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自営業におすすめの住宅ローンを比較!審査の流れや必要書類も解説

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はじめに

現在、自営業で働いている方のなかには、マイホームの購入を検討している方もいるはずです。
その際に気になるのが、「自営業でも住宅ローンを組めるのか?」ということ。

もちろん、自営業の方でも住宅ローンを組むことは可能です。ただし、会社員や公務員が住宅ローンを組む場合とは異なる点があるため、この点をしっかりと押さえておくことが重要となります

そこで今回は、「自営業と住宅ローン」に注目し、自営業におすすめの住宅ローンを紹介。さらに、自営業の方が住宅ローンを組む際のポイントや、住宅ローン審査の流れ・必要書類等についてもわかりやすく解説します。

マイホームの購入を検討している自営業の方はもちろん、自営業でも利用できる住宅ローンを探している方は、ぜひ最後までチェックしてみてください。

溝口 麻衣

この記事を書いた人溝口麻衣

Hayakawa所属のチーフライター兼編集者。自営業者が住宅ローンを組む際のポイントや審査の流れ・必要書類等についての調査と記事執筆を担当。
わかりやすく、ちょっとした気付きのある記事を目指し、日々原稿を執筆している。2級FP技能士取得。

自営業者が住宅ローンを組む際のポイント

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会社員や公務員が住宅ローンを組む場合とは異なり、自営業で住宅ローンを組む場合には、いくつか押さえておきたいポイントがあります。
はじめに、自営業者が住宅ローンを組む際のポイントを見ていきましょう。

1会社員・公務員と比較して住宅ローン審査が厳しい

一般的に、自営業の場合、会社員や公務員と比較して住宅ローンの審査に通りにくいといわれています
例えば、サラリーマン世帯と比較して倍以上の収入があり、十分な自己資本を持っていたとしても、自営業という理由で住宅ローンの審査に落ちてしまうことは、決して珍しくありません。

それは自営業の場合、

  • 事業収入が不安定なことが多い
  • 事業用の資金を借り入れて返済を行っている

といった理由から、長期に渡り、継続的なローン返済が難しいと判断されてしまうためです。

また、開業してから日が浅いと、所得や事業の実績がなく、住宅ローン審査そのものに申し込めないケースもあります

2住宅ローン審査のポイントを押さえておく

自営業の場合、会社員や公務員と比較すると不利な条件は多くなりがちですが、「自営業者である」という理由だけで住宅ローンが組めないことはありません。
事業が好調で十分な所得があり、将来に渡っても安定性を見込めるなど、金融機関に返済能力を証明できれば、審査に通過することは可能です

自営業で住宅ローン審査に申し込む場合は、以下の条件を満たしているか、事前に確認しておきましょう。

  • 事業が黒字である(※過去3年間)
  • 収入が安定している(※過去3年間)
  • その他のローンがない
  • 会社に負債がない。または過去3年間、キャッシュフローで十分安定的に返済ができている
  • 事業開始後5年以上経過している
  • 物件価格の2割以上頭金を用意できる

自営業の住宅ローン審査に必要な書類

住宅ローンの審査では、おもに下記のような書類を金融機関に提出します。

自営業者の提出書類は会社員や公務員よりも多め。これは、所得や年齢に加えて、事業の安定性、税金・社会保険料の滞納の有無といったさまざまな角度から申込者の返済能力をチェックするためです。

