住宅ローン 選び方フラット35Sとは？適用基準や金利、比較のポイントを解説
フラット35Sとは？適用基準や金利、比較のポイントを解説
「フラット35S」とは、「フラット35」の契約者が長期優良住宅（※）と呼ばれる省エネルギー、耐震性などを備えた質の高い住宅を取得する場合に、フラット35の適用金利を一定期間引き下げ、返済負担を軽くした住宅ローンのこと。
- 長期優良住宅…長く安心・快適に暮らせる優良な住宅として国が定めた基準を満たし、認定を受けた住宅。
ちなみにフラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携し、販売する長期固定金利型の住宅ローン。最長35年の固定金利を低金利で組める点が、最大のメリットです。また、返済期間中の住宅ローン金利が一定のため、「住宅ローンを借り入れる時点で毎月の返済額が確定し、返済計画が立てやすい」といった特徴があります。
フラット35Sでは所定の条件を満たすことで、フラット35の適用金利が一定期間引き下げられるため、より低い金利で住宅ローンを組むことが可能です。
2022年11月現在、フラット35Sには3種類の金利引き下げメニューがあり、2023年3月31日までの申込受付分に対して、以下の金利引下げが適用されます。
フラット35S 金利引き下げメニュー一覧
- 2023年3月31日までの申込受付分に適用
| フラット35S 金利引き下げメニュー | 金利引き下げ期間 | 金利引き下げ幅 |
|---|---|---|
| フラット35S（ZEH） | 当初5年間 | －年0.5％ |
| 6年目から10年目まで | －年0.25％ | |
| フラット35S（金利Aプラン） | 当初10年間 | －年0.25％ |
| フラット35S（金利Bプラン） | 当初5年間 | －年0.25％ |
そこで今回の特集では、この「フラット35S」に注目し、フラット35Sの基本情報や適用条件や金利、金融機関を比較する際のポイントなどを、わかりやすくご紹介します。
フラット35Sの基本情報フラット35Sとは？適用基準や金利、比較のポイントを解説
はじめに、フラット35Sの基本情報を見ていきましょう。
フラット35Sの基本情報
| 特徴 | 条件を満たした物件に限り、フラット35の金利を、一定期間優遇する住宅ローン商品。 「フラット35Ｓ（ZEH）」「フラット35S（金利Aプラン）」「フラット35S（金利Bプラン）」の3種類があり、金利引き下げ期間や、金利の引き下げ幅が異なる。 |
|---|---|
| 借り入れ期間 | 15年（※申し込み時の年齢が満60歳以上の場合は10年）～35年 |
| 借り入れ可能額 | 100万円以上8,000万円以下（1万円単位） |
| 保証料 | なし |
| 繰り上げ返済手数料 | なし |
| 取扱事務手数料 | フラット35S取扱の金融機関によって異なる |
| 団信 | 金利上乗せで付帯可 |
| 住宅ローンの借り換え | 不可 |
フラット35Sの金利と比較するポイントフラット35Sとは？適用基準や金利、比較のポイントを解説
フラット35Sの適用金利は、住宅金融支援機構によって設定できる範囲が決まっており、実際に住宅ローン商品としてフラット35を販売する民間の金融機関が、その範囲内で自由に金利を定めています。
ちなみに、フラット35Sの適用を受けるための条件は、どの金融機関でも同じです。つまり、フラット35Sをお得に利用したい場合、フラット35の金利と、各金融機関の手数料を比較することがポイントになります。
以下では、数あるフラット35の中でも金利が低く、なおかつサービス面が充実したおすすめのフラット35を紹介しています。
フラット35Sを活用し、お得に住宅ローンを組みたいと考えている方は、ぜひチェックしてみてください。
おすすめのフラット35を比較
ARUHI フラット35
| フラット35 金利 （2023年9月） |
※いずれも団信ありの場合。団信に加入しない場合は表示金利－0.2％ |
|---|---|
| フラット35S金利 |
【ZEH】 ・当初5年間…上記金利から－年0.5％ ・6年目～10年目…上記金利から－年0.25％ 【金利Aプラン】 ・当初10年間…上記金利から－年0.25％ 【金利Bプラン】 ・当初5年間…上記金利から－年0.25％ |
| 取扱事務手数料 | 借り入れ金額の2.2％（税込） ※Webからの申し込みで1.1％（税込）に優遇 |
ARUHI フラット35 住宅ローンの特徴
13年連続（※2023年3月末時点）でフラット35の取扱高No.1を誇るARUHIの長期固定金利型住宅ローン。
ARUHIフラット35では、業界最低水準の住宅ローン金利を実現。さらに取扱事務手数料は通常、借り入れ金額の2.2％（税込）だが、 Webからの申し込みで1.1％（税込）に優遇される。有利な条件でフラット35を組めるのは、ARUHIフラット35の大きな魅力。
