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フラット35への借り換え メリットとデメリットは？おすすめの金融機関や便利なサービスを紹介
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author長尾 尚子
フラット35へ借り換えるのはアリ？
2024年3月にゼロ金利政策が解除され、政策金利が徐々に引き上げられているため、住宅ローン金利も総じて上昇基調となっています。
ゼロ金利が解除される前に変動金利で住宅ローンを借り入れた方や、金利の固定期間が終了し、金利タイプの選択を迫られている方の中には、「全期間固定金利のフラット35に借り換えたほうが安全だろうか？」と考えている方も多いでしょう。
フラット35は借り換えにも対応しているため、民間金融機関の住宅ローンからの借り換えはもちろん、フラット35からフラット35への借り換えも可能です。ただし、借り換えるにあたっていくつか注意したいポイントがあることも事実。
そこで今回は「フラット35への借り換え」をテーマに、フラット35に借り換える場合のメリットとデメリットを解説。おすすめのフラット35や、フラット35も含めた複数の住宅ローンの比較・診断サービスもご紹介します。
フラット35を比較！金利や手数料はどう違う？選び方のポイントもチェック
中長期で住宅ローンを借りる場合、最も有力な選択肢となるのが住宅金融支援機構と金融機関の提携住宅ローン「フラット35」。利用者から寄せられた各社のフラット35の口コミも多数掲載しています。
この記事を書いた人長尾 尚子
【資格】消費生活アドバイザー、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
フリーランスライター。得意分野は、ビジネス・金融・投資・育児・教育・節約など。子ども3人を育児中のママでもある。
フラット35への借り換え メリットとデメリットは？
フラット35に借り換えるメリット
最初に、フラット35へ借り換えるメリットを見てみましょう。借り換え先の住宅ローンとしてフラット35を選ぶメリットには、主に以下の4点が挙げられます。
1金利を固定できる
フラット35に借り換える最大のメリットは、金利が固定されることで金利上昇のリスクに備えられる点です。
変動金利で借り入れている住宅ローン、または当初固定金利型の住宅ローンを選択し、固定金利期間終了後に変動金利となる場合は、全期間固定かつ民間の金融近機関と比較すると固定金利の水準が低めに設定されているフラット35は有力な選択肢となるでしょう。
2毎月の返済額を減らせる
住宅ローンには、返済期間を長く設定すると月々の返済額を少なくできる特徴があります。
フラット35へ借り換える際、現在の住宅ローンの返済期間よりも長めの返済期間を設定すると、借り換え前よりも返済負担を減らすことができるでしょう。
延長期間分も利息は発生するため、総返済額は借り換え前よりも多くなる可能性がありますが、月々の返済額を減らしたい場合、借り換えで返済期間を延長するのは一つの方法です。
3総返済額を減らせる可能性がある
全期間固定金利のフラット35ですが、金利水準はその時々の市中金利に合わせて変動しています。
フラット35からフラット35への借り換えや、民間住宅ローンの固定金利からフラット35へ借り換える場合は、金利水準の低いタイミングで借り換えることができれば、総返済額を減らせるでしょう。ただし、借り換えには手数料などの諸費用がかかるため、シミュレーションを利用し、どの程度の削減効果があるかをあらかじめチェックしましょう。
4金融機関の独自サービスを受けられる場合がある
フラット35は政府系金融期間・住宅金融支援機構の住宅ローンを、民間金融機関が窓口となって提供する住宅ローンです。そのため、商品の内容（金利や審査基準など）はほぼ共通ですが、手数料や契約者サービスについては提供する銀行のサービスが適用されます。
たとえば、各金融期間が住宅ローン契約者向けに用意しているサービス（振込無料の回数、預金金利アップなど）は、銀行によって内容が異なります。団信に付帯できる疾病保障といった手厚い独自サービスを提供する金融機関も増えているため、複数の銀行のフラット35を比較してみるのがおすすめです。
フラット35に借り換えるデメリット・注意点
次に、フラット35に借り換えるデメリットも見てみましょう。フラット35への借り換えには主に3つのデメリット・注意点があります。
1返済額が高くなる可能性がある
借り換え前と借り換え後を比較して金利が高くなる場合（例：変動金利からフラット35に借り換えるケースなど）は、借入額に対する利息分、総返済額が増加します。
住宅ローンを借り換える目的が総返済額を減らすことであれば、フラット35への借り換えは、必ずしも期待通りの効果を見込めません。
ただし、金利の固定化が目的で、返済額は月々の家計負担を減らせれば良い場合は、借り換え時に従来の住宅ローンよりも返済期間を延ばすことで目的を達成できます。
2住宅ローンの審査がある
他の住宅ローンと同様に、フラット35へ借り換える場合も金融機関の審査を通過する必要があります。
通常であれば、現在の住宅ローンで審査を通過した実績があるため、大きな問題はないはずです。ただし、返済期間中に「年収が大幅に落ちた」「病気が見つかり、手術を受けた」など、以前と状況が異なる場合は注意が必要です。
フラット35は政府系の住宅ローンであり、民間金融機関の住宅ローンと比較すると審査基準が明確化かつ統一されています（フラット35・買取型の場合）。