本チャプターでは、自営業者が住宅ローン審査に申し込む場合に必要な書類と、それぞれの書類が、どのようなことを確認する目的で提出を求められているかをご紹介します。

自営業の住宅ローン審査に必要な書類

確定申告書のコピー(個人事業主の場合)
事前審査・本審査ともに必要。
過去2~3年分で、付表も必要になる。税務署の受付印があるものを提出。e-Taxの場合は、受領メールを添付することで受付印の代わりとすることも。
  • 2~3期分の平均所得で審査を行うが、赤字の年があると審査に通りにくい。
決算書のコピー(法人経営者の場合)
事前審査・本審査ともに必要。過去2~3年分を求められる。
事業の安定性や給料の適正度合いなどをチェックすることが目的。財務諸表、附属明細など原則的にすべての決算書類が必要となる。
源泉徴収票の原本(法人経営者の場合)
事前審査・本審査ともに必要。会社から経営者に対して支払われる給与について証明するもの。過去2~3年分を求められる。
納税証明書の原本
本審査で必要。過去2~3年分が求められるなことが多い。税金の滞納がないことを証明する書類。
  • 滞納がある場合は審査に通らない
身分証のコピー
事前審査で必要。運転免許証やマイナンバーカードなど、写真入りのものを求められることが多い。免許証は裏表ともにコピーする。
健康保険証のコピー
事前審査で必要。身分証のひとつ。ほかに、国民健康保険料の滞納の有無を確認する意図も。
  • 滞納がある場合は審査に通らない
印鑑証明書の原本
本審査で必要。身分証のひとつ。申込時と契約時でそれぞれ求められる。
印鑑
事前審査では認印でOK。本審査の場合は金融機関届出印と実印を求められることが多い。
住民票

本審査で必要。身分証のひとつ。住所・所在の確認。

銀行通帳
金融機関によっては求められる場合あり。残高の確認、および、年金や公共料金などの支払いが遅滞なく行われているかを確認する意図も。
年金手帳
金融機関によっては求められる場合あり。国民年金の支払状況などを調べる。
  • 滞納がある場合は審査に通らない。

確定申告書では、売上から諸経費を差し引いたあとの所得をチェックされます。
自営業の方の場合、節税対策として、所得を抑えるための設備投資や不動産購入、暦年贈与などを行っているケースも多いでしょう。 しかし、住宅ローンの審査では、借り入れ後の返済額(年間返済額)が所得(年収)の一定割合以内に収まっていることが重視されます

そのため、住宅購入を決めてから3年程度は節税を頑張るよりも、所得を黒字にし、かつ返済負担率に影響しない水準にキープするほうが良いでしょう

また、審査のなかでも、税金の滞納や、社会保険料(健康保険料、年金)の滞納は、とくに厳しいチェックを受けます。滞納があれば、それだけで審査不合格となるケースもあるため、支払期限を過ぎて未払いの税金・保険料がある場合はすぐに精算しましょう。
滞納期間が長い場合は、今すぐ住宅ローン審査に申し込むよりも、数年間、滞納なく税金や社会保険料を支払ってからのほうが、納付実績ができて審査に通りやすくなる場合もあります。

なお、「現在は滞納していないが、過去に滞納の履歴がある」という場合は、金融機関の判断に負うところが大きくなります。ただ、経過年数やその後の納付状況によっては不問となるケースも。
「5年以上前に一度だけ滞納し、資金ができたときに支払った」「督促状がきてすぐに振り込んだ」等で、判断がつきにくい場合は、納税証明書などの記録を確認するか、管轄窓口に問い合わせてみましょう。

住宅ローンの審査基準は金融機関によっても異なります。実際に審査を申し込んでみて、金融機関の判断に委ねるのも方法です。

自営業の住宅ローン審査の流れ

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住宅ローンを借り入れる際には、「事前審査」と「本審査」の2回の審査に通過する必要があります。本チャプターでは、事前審査と本審査、それぞれの流れを見ていきましょう。

住宅ローンの事前審査

事前審査では、主に、申込者の信用情報や、借入希望額の妥当性がチェックされます

信用情報については、「信用情報機関」という専門機関が管理しており、クレジットカードや自動車ローン、携帯電話の分割払いなどを延滞なく支払っているか、といった情報が記録されます。国内のすべての金融機関で共有されているため、延滞の実績がある場合は、ほとんどの住宅ローン審査に通ることができません

ただし、信用情報は永続的に残るわけではなく、一定年数が経過すると削除されます。本人が希望すれば、現在の信用情報の開示も行っているので、気になる場合は問い合わせてみると良いでしょう。

借入希望額の妥当性については、年収における年間返済額の割合(=返済負担率)をもとに判断されます。適正割合は、おおむね20%から35%ほど。この範囲内を超える場合は、事前審査に通らないか、融資可能額が減額となります。