事前審査は1～2営業日、本審査は1～2週間とスピード審査にも対応している。
また、全国に実店舗を展開しており、対面にて住宅ローンに関する相談をすることも可能。
住宅ローンの借り入れにフラット35またはフラット35Sの利用を検討する際、ARUHIはまずチェックしておきたい。
住信SBIネット銀行 フラット35
| 金利 （2023年9月） |
【買取型】
|
|---|---|
| フラット35S金利 |
【ZEH】 ・当初5年間…上記金利から－年0.5％ ・6年目～10年目…上記金利から－年0.25％ 【金利Aプラン】 ・当初10年間…上記金利から－年0.25％ 【金利Bプラン】 ・当初5年間…上記金利から－年0.25％ |
| 取扱事務手数料 |
【買取型】
|
NEOBANK住信SBIネット銀行 フラット35の特徴
トップクラスの実績と、利用者からの高い満足度を誇る「住信SBIネット銀行」のフラット35。
住信SBIネット銀行では、業界最低水準の住宅ローン金利を実現。さらに、「買取型」と呼ばれる一般的なフラット35に加え、金融機関が販売するフラット35を住宅金融支援機構が保証する仕組みを活用した「保証型」のフラット35も提供している。「保証型」を取り扱っている金融機関は数が少ないため、「買取型」と「保証型」から利用するフラット35を選べるのは、住信SBIネット銀行を利用する大きなメリット。
また、電子契約サービスを利用すれば、仮審査から契約まですべての手続きがネットで完結する。
フラット35やフラット35Sの利用を検討する際、住信SBIネット銀行は有力な選択肢の一つといえるだろう。
フラット35Sの対象となる物件の基準と適用条件フラット35Sとは？適用基準や金利、比較のポイントを解説
フラット35Sには、「フラット35Ｓ（ZEH）」「フラット35S（金利Aプラン）」「フラット35S（金利Bプラン）」の3種類があり、それぞれ適用条件が異なります。
本チャプターでは、各フラット35Sの対象となる物件の基準と適用条件について、詳しく見ていきましょう。
フラット35S（ZEH）の対象となる物件の基準と適用条件
フラット35S（ZEH）が適用されると、当初5年間は年0.5％、6年目から10年目までは年0.25％、住宅ローン金利が優遇されます。フラット35S（ZEH）は、3種類のなかで、最もお得度が高いフラット35Sです。
ちなみに、「ZEH（ゼッチ）」とは、「net Zero Energy House（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」の略で、家庭で消費するエネルギー量を実質ゼロ以下に抑えるために、高い断熱性能やエネルギーの生産設備（太陽光発電システム等）を備えた住宅を指します。
フラット35S（ZEH）の適用条件
一戸建ての場合
| 区分 | 断熱等性能 | 一次エネルギー消費量（対省エネ基準） | 適用条件 | |
|---|---|---|---|---|
| 再エネ除く | 再エネ含む | |||
| ZEH | 強化外皮基準 （断熱等性能等級5相当） | －20％以上 | －100％以上 | － |
| Nearly ZEH | －75％以上 －100％未満 |
寒冷地、低日射地域、多雪地域 | ||
| ZEH Oriented | （再エネの導入必要なし） | 都市部狭小地、多雪地域 | ||
一戸建て以外の場合（共同建て、重ね建てまたは連続建て）
| 区分 | 断熱等性能 | 一次エネルギー消費量（対省エネ基準） | 適用条件 | |
|---|---|---|---|---|
| 再エネ除く | 再エネ含む | |||
| ZEH-M | 強化外皮基準（断熱等性能等級5相当） | －20％以上 | －100％以上 | 住宅用途の階層 |
| Nearly ZEH | －75％以上 －100％未満 |
数が1～3層 | ||
| ZEH-M Ready | －50％以上 －75％未満 |
住宅用途の階層数が4または5層 | ||
| ZEH-M Oriented | （再エネの導入必要なし） | 住宅用途の階層数が6層以上 | ||
フラット35S（金利Aプラン）の対象となる物件の基準と適用条件
フラット35S（金利Aプラン）では借り入れ当初10年間、住宅ローン金利が年0.25％優遇されます。
フラット35S（金利Aプラン）の対象となる物件の基準と適用条件は以下の通り。
フラット35S（金利Aプラン）の適用条件
新築住宅の場合
以下（1）～（5）のうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること
| 省エネルギー性 | （1）断熱等性能等級5以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級6の住宅 |