住宅ローン審査が不安な場合は、住宅金融支援機構のホームページ等に公開されているフラット35の審査基準を確認しておくと良いでしょう。
フラット35借り換えの申込要件
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
|---|---|---|
| 年収に占める年間合計返済額の割合（総返済負担率） | 30％以下 | 35％以下 |
フラット35借り換えの対象となる住宅
- 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合すること。
- 住宅の床面積※1が、次表の基準に適合すること。
| 一戸建て住宅、連続建て住宅、重ね建て住宅の場合 ※2 | 70㎡以上 |
|---|---|
| 共同建ての住宅（マンション等）の場合 | 30㎡以上 |
- 店舗付き住宅等の併用住宅の場合は、住宅部分の床面積が非住宅部分（店舗、事務所等）の床面積以上であること
- 連続建て住宅：共同建て（2戸以上の住宅で廊下、階段、広間等を共用する建て方）以外で、2戸以上の住宅を横に連結する建て方。
重ね建て住宅：共同建て以外の建て方で、2戸以上の住宅を上に重ねる建て方。
3諸費用と手続きの手間がかかる
フラット35への借り換える際は、事務手数料や不動産の登記費用、物件検査手数料（フラット35適合証明検査にかかる費用）、火災保険料といった住宅ローン契約時と同様の諸費用がかかります。また、身分証明や収入証明などの書類準備も必要になるため、一定の手間もかかるのもまた事実です。
最近はWebで契約手続きが完結する金融機関も増えているため、平日昼間に銀行にいく時間を取りにくい場合は、Web契約に対応した金融機関を利用するのもおすすめです。
借り換えにおすすめのフラット35は？
フラット35は、民間金融機関の多くが提供しており、「買取型」と呼ばれるタイプは金利水準などの商品性もほぼ同一です。ただし、事務手数料や契約者サービスは金融機関により差があります。
また、フラット35の中でも「保証型」と呼ばれるタイプは、「買取型」と比較すると金融機関の独自性が高く、一定条件下で通常のフラット35からさらに金利の優遇を受けられる場合も。
ここでは、フラット35への借り換えを検討している場合におすすめの金融機関を紹介します。
住宅ローン専門金融機関「ARUHI（アルヒ）」が提供するフラット35。買取型の「ARUHIフラット35借換」と保証型「ARUHIスーパーフラット借換」の2種類のフラット35を取り扱っており、フラット35のシェアで15年連続No.1を誇っている。
いずれのフラット35も業界最低水準の金利を実現。特に、取り扱う金融機関が少ない保証型（ARUHIスーパーフラット借換）は一般的なフラット35よりも有利な金利を適用できるケースがある。
ARUHIのWebサイト上からオンライン手続きが可能で、申し込みから契約まで完結する上に、Web経由で借り換えると事務手数料（融資額×2.2％）が融資額×1.1％に割引される。
借り換え先としてフラット35を検討している場合は、まずチェックしておきたい金融機関だろう。
基本情報
| 取り扱うフラット35の種類 |
|
|---|---|
| 事務手数料 | 2.2％（税込）
|
| 住宅ローン保証料 | 不要 |
| 団体信用生命保険料 | 任意（不加入の場合はARUHIホームページの提示金利から「ARUHIフラット35借換」は－0.2％、「ARUHIスーパーフラット借換」は－0.28％） |
フラット35を比較！金利や手数料はどう違う？選び方のポイントもチェック
中長期で住宅ローンを借りる場合、最も有力な選択肢となるのが住宅金融支援機構と金融機関の提携住宅ローン「フラット35」。利用者から寄せられた各社のフラット35の口コミも多数掲載しています。
住宅ローンの借り換え先に迷ったら「フラット35」も含めた複数の住宅ローンを比較するのもあり
住宅ローンの借り換えは、フラット35以外にも数多くの選択肢があります。借り換え先の住宅ローンをフラット35に限定していない場合は、長期固定金利（フラット35以外）や変動金利、期間固定金利といった複数の選択肢の中から選ぶのも一つの方法でしょう。
住宅ローンは多くの金融機関から数え切れないほどの商品が提供されているため、住宅ローンを一括で比較できるサービスを利用すると絞り込みが簡単になります。
住宅ローンの一括比較におすすめのサービス
住宅ローンのアドバイス事業を手がけるMFSが運営する住宅ローン比較診断サービス。新規借り入れ・借り換えともに対応しており、借り換えの場合は、モゲチェックの公式サイト上で現在の住宅ローン残高や現在の金利、残りの借り入れ年数などを入力することで、条件に合致した住宅ローンをランキング形式で一覧表示してくれる。
気になる住宅ローンについては、総返済額や諸費用の内訳といった詳細な計算書を表示することも可能。シミュレーション結果について人に相談したい場合は、モゲチェックのアドバイザーにメッセージで質問もできる。金融機関によっては申込み手続きを代行してもらえる点も嬉しい。
フラット35はシミュレーションの対象外だが、フラット35以外の35年固定住宅ローンは取り扱っているため、様々な住宅ローンを比較しながら選びたい場合におすすめのサービスだろう。
モゲチェックの主なサービス
| 利用料 | 無料 |
|---|---|
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