住宅ローンを借り換える際の注意点とその対処法を解説！

住宅ローンの借り換えとは？

住宅ローンの借り換えとは、現在契約している住宅ローンをより金利の低い住宅ローンに変更すること。総返済額の圧縮や、月々の返済負担の軽減など、さまざまなメリットが期待できます。
はじめに、住宅ローンの借り換えでメリットが受けられる条件や、住宅ローンを借り換える際の流れなど、住宅ローンの借り換えに関する基本情報をチェックしましょう。

住宅ローンの借り換えでメリットが受けられる条件

さまざまなメリットが期待できる住宅ローンの借り換えですが、現在住宅ローンを組んでいるすべての人が住宅ローンを借り換えることでメリットが受けられるわけではありません。
住宅ローンを借り換え、そのメリットを受けるには、一般的に以下の3つの条件をすべて（または2つ以上）クリアしている必要があります。

住宅ローンの借り換えでメリットを受けられる条件

• 現在組んでいる住宅ローンと借り換え後の住宅ローンとの金利差が年1.0％程度
• 住宅ローンの残債が1,000万円以上
• 住宅ローンの残りの返済期間が10年以上

ただ上記の条件を満たしていない場合でも、借り換え先の金融機関によっては、「一部繰り上げ返済がしやすくなる」「付帯サービスが利用できる」等、住宅ローンの利便性向上の面においてメリットが期待できるケースも。
住宅ローンを借り換える際は、どういったメリットが期待できるのかを事前に確認しておくことが大切です。

住宅ローンの借り換えに必要な書類

新規で住宅ローンを組む場合と同様に、住宅ローンを借り換える際にもさまざまな書類の提出が必要です。
住宅ローンの借り換えに必要な書類は主に以下の4種類。ただし、必要な書類は、金融機関によって若干の差があります。住宅ローンを借り換える際は、申し込み先の金融機関で提出が必要な書類について、事前にしっかりと確認しておきましょう。

住宅ローンの借り換えに必要な書類

住宅ローン 借り換えの流れ

次に、住宅ローンを借り換える際の流れも確認しておきましょう。
住宅ローン借り換えの流れは大きく、「①事前審査（仮審査）」→「②本審査」→「③現在組んでいる住宅ローンを全額繰り上げ返済する」→「④借り換え先の金融機関と契約手続きを行う＋融資実行」の4ステップです。

住宅ローン 借り換えの流れ

1. STEP1：事前審査（仮審査）

   住宅ローンを借り換える際も、新規で住宅ローンを申し込む場合と同様、審査に通過する必要があります。借り換え先の金融機関を選んだら、まずは事前審査（仮審査）に申し込みましょう（※金融機関によっては、事前審査を実施していないところもあり）。
   ちなみに、金融機関によって審査基準が異なるため、同じ条件で審査の申し込みをしても、ある金融機関では審査に落ち、別の金融機関では審査に通過したというケースも少なくありません。事前審査は1社だけではなく、複数の金融機関に申し込みをするのがおすすめです。

   また、事前審査はあくまでも簡易的な審査であり、事前審査に通過したからといって、必ずしも本審査に通過できるとは限りません。場合によっては本審査に落ちることや、借入額が減額されるケースがある点にも注意が必要です。

2. STEP2：本審査

   事前審査（仮審査）に通過すると本審査が行え、正式に住宅ローンの借り換えを申し込むことができます。
   本審査では「住宅ローンの借り換えに必要な書類」を金融機関に提出。その書類を元に、金融機関と信用保証会社により詳細な審査が行われます。なお、本審査の際に提出が必要な書類は金融機関によって異なるため、本審査に申し込む際は提出書類に漏れが無いよう、事前にしっかりと確認しておきましょう。
   本審査に通過すると、住宅ローンの借り換え契約手続きが行えます。

3. STEP3：現在組んでいる住宅ローンを全額繰り上げ返済する

   借り換え先の金融機関の本審査に通過したら、現在組んでいる住宅ローンを全額繰り上げ返済（一括繰り上げ返済）します。
   ちなみに全額繰り上げ返済をする際、金融機関や現在組んでいる住宅ローンの金利タイプによっては繰り上げ返済手数料が発生するケースがあるため、手数料の有無について事前に確認しておくと安心です。