自営業者の場合、すでに事業用の資金を借り入れていることも多いでしょう。
返済負担率を計算する際の「年間返済額」には、既存の返済も含まれるため、そのぶん審査に通りにくくなります。

事前審査の主な必要書類
  • 確定申告書のコピー(3期分)
  • 事業の決算書(3期分)※法人の場合
  • 源泉徴収票(3期分)※法人の場合
  • 身分証(運転免許証など)のコピー ※裏表とも
  • 健康保険証のコピー
  • 印鑑(認印でOK)
  • 購入を希望する物件の情報

住宅ローンの本審査

本審査では、事前審査からさらにチェックポイントが増え、申込者の健康状態や住宅ローン完済時の年齢、事業の継続年数、物件の担保価値などが審査項目に加わります

健康状態が重視されるのは、住宅ローン契約時に加入する団体信用生命保険の引受基準を満たしているかどうかをチェックするためです。

なお、事前審査を通過していても、本審査で融資不可や融資額の減額が起きることはめずらしくありません
対策としては、借入可能額の減額に備えて頭金(自己資金)を多めに用意しておく方法や、本審査が通らなかった場合に備えて、複数の金融機関に事前審査を通しておく方法などが有効です。

本審査の主な必要書類
  • 本人確認書類(運転免許証、健康保険証etc.)
  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 確定申告書(3期分)
  • 事業の決算書(3期分)※法人の場合
  • 源泉徴収票(3期分)※法人の場合
  • 納税証明書(3年分)
  • 物件書類…売買契約書、重要事項説明書、登記簿謄本、物件概要書、公図・物件案内地図、間取り図、測量図、配置図 など

自営業におすすめの住宅ローンを比較

次に、本チャプターでは自営業におすすめの住宅ローンをご紹介します。

上記で解説してきたように、自営業の場合、会社員や公務員と比較して住宅ローン審査が厳しくなる傾向があります。

そのため、自営業者が住宅ローンを利用する際は「審査の通りやすさ」を重視して、住宅ローン商品や金融機関を選ぶことが大切です

なお、審査に通りやすい住宅ローンとしては大きく、

  • フラット35
  • 審査基準が緩やかな住宅ローン

の2つが挙げられます。

以下では、それぞれについて詳しく解説します。

1フラット35

自営業者が住宅ローンを組む場合、まず利用を検討したいのが「フラット35」です。
フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携し、提供する長期固定金利型の住宅ローンのこと。
フラット35では、雇用形態や勤続年数による申し込み要件を設けておらず、以下の条件を満たしていれば、基本的に住宅ローンを組むことが可能です

フラット35の審査基準
  • 申し込み時の年齢が満70歳未満の方(※親子リレー返済を利用する場合は、70歳以上の方も申し込み可)
  • 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方
  • 自動車ローンやカードローン等を含むすべての借り入れに関して、年収に占める年間合計返済額の割合(=総返済負担率)が以下の基準を満たす方
年収 400万円未満 400万円以上
年間合計返済額の割合 30%以下 35%以下
  • その他、物件に関する審査基準もあり。

ちなみに、フラット35は長期固定金利のなかでも低水準の住宅ローン金利を実現しています
「住宅ローンの審査に通るか不安」という場合はもちろん、低金利で組める住宅ローンを探している場合も候補に入れておくと良いでしょう。

自営業におすすめのフラット35

住宅ローン専門の金融機関・ARUHI(アルヒ)が提供するフラット35提携住宅ローン。フラット35では13年連続でシェアNo.1を達成している。(※1)

ARUHIは、自己資金の割合によって金利が優遇される「保証型」のフラット35を扱う数少ない金融機関のひとつ。審査基準は明確で、自己資金割合などの条件を満たしていれば、自営業者や転職まもない場合でも住宅ローンに申し込める。なお、返済負担率は最高35%まで対応。

