ローンの注意点と、審査に通らない理由、およびその対処法について解説します。

中古物件の購入時、住宅ローン審査に通らないのはこんなケース中古住宅のローン審査が通らない原因と対処法

中古物件の購入時、住宅ローン審査に通らないのはこんなケース

住宅ローン審査に通らない理由は、大きく分けて「物件が原因となっているケース」と「借り手側の条件が原因となっているケース」の2種類があります。

  • 物件が原因で住宅ローン審査に通らないケース
  • 1. 借入希望額よりも担保評価額のほうが低い
  • 2. 現行の建築基準を満たしていない

物件が原因で住宅ローン審査に通らないケース 1
借入希望額よりも担保評価額のほうが低い

住宅ローンは、住宅の購入資金を借りるために住宅そのものを担保に入れる金融商品です。
万一、借り手の支払いが滞った場合、銀行側は担保である住宅を売却して融資額を精算するため、住宅の市場価値が低いと審査に通らないか、融資額を減額される可能性があります

新築住宅の場合は、建築から間もないこともあり、販売価格と担保評価額が大幅に乖離するケースはほぼありません。しかし、中古住宅は建物の経年劣化や土地価格の変動、売り主の意向などにより販売価格が評価額を反映していないケース(評価額が販売額を大きく下回っているケースetc.)が存在します。

住宅の評価額は、販売価格や路線価(国税庁が毎年発表する主要道路に面した1平方メートルあたりの土地価格)、築年数などをもとに銀行側が計算しますが、査定結果が不動産会社の評価額と大きく異なる場合は、双方に査定の根拠を確認し、再査定の可否を聞いてみましょう

物件が原因で住宅ローン審査に通らないケース 2
現行の建築基準を満たしていない

購入する物件が法律で定められた建築基準を満たしていない場合も、住宅ローンの融資が難しくなります。

現在の建築基準法は、1982年(昭和56年)1月1日に改正され、これ以降に建てられたすべての住宅に新しい耐震基準が適用されるようになりました。
しかし、建築年が1982年以前の住宅は、新耐震基準をはじめとした改正後の建築基準を満たしていない場合があり、住宅ローン審査に通らない理由の1つとなっています。
そのため、「築百年の古民家に住みたい」等、どうしても譲れない希望がある場合を除き、購入する中古住宅は1981年以降に建てられた物件を選びましょう

  • 借り手側の条件が原因で住宅ローン審査に通らないケース
  • 1. 年収と比較して借入希望額が多い(返済負担率が30%以上)
  • 2. 勤続年数が短い(転職後1~3年以内など)
  • 3. 申込者の年齢(申込年齢が満60歳以上、完済時年齢が満75~80歳を超えるなど)
  • 4. 申込者の健康状態(持病がある、通院中、手術歴があるなど)
  • 5. 申込者の信用情報(クレジットカードや各種ローンの延滞履歴があるなど)

借り手側の条件が原因で住宅ローン審査に通らないケース 1
年収と比較して借入希望額が多い(返済負担率が30%以上)

住宅ローンの借入額は申込者の年収によって変わります。

1年間の返済額が年収に占める割合を「返済負担率」と言い、民間の金融機関では、この返済負担率を15~30%(平均20%前後)に設定しているケースが一般的です。また、申込者の年収が低い(もしくは不安定な)ほど、返済負担率を低めに設定する傾向があるため、希望の金額を借り入れできない可能性が高まります。年収が原因で住宅ローンの審査に通りにくい場合は、夫婦・親子での「収入合算」や「ペアローン」を検討してみると良いでしょう

 

 

借り手側の条件が原因で住宅ローン審査に通らないケース 2
勤続年数が短い(転職後1~3年以内など)

住宅ローンの審査では、勤続年数も重要なチェック項目の1つです。

そのため、転職して1~3年以内の場合は、住宅ローンの審査に通りにくくなる可能性が高いでしょう。勤続年数が短い方は、申込時の条件に勤続年数を含めていない住宅ローンを利用するか、数年勤めたあとに再度申し込みをする方法がおすすめです

 

借り手側の条件が原因で住宅ローン審査に通らないケース 3
申込者の年齢(申込年齢が満60歳以上、完済時年齢が満75~80歳を超えるなど)

ほとんどの金融機関は、借り手の年齢条件を、申込時で満60歳未満、完済時で満75~80歳未満としています。

年齢がオーバーしてしまう場合は、借入額を減らすか、頭金を増やして借入期間を短縮する方法、もしくは「親子リレー返済」を検討してみると良いでしょう

 