|---|---|
| 耐震性 | （2）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3の住宅 （3）免震建築物（※住宅性能表示制度の評価方法基準1-3に適合しているもの） |
| バリアフリー性 | （4）高齢者等配慮対策等級4以上の住宅（共同建て住宅の専用部分は等級3でも可） |
| 耐久性・可変性 | （5）長期優良住宅 |
中古住宅の場合
以下（1）～（7）のうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること
| 省エネルギー性 | （1）断熱等性能等級4以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級6の住宅 （2）断熱等性能等級5以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級4以上の住宅（※認定低炭素住宅および性能向上計画認定住宅については、令和4年度に改正の認定基準に適合し認定を受けたもののみ） |
|---|---|
| 耐震性 | （3）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅 （4）免震建築物 |
| バリアフリー性 | （5）高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 |
| 耐久性・可変性 | （6）長期優良住宅（維持保全計画認も含む） （7）劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅（共同建て住宅などについては、一定の更新対策が必要） |
フラット35S（金利Bプラン）の対象となる物件の基準と適用条件
フラット35S（金利Bプラン）では借り入れ当初5年間、住宅ローン金利が年0.25％優遇されます。
フラット35S（金利Aプラン）と比較すると金利の引き下げ期間は5年間短くなりますが、その分、対象となる物件の基準と適用条件のハードルは低めに設定されています。
フラット35S（金利Bプラン）の適用条件
新築住宅の場合
以下（1）～（5）のうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること
| 省エネルギー性 | （1）断熱等性能等級4の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級6の住宅 （2）断熱等性能等級5以上の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級4または等級5の住宅 |
|---|---|
| 耐震性 | （3）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上の住宅 |
| バリアフリー性 | （4）高齢者等配慮対策等級3以上の住宅 |
| 耐久性・可変性 | （5）劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅（共同建て住宅などについては、一定の更新対策が必要） |
中古住宅の場合
以下（1）～（3）のうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること
| 省エネルギー性 | （1）開口部断熱 （2）外壁等断熱 |
|---|---|
| 省エネルギー性 | （3）高齢者等配慮対策等級2以上の住宅 |
- 中古住宅の場合、フラット35S（金利Bプラン）に関しては、「耐震性」「耐久性・可変性」についての基準はありません。
まとめ適用基準や金利、比較のポイントを解説
フラット35Sを利用すれば、より有利な条件で住宅ローンを組むことができます。
物件の購入にフラット35を利用する際は、その物件がフラット35Sの適用条件を満たしているかをしっかりと確認しましょう。
また、適用金利が低く、利便性やお得度の高いサービスを提供する金融機関のフラット35を利用するのも大切なポイントです。
住宅ローンの借り入れにフラット35Sの利用を検討している方は、本特集を参考に、フラット35Sの基本情報や適用条件などをチェックし、実際に住宅ローンを組む際に役立てましょう。
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著者 溝口 麻衣
Hayakawa所属のチーフライター兼編集者。フラット35Sの適用基準や金利、比較のポイントについての調査と記事執筆を担当。
わかりやすく、ちょっとした気付きのある記事を目指し、日々原稿を執筆している。2級FP技能士取得。