4. STEP4：借り換え先の金融機関と契約手続きを行う＋融資実行

   現在組んでいる住宅ローンの全額繰り上げ返済完了後、借り換え先の金融機関と住宅ローンの契約手続きを行います。その際、これまで住宅ローンを借り入れていた金融機関への抵当権の抹消登記、借り換え先の金融機関への抵当権の設定登記を同時に実施。（※抵当権の登記手続きは司法書士に依頼）
   その後、審査によって決定した住宅ローンの借入金が契約者の指定口座に振り込まれ、融資が実行されます。

住宅ローンを借り換える際の注意点とその対処法

さまざまなメリットが期待できる住宅ローンの借り換えですが、いくつか注意したいポイントもあります。
せっかく住宅ローンを借り換えるのであれば、「住宅ローンを借り換えたけれど、思ったよりもメリットがなかった」「審査に通過できず、なかなか住宅ローンの借り換えができない…」といったことは避けたいもの。
本チャプターではさまざまな点から、住宅ローンを借り換える際に知っておきたい注意点とその対処法をご紹介します。

住宅ローンを借り換える際の注意点

1注意点①：諸費用が発生する

住宅ローンの借り換えには、新規で住宅ローンを契約するときと同じく、諸費用が発生します。なお住宅ローンの借り換えでかかる諸費用には、主に以下のものがあります。

住宅ローンの借り換えにかかる諸費用

借入先の金融機関や、借入金額、借り入れ条件等によっても異なりますが、住宅ローンの借り換えにかかる諸費用の金額は、30万円～80万円程度が目安といわれています。

ちなみに、諸費用のなかでも金融機関によって大きく差が出るのが取り扱い事務手数料。「住宅ローンの借入金額×手数料率」にて算出する「定率型」と、住宅ローンの借入金額に関わらず手数料が一律の「定額型」があり、特に借入れ金額が多い場合は、事務手数料が「定額型」の金融機関を利用すると、住宅ローンの借り換えにかかる諸費用を抑えられます。
また、住宅ローン保証料や団信保険料も金融機関によって、有料のところと無料のところがあります。

借り換えを検討する際は、住宅ローン金利のみをチェックするのではなく、諸費用分も考慮したうえで借り換え先の金融機関を選ぶことが大切です。

対処法

• 住宅ローンを借り換える際は、諸費用が発生することも考慮する
  ※諸費用の目安は30万円～80万円程度

2注意点②：金利上昇のリスクが高まる可能性がある

住宅ローン金利のしくみを十分に理解ないまま、金利の低さのみを重視して変動金利や当初固定金利で住宅ローンを借り換えると、将来、金利上昇のリスクが高まる可能性があります。

なお、変動金利とは、景気動向に連動して半年に１回、金利が見直されるタイプ。
一方、当初固定金利とは、借り入れ直後の一定期間は固定金利（※多くは引き下げ幅の大きい優遇金利）を適用し、固定期間終了後は変動・固定のいずれかを選択できるタイプです。
いずれも他の金利タイプと比較して、低水準の住宅ローン金利が適用されています。

ただ、住宅ローン金利の動きを予測するのは簡単ではありません。もし将来的に金利が上昇すれば、特に変動金利を選択した場合、利息部分の割合が増え、結果として総返済額が膨らむ可能性があります。
また、当初固定金利も、当初の固定金利期間は低水準の住宅ローン金利が適用される一方で、固定期間終了後は優遇がなくなるため、住宅ローン金利が上昇するケースも少なくありません。

変動金利、当初固定金利ともに金利の低さが魅力の住宅ローンですが、金利上昇のリスクがある点には注意が必要です。

対処法

• 変動金利や当初固定金利での住宅ローンの借り換えを検討している場合は、「貯蓄を増やす」「こまめに一部繰り上げ返済を行う」など、金利が上昇しはじめたときの対策も考えておく。

