売却する家の住宅ローンがまだ残っている場合買い替えと住宅ローン -家を買い換える際に知っておきたい住宅ローンの知識とは-

売却する家の住宅ローンが残っている場合は、その住宅をいくらで売却できるか、すなわち「売却価額」がポイントになります。

A. 売却価額が住宅ローン残高よりも多い

• 売却価額
• 住宅ローン

売却価額が住宅ローン残高を上回る場合は、家を売って得た資金で住宅ローンを完済することができます。金額次第では、売却時にかかる仲介手数料や、新たに購入する住宅の購入費用などにも充てることができるでしょう。金銭的な負担が少ないうえに、売却する物件の抵当権（金融機関等が住宅を担保とし、返済不履行の際に売却するなどして弁済を受ける権利）も抹消できる、理想的な買い替えパターンの一つです。
このパターンを実現するためには、最初に、今の家の売却価額を査定してもらい、買い替え予算の目安としましょう。新たに購入する住宅は、その金額に収まる範囲の物件から選ぶことになります。

B. 売却価額が住宅ローン残高よりも少ない

• 売却価額
• 住宅ローン

一方、売却価額が住宅ローンの残高を下回る場合は、売却資金をすべて返済に充てても、住宅ローンが残ることになります。この残債部分については、手持ちの貯蓄などから支払えないかどうかをまず検討しましょう。
支払える場合は、A.のパターンと同様に、売却する家の住宅ローンを完済することができ、抵当権も抹消が可能です。

支払えない場合は、新たに購入する家の住宅ローンに、売却する家の住宅ローンの残債を上乗せするかたちになります。これは「買い替えローン」や「住み替えローン」と呼ばれ、通常の住宅ローンとは、やや借入額の審査基準等が異なります。

一般的な住宅ローンの場合、借入額は、購入する住宅の時価額を参考に決められます。一方、買い替えローンでは、売却物件の残債が上乗せされるぶん、住宅の本来の価値（担保価値）よりも大きな金額を借り入れることになります。売却物件の債務が残っているため、抵当権も抹消できないケースが一般的。
このような理由から、買い替えローンでは、契約者の返済能力（年収など）に関する審査が、やや厳しくなる傾向があり、融資額にも上限が設けられるケースが少なくありません。実際に、返済額が膨らむ、あるいは返済期間が伸びるといったケースが多いため、返済計画に無理がないかどうかをしっかりとチェックしましょう。

買い替えローンは、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行、横浜銀行などのメガバンクや大手地方銀行が中心に取り扱っています。ただし、住信SBIネット銀行をはじめとする一部のネット銀行も、現在の住宅ローン利用実績や過去の完済実績があれば、買い替えによる住宅ローンの借入を相談できる場合があります。

売却する家の住宅ローンをすでに完済している場合買い替えと住宅ローン -家を買い換える際に知っておきたい住宅ローンの知識とは-

売却する家の住宅ローンをすでに完済している場合は、新たに購入する家の住宅ローンについてのみ意識すれば良いので、買い替えの手間を大幅に減らすことができます。

住宅ローン選びのポイントは、金利の低さに加えて、借り入れにかかる諸費用や、繰上げ返済のしやすさなど。
金利タイプについては、返済まで同一の金利が適用される「全期間固定金利型」をベースに、返済余力がある場合は、金利水準が低い「変動金利型」なども視野に入れてみると良いでしょう。

借入については、完済実績のある金融機関にまず相談し、金利の優遇幅などを交渉するのが基本。また、固定型・変動型ともに金利が低く、ローン保証料無料などのサービスを提供しているネット銀行も検討してみる価値があります。

買い替えと住宅ローン～まとめ～買い替えと住宅ローン -家を買い換える際に知っておきたい住宅ローンの知識とは-

住宅の買い替えは、今までの家と新しい家の売買に加えて、住宅ローンの借り換えや抵当権抹消手続きが加わるため、手続きそのものが煩雑になりがちです。
特に、今までの家の住宅ローンを引き継ぐ場合は、しっかりした返済計画と、今後必要になる資金（子供の教育費や老後資金など）を見積もっておくことが大切。

物件の購入・売却にともなう資金の流れを把握したうえで、各金融機関が提供する住宅ローン商品を上手に活用しましょう。