事前審査は1~2営業日(書類提出不要)、本審査は1~2週間程度と、住宅ローン審査の速さにも定評がある。

全国に130以上(※2023年3月末時点)展開する拠点では対面による住宅ローン相談を実施。インターネット経由で申し込むと、取り扱い事務手数料が借り入れ金額の1.1%(税込)に優遇(※2、※3)される点も嬉しい

  • 2010年度-2022年度統計、取り扱い全金融機関のうち借り換えを含む【フラット35】実行件数(2023年3月末現在、ARUHI調べ)
  • ARUHI スーパーフラットをお申し込みの場合は「ご融資額×2.2%(税込)」
  • 最低事務手数料220,000円(税込)
金利 2024年6月実行金利
15-20年固定 1.46
21-35年固定 1.85
  • 融資比率9割以下/買取型の場合
  • いずれも団信ありの場合。団信に加入しない場合は表示金利-0.2%
基本情報
取り扱い事務手数料 借り入れ金額の2.2%(税込)
  • Webからの新規借り入れで、「借り入れ金額の1.1%(税込)」に優遇
  • ARUHI スーパーフラットをお申し込みの場合は「ご融資額×2.2%(消費税込)」
  • 最低事務手数料220,000円(税込)
保証料 無料
一部繰り上げ返済手数料 無料

ARUHI 住宅ローン公式サイトへ行く

数ある金融機関のなかでも、トップクラスの実績と、利用者からの高い満足度を誇る「住信SBIネット銀行」の長期固定金利型住宅ローン。
住信SBIネット銀行では、初期費用を抑えた借り入れができる従来の「買取型」のフラット35に加え、団信・全疾病保障が基本付帯する「保証型」と呼ばれるフラット35も提供。家庭に合ったタイプのフラット35を利用できる。

また、いずれのタイプでも業界最低水準の住宅ローン金利を実現。他の金融機関と比較し、有利な条件でフラット35を利用できるのは、住信SBIネット銀行を利用する大きなメリットといえるだろう。
保証料・一部繰り上げ返済手数料が無料となっているほか、来店不要で住宅ローンの手続きが完結する点も魅力

フラット35の審査基準を満たしていれば利用できるので、自営業でフラット35を検討する際、住信SBIネット銀行は、ぜひ候補に入れておきたい。

金利 2024年6月実行金利

買取型

15-20年固定 1.46
21-35年固定 1.85

保証型

1.84
  • 融資比率9割以下/買取型の場合
  • いずれも団信ありの場合。団信に加入しない場合は表示金利-0.2%
基本情報
事務手数料 借入金額の2.2%(税込)
  • 買取型の場合は全疾病保障に加入する場合、0.55%(税込)上乗せ
  • 最低取り扱い事務手数料は11万円(税込)
保証料 無料
一部繰り上げ返済手数料 無料

住信SBIネット銀行公式サイトへ行く

2審査基準が緩やかな住宅ローン

自営業者が住宅ローンを組む場合、審査基準(申し込み条件)が緩やかな金融機関の住宅ローンを利用するのも方法です。

数ある金融機関のなかには、雇用形態や勤続年数だけで審査を行わない等、審査基準が緩やかに設定されているところがあり、こうした金融機関の住宅ローンを利用すれば、自営業の方でも審査に通過できる可能性が高くなります。
こうした住宅ローンも、自営業者が住宅ローンを組む場合、選択肢に入れておくと良いでしょう。

自営業におすすめの住宅ローン

利便性の高いサービスに定評がある「SBI新生銀行」の住宅ローン。
SBI新生銀行 住宅ローンでは自営業者の申し込み要件が決まっており、2年以上の業歴があり、かつ2年間の平均所得(※経費控除後の金額)が300万円以上あれば、住宅ローンの申し込みができる

また、SBI新生銀行では、取り扱い事務手数料を「定額制」と「定率制」から選択可能。特に、「定額制」の場合、手数料は通常5.5万円(税込)と他の金融機関と比較しても安い料金を実現している。住宅ローンの借り入れにかかる諸費用を安く抑えられるのは嬉しいポイント。
さらに団信が充実しており、一般団信に加え、安心保障付団信が無料付帯するほか、年0.1%住宅ローン金利を上乗せすることで「ガン団信」を付帯できる。