借り手側の条件が原因で住宅ローン審査に通らないケース 4
申込者の健康状態(持病がある、通院中、手術歴があるなど)

申込者に既往症や持病がある場合も住宅ローン審査には通りにくくなります。

これは、住宅ローン専用の生命保険である「団体信用生命保険」に加入できないことが原因です。
ただし、最近は加入者の病歴に関する告知事項を少なくした「引受条件緩和型」の団信を扱う金融機関も増えています。健康状態が原因で住宅ローン審査に通らない可能性がある場合は、検討する価値があるでしょう。

借り手側の条件が原因で住宅ローン審査に通らないケース 5
申込者の信用情報(クレジットカードや各種ローンの延滞履歴があるなど)

なお、申込者が過去5~10年以内にクレジットカードや各種のローン(奨学金、スマートフォンの機種代の分割払いなども含む)を延滞していた場合も、住宅ローン審査に通りにくくなります。

信用情報は、「信用情報機関(CIC、JICCなど)」に記録され、金融機関の間で共有されます。この情報は個人でも照会できるので、不安な場合は問い合わせてみましょう。
延滞履歴が残っている期間中は住宅ローンを組むことはできませんが、多くの場合、延滞情報は10年前後で白紙に戻ります

 

 

中古住宅購入で住宅ローンが通らない場合の対処法中古住宅のローン審査が通らない原因と対処法

公務員におすすめの住宅ローン 比較する際の5つのポイント

それでは、中古の物件購入で住宅ローンが通らない場合の主な対処法を見てみましょう。

  • 住宅ローンが通らない場合の主な対処法
  • 1. 頭金を増やして借入額や借入期間をしぼる
  • 2. フラット35を検討する
  • 3. 購入と同時のリフォームを検討する

住宅ローンが通らない場合の主な対処法 1
頭金を増やして借入額や借入期間をしぼる

物件の評価額や申込者の年収が原因で住宅ローンの本審査に通らない(あるいは希望する融資額を借りられない)場合は、頭金を増額することで金融機関からの借入額を減らせないか検討してみましょう

また、完済時年齢が75~80歳をオーバーしてしまう場合も、頭金を増やすことによって借入期間を短縮することでクリアできる場合があります。

頭金を用意する際は「家計の中からコツコツと貯蓄する」、もしくは「親や祖父母から援助を受ける」の2つの方法が一般的。なお、職場に「財形住宅貯蓄」制度がある場合は、最高550万円までの元金分を無利息にできるので、積極的に利用すると良いでしょう。

住宅ローンが通らない場合の主な対処法 2
フラット35を検討する

フラット35は、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携する住宅ローンです。借入期間中の全期間の金利が固定され、同じく全期間固定型の民間金融機関の住宅ローンと比較しても金利水準は低め。

また、フラット35は、申込条件(審査条件)がすべて公開されている点もメリットです。申込者の「年齢」「国籍」「返済負担率」、物件の「使途」や「面積」といった公開されている条件を満たしていれば、物件の築年数や担保評価額、申込者の勤続年数などは問われず、そのぶん審査に通過しやすいと言えます。民間の住宅ローンで審査に通りにくい場合は検討する価値があるでしょう。

フラット35の主な申し込み条件

申込者の条件 年齢 満70歳未満
国籍 日本国籍、もしくは永住許可・特別永住者
総返済負担率(年収に占める年間合計返済額の割合)
  • 年収400万円未満:30%以下
  • 年収400万円以上:35%以下
住宅の条件 資金使途 本人または親族が住む新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金
延床面積
  • 一戸建て・連続建て・重ね建て:70平方メートル以上
  • 共同建て(マンションなど):30平方メートル以上
住宅ローンの条件 借入額 100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
借入期間
  • 15年以上、最長35年

住宅ローンが通らない場合の主な対処法 3
購入と同時のリフォームを検討する

建築基準法への不適合によって住宅ローンが通らない中古住宅(古民家etc.)の場合は、住宅購入とリフォームをセットで行うことで、建築の違法部分をクリアできるケースもあります。

購入と同時にリフォームをする際は、仮審査の申し込み時点でリフォーム工事の概要(見積もり金額、施工内容、図面など)が必要になる点に注意しましょう。中古の物件探しをスタートする前にリフォーム会社を決めておくと、購入したい住宅を見つけてから住宅ローン審査を申し込むまでの流れがスムーズです。仲介とリフォームを両方手がけている会社に物件探しを依頼しても良いでしょう。

 