3注意点③：団信や一部繰り上げ返済の利便性が下がることも

住宅ローンの借り換えでつい見落としがちなのが、団信の保障内容や一部繰り上げ返済のしやすさといった住宅ローン契約に付随するサービスです。
一口に「団信」といっても、死亡保障のみのシンプルなものから、疾病保障やがん保障など保障が充実しているものまでさまざまです。そのため、借り換え先の住宅ローンによっては、団信の保障内容が手薄になってしまうことも。
住宅ローンを借り換える際は、現在契約している団信の保障内容を確認し、借り換え先の団信と比較して、どのように保障内容が変わるかをチェックしておきましょう。

また一部繰り上げ返済をこまめに行う場合は、借り換え先の金融機関が手数料無料か、インターネットで24時間手続きできるか、返済金額は何円単位か（例：１円単位、１万円単位など）を確認しておきましょう。金融機関によっては、事前に繰り上げ返済を申し込んだうえで、指定された期限内に手続きをしなければならないところもあり、かえって手間がかかるケースもあります。

対処法

• 団信の保障内容を確認しておく
• 一部繰り上げ返済をこまめに利用する場合は、手数料や手続き方法、返済金額の単位を確認しておく

4注意点④：住宅ローン審査に通過できない

新規で住宅ローンを組むときと同様に、住宅ローンを借り換える場合も審査に通過する必要があります。その際、以下の点に引っかかってしまうと住宅ローンの借り換え審査に通過できないケースも。
特に住宅ローンの借り換えに関して、なかなか審査に通過できない場合は、該当するものがないかをチェックし、しっかりと対策を取りましょう。

転職・独立したばかり

転職や独立をしたばかりのときは、勤続年数の短さや収入の不安定さなどが原因となり、住宅ローン審査に通りにくくなる傾向があります。
実際問題として、転職や独立の直後は、転職先の会社や独立した仕事でそのまま働き続けられるのか、安定した収入を得られるのかについて、一定のリスクが伴っていることも事実です。また、法人経営者の場合、審査を受ける際に２～３年間分の収入実績が必要になることも。 そのため、申し込み条件が整ってから再度、住宅ローンの借り換えにチャレンジするのも方法です。

ただ最近では、転職も一般的になり、独立・起業をする人も増えているため、住宅ローン審査の際に勤続年数などを問わない金融機関も登場しています。借り換えを急ぐ場合はこうした住宅ローンを活用するのも良いでしょう。

対処法

• 申し込み条件が整ってから、再度、住宅ローンの借り換えにチャレンジする
• 勤続年数などを問わない金融機関の住宅ローンに借り換える

年収不足

年収不足で審査に通過できない場合は、返済負担率の高さがネックとなっている可能性が高いです。ちなみに返済負担率は、「年収が低い」「借入額が多い」「住宅ローン金利が高い」のいずれかの原因によって上昇します。

年収を上げるには、夫婦や親子で住宅ローンを組む「収入合算」の利用がおすすめ。
また、「繰り上げ返済をして借入額を減らす」「変動金利などの金利の低い住宅ローンを選ぶ」といった方法を検討するのも良いでしょう。
その他にも、自動車ローンやカードローン等を含むすべての借り入れに関して、年収に占める年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が決まっている「フラット35」を活用するのも方法です。

対処法

• 収入合算での住宅ローンの借り換えを検討する
• 一部繰り上げ返済を利用して借入額を減らす
• 変動金利などの金利の低い住宅ローンへ借り換える、フラット35への借り換えを検討する

健康状態の悪化

住宅ローンの契約時に加入する団体信用生命保険（団信）は、契約者に万一のことがあった場合に住宅ローンの返済が免除される生命保険です。
団信は、契約者に既往症や治療継続中の疾病があると加入しにくくなるのが一般的。そして、多くの金融機関では、団信に加入できないと住宅ローンを契約することができません。
そのため、住宅ローン返済中に健康状態が悪化した場合、団信に加入できないという理由から、借り換え審査に通りにくく場合があります。