病児保育・家事代行サービス(※回数・地域限定)を利用できる「安心パックW」や、自然災害時債務免除特約が利用できる「安心パックS」を提供しているのも魅力

金利 2024年6月実行金利
変動 0.42(手数料定率型)
変動 0.65(手数料定額型)
当初10年固定 1.49(手数料定率型)
当初20年固定 1.35(手数料定率型)
当初30年固定(26-30年) 1.45(手数料定率型)
  • 当初固定/長期固定…手数料定額型は、手数料定率型の住宅ローン金利+0.15%
  • SBI新生銀行パワースマート住宅ローン(当初固定金利・長期固定金利)を自己資金10%以上で新規借入すると、借入金利を表示金利から年0.05%優遇
基本情報
自営業の借入条件 業歴2年以上+2年間の平均所得(経費控除後の金額)300万円以上
取り扱い事務手数料
手数料定額型
5.5万円(税込)
  • 「安心パックW」「安心パックS」付帯時は11万円(税込)
手数料定率型
借入れ金額の2.2%(税込)
  • 電子契約を利用する場合は別途、電子契約利用手数料5,500円(税込)が必要
  • 「ステップダウン金利」選択時は、安心パックW・安心パックSの利用は不可
団信
一般団信 無料
一般団信+安心保障付団信 無料
ガン団信 年0.1%金利上乗せ
保証料 無料
一部繰り上げ返済手数料 無料

SBI新生銀行公式サイトへ行く

イオングループの「イオン銀行」が提供する住宅ローン。
イオン銀行では、自営業による住宅ローンの借り入れにも対応。「事業開始後3年を経過+前年度所得が100万円以上」といった条件を満たしていれば、自営業者でも住宅ローン審査に申し込みができる

また、イオン銀行は、他の金融機関と比較しても、優位性の高い住宅ローン金利を実現。さらに、住宅ローン返済期間中ずっと「イオンでの買い物が毎日5%OFF」になるサービスが受けられる「イオンセレクトクラブ」の利用をはじめ、住宅ローン契約者限定特典も充実している

その他にも、イオン銀行では、Webと店舗の両方で、住宅ローンに関する相談・申し込みに対応しているほか、保証料・一部繰り上げ返済手数料が無料など、利便性の高いサービスを提供。
イオングループのサービスをよく利用する自営業の方であれば、イオン銀行の住宅ローンはぜひ候補に入れておきたい。

金利 2024年6月実行金利
変動 0.38(物件価格の80%以内での借り入れの場合)
当初3年固定 0.90
当初5年固定 1.05
当初10年固定 1.41
基本情報
自営業の借入条件 事業開始後3年を経過+前年度所得が100万円以上
取り扱い事務手数料
定額型
11万円(税込)
定率型
借り入れ金額の2.2%(税込)
  • 最低取り扱い事務手数料は22万円(税込)
  • 「定額型」を選択した場合、「定率型」を選択した場合と比較し、住宅ローン金利が年0.2%高くなる
団信
一般団信 無料付帯
全疾病団信 年0.1%金利上乗せ
がん保障付団信 年0.2%金利上乗せ
8疾病保障団信 年0.3%金利上乗せ
保証料 無料
一部繰り上げ返済手数料 無料

イオン銀行公式サイトへ行く

まとめ

住宅ローンは、低金利で住宅融資を受けられる優れた制度。加えて、住宅ローン控除を受けることができ、条件さえ揃えば利息の部分を経費計上できるなど、会計面においても多くのメリットがあります。

自営業の場合、会社員や公務員と比較して住宅ローンの審査に通過するのが難しいのは確かです。ただ、しっかりとポイント(条件)を押さえたうえで審査に申し込めば、自営業の方でも住宅ローンを組むことは十分に可能です

現在、自営業で働いており、住宅ローンの借り入れを検討している方は、本特集を参考に審査に通過するポイントや自営業におすすめの住宅ローンをチェックし、マイホームを購入する際に役立てましょう。

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