中古住宅の購入時におすすめの住宅ローン中古住宅のローン審査が通らない原因と対処法

auじぶん銀行 住宅ローン

auじぶん銀行 住宅ローン

金利(年利)2024年2月
  • 変動金利0.389(全期間引下げプラン)
  • 10年固定1.145(当初期間引下げプラン)
  • 20年固定1.695(当初期間引下げプラン)
  • 30年固定2.070(当初期間引下げプラン)
  • 審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、 この場合には上記の金利とは異なる金利となります。
    金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。
借入可能額 500万円以上2億円以下
事務手数料 借入額の2.2%(税込)
団信保険料
  • 一般団信:無料付帯
〈住宅ローン契約者が満50歳まで〉
  • がん50%保障団信+4疾病保障:無料付帯
  • がん100%保障団信:年0.05%金利上乗せ
  • がん100%保障団信+4疾病保障:年0.15%金利上乗せ
〈住宅ローン契約者が満65歳まで〉
  • ワイド団信:年0.3%金利上乗せ
その他
  • 住宅ローンの手続きを申し込みから契約までオンラインで完結できる(契約書に貼付する収入印紙代が無料)
  • 「au金利優遇割」……住宅ローンと同時にau回線もしくは「じぶんでんき」を契約すると住宅ローン金利を最大で年0.1%引き下げ
  • 住宅ローン保証料・団信保険料・一部繰り上げ返済手数料が無料

auじぶん銀行 住宅ローンの特徴
三菱UFJ銀行とauフィナンシャルホールディングスが共同出資するネット銀行「auじぶん銀行」の住宅ローン。変動金利型、および「2年固定」から「35年固定」までの期間固定型の住宅ローンを取り扱う。
仮審査の申し込みから契約まですべての住宅ローン手続きをネットで完結させられる(手数料無料)ため、書類郵送などの手間を省けるほか、契約書に貼付する収入印紙代(約2万円)も不要。また、満50歳までであれば、がんと診断された場合に住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信(※4疾病保障+全疾病長期入院保障含む)」が無料付帯できる。
住宅ローンの申し込み条件は、満65歳まで(完済時年齢は満80歳まで)。正社員・公務員のほか個人事業主や契約社員・派遣社員も申し込み可能となっている。
中古住宅を購入する場合は担保評価額と借入額のバランス等に注意する必要があるが、ネット銀行ならではの金利水準の低さは大きな魅力。変動金利や期間固定金利を検討している場合におすすめの住宅ローンだろう

auじぶん銀行 住宅ローン

 

住信SBIネット銀行フラット35

住信SBIネット銀行フラット35

フラット35 金利
  • 15-20年固定1.34
  • 21-35年固定1.82
※融資比率9割以下/買取型の場合
※いずれも団信ありの場合。団信に加入しない場合は表示金利-0.2%
事務手数料 【買取型】
新規借り入れ:借入金額の1.1%(税込)
借り換え:借入金額の0.99%(税込)
【保証型】
借入金額の2.2%(税込)
団信保険料 無料(【保証型】は住信SBIネット銀行が負担。【買取型】は金利に含まれ、加入しない場合は適用金利から年0.20%の金利引き下げ)
その他
  • 全疾病保障を【保証型】は保険料無料、【買取型】は借入金額の0.55%(税込)で付帯可能
  • 「電子契約サービス」の利用で仮審査から契約までをオンラインで完結できる(手数料5,500円税込)

住信SBIネット銀行フラット35 住宅ローンの特徴
ネットバンク最大手の「住信SBIネット銀行」が提供するフラット35。一般的なフラット35である「買取型」のほか、頭金の割合を増やすことで適用金利を引き下げる「保証型」のフラット35も取り扱う。
事務手数料は「買取型」が借入額の1.1%(税込)、「保証型」が借入額の2.2%(税込)と2倍の開きがあるものの、「保証型」はすべての病気・ケガを原因として所定の就労不能状態となった場合に住宅ローン残高がゼロになる「全疾病保障」を無料で付帯可能。「買取型」のように借入期間20年を境目に金利水準が変わることもないため、自己資金を多めに準備できて20年超の借入を希望している場合は「保証型」も選択肢に入るだろう。
また、手数料は5,500円(税込)かかるが、仮審査以降のすべての手続きをオンラインで済ませられる「電子契約サービス」も利便性が高い。 フラット35を中心に中古住宅購入に利用できる住宅ローンを探している場合、特におすすめの金融機関の1つ。

住信SBIネット銀行フラット35 住宅ローン

 

著者 長尾 尚子

フリーランスライター。得意分野は、ビジネス・金融・投資・育児・教育・節約など。子ども3人を育児中のママでもある。
【資格】消費生活アドバイザー、FP2級

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