最近では、持病がある人向けに引受基準を緩やかにした団信を扱う金融機関も登場しているので、そうした住宅ローンを利用するのもひとつの方法です。
なお、住宅ローンの返済中に大きな病気をした場合は、まずその旨を告知したうえで、医師の診断書や検査の数値などを金融機関に提出しましょう。病状次第では審査に通過できるケースもあるため、まずは金融機関の担当者に相談するのがおすすめです。

また、政府と民間金融機関が提携する「フラット35」は、住宅ローンの新規借り入れ・借り換えに際して団信への加入義務がありません。健康上の問題から、団信への加入が難しい場合は、フラット35を検討するのも良いでしょう。

対処法

• 引受基準を緩やかにした団信を扱う金融機関の住宅ローンへ借り換える
• 医師の診断書や検査の数値などを金融機関に提出＋担当者へ相談してみる
• 団信への加入義務がない「フラット35」への借り換えを検討する

住宅ローンや他のローンの返済に延滞がある

住宅ローンはもちろん、クレジットカードや教育ローン、自動車ローンなどのローン全般で返済を延滞すると、その情報が個人信用情報機関に登録され、住宅ローン審査に通りにくくなります。
こうした延滞情報は、1回のみ、あるいは督促が届いてすぐに支払った等の軽微な場合は1年程度で個人信用情報機関への記載がクリアになるため、1年間きちんと返済を続けたあとで借り換えにチャレンジすると良いでしょう。

なお、信用情報機関（JICC、CIC、KSCなど）に記録されている個人信用情報は、本人が申し込めば開示も行っています。開示の際に手数料（500～1,000円）はかかるものの、住宅ローンの借り換え審査を申し込む前に確認しておくのもおすすめです。

対処法

• 個人信用情報機関に登録された情報がクリアになってから、住宅ローンの借り換えに再度チャレンジする

オーバーローン

オーバーローンとは、不動産価格の下落によって住宅ローン残高が物件の価値を上回ってしまうこと。住宅ローンの審査になかなか通過できない場合、オーバーローンの状態になっている可能性も考えられます。

オーバーローンの場合はまず、査定額とローン残高にどの程度の開きがあるかをチェックしましょう。
路線価や固定資産税評価額などをもとに、金融機関の査定額の妥当性を調べてみるのもおすすめです。もし査定額に納得がいかない場合は、査定のやり直しを要求したり、別の金融機関に借り換えを相談するのも良いでしょう。
また、ローンの超過部分がそれほど大きくない場合は、一部繰り上げ返済を利用して住宅ローン残高を減らすのも方法です。

対処法

• どの程度オーバーローンになっているのかを調べる
• オーバーローンのローン超過分がそれほど大きくない場合は、一部繰り上げ返済を利用して住宅ローン残高を減らす

5注意点⑤：審査の結果、借入額が減額されることがある

住宅ローン審査の結果、借入額が希望していた金額よりも減額されてしまうのは、決してめずらしいことではありません。なお、減額の主な理由は、年収に対する返済額の割合（返済負担率）が高すぎるため。一般的に、返済負担率の目安は25％前後と言われますが、民間の金融機関では20％前後に抑えることを求められる場合もあります。
反対に、政府と民間の金融機関が提携する「フラット35」では、「年収400万円未満の場合30％」「年収400万円以上の場合35％」と返済負担率が高めかつ明確に設定されています。
民間金融機関の住宅ローン審査で借入額が減額されてしまう場合は、フラット35を検討するのも方法です。

対処法

• フラット35への借り換えを検討する

借り換えにおすすめの住宅ローン＆フラット35

まとめ

さまざまなメリットが期待できる住宅ローンの借り換えですが、スムーズに借り換え手続きを行い、そのメリットをしっかりと受けるためには、いくつかの注意点があります。住宅ローンを借り換える際は、それらの注意点を事前に把握しておき、該当するするものがあれば、できる範囲で対策を打っておくことが大切です。

住宅ローンの借り換えを検討している方は、本特集を参考に住宅ローンを借り換える際の注意点を確認し、いざ住宅ローンを借り換える際に役立てましょう。