住宅ローンの固定金利特約期間の選び方を解説。5年固定、10年固定、20年固定では何年がおすすめ?

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住宅ローンの固定金利、最適な期間は何年? -固定金利特約期間の選び方-

目次

住宅ローンの固定金利特約期間とは?

銀行の住宅ローン情報では「5年(固定)」「10年(固定)」などの表記を見かけることが少なくありません。これらの数字は住宅ローンの固定金利特約期間と呼ばれ、借り入れから一定期間(5年固定であれば5年間)の金利が借入時から変動しないことを意味しています。
固定金利特約期間が終了したあとの金利は、原則的に変動金利となりますが、銀行によっては再び一定の固定期間を選択したり、残りの借入期間すべての金利を固定する全期間固定を選ぶこともできます。

◆固定金利特約期間の長さによって住宅ローンの金利とリスクは変わる

このように一定期間のみ金利が固定される住宅ローン商品は「固定期間選択型」(「期間固定型」「固定金利特約型」)と呼ばれます。
「固定期間選択型」の住宅ローンのメリットは、全期間固定型の住宅ローンよりも金利が低く、変動金利型よりも返済中の金利上昇リスクを抑えられる点
ただし、これらのメリットは裏を返せば、固定金利特約期間終了後には金利が変動するリスクが残っており、金利の固定期間が設けられているぶん完全な変動金利型と比較すると金利が高めというデメリットにもなり得ます。

固定期間選択型の住宅ローンを賢く活用するために欠かせないのは、固定金利特約期間の選び方。たとえば、同じ35年の借入期間であっても、そのうちの何年を固定金利とするかで、金利や返済リスクが異なります。それぞれの固定金利特約期間のメリットとデメリット、固定金利特約期間を選ぶ際のポイントを見てみましょう。

住宅ローンの固定金利特約期間の選び方

◆固定期間5年以下 ― 早期返済を考えている人向け。金利面では変動金利よりも有利な場合あり

メリット
固定金利特約期間が3年、5年など比較的短期の住宅ローンは金利の低さが最大の魅力です。3年固定や5年固定の金利は、多くの銀行で変動金利よりも少し高い程度。中には変動金利よりも低い金利を提供している銀行もあります
デメリット
固定期間が短いぶん、金利変動リスクは他の固定金利選択型よりも高めです。「貯金などの余裕資金がある」「今後収入が増える見込みがある」等、万一の金利上昇時にも返済可能な人におすすめ。また、繰り上げ返済を頻繁に行い、15年前後での早期返済を考えているようであれば、ある程度のリスクを抑えることができます。
【おすすめの住宅ローン】
イオン銀行

変動金利と、3年固定・5年固定・10年固定の固定期間選択型(当初固定金利)を中心に扱う。3年固定、5年固定の金利が変動金利よりも低く設定されており、全体の金利水準も低め。住宅ローン契約者にはイオングループ店舗での買い物が常時5%OFFになる特典も付帯する。

◆10年固定金利 ― 固定期間と金利のバランスが良い。10年後のリスク対応力がポイントに

メリット
10年固定の住宅ローンは、固定期間が10年間と比較的長いわりに金利が低めに設定されているケースが多く、バランスの良さが魅力です。住宅ローンの中でもポピュラーな商品として取扱銀行数が多い点もメリットの1つ。特に返済期間が20年前後の場合は、期間の半分以上が固定金利となるため、金利上昇リスクをある程度抑えることができます。
デメリット
固定期間選択型の住宅ローンに共通するデメリットとして、固定金利特約期間終了後の金利上昇リスクは残ります。リスクへの対応力を高めるためには、金利が固定される10年のあいだに「繰り上げ返済を頻繁にして残債を減らす」「貯金をして万一の返済額増加に備える」「(金利水準を見て有利であれば)全期間固定型に借り換える」などの対策を取ると良いでしょう。
【おすすめの住宅ローン】
じぶん銀行

変動金利と、固定期間選択型(2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年)を扱う。金利の低さに定評があり、10年固定(当初10年)の金利も業界最安レベル。固定金利特約期間終了後の金利は、変動金利と固定期間選択型を選ぶことができる。日本の銀行では初となる住宅ローン手続きのペーパーレス化も推進。

◆固定期間20年以上 ― 返済期間が長い人向け。低リスクが魅力。条件が許せばフラット35も視野に

メリット
固定期間が20年以上の住宅ローンは金利変動リスクの低さが最大の魅力。そのため、長期での住宅ローン返済を考えている人に向いています。
デメリット
金利が上昇するリスクを押さえられる反面、固定金利特約期間が長めの住宅ローンは金利面でのメリットが少ない点に注意が必要です。住宅の条件が許すようであれば、フラット35やフラット35sのほうが金利面でもリスク面でも有利。金利や手数料(フラット35では団信が有料もしくは金利上乗せとなる)なども比較したうえで、銀行と固定期間を選びましょう。
【おすすめの住宅ローン】
住信SBIネット銀行

変動金利、固定金利選択型(2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年、30年、35年)、フラット35・フラット35sなどを扱うネット銀行大手。住宅ローン手続きを来店不要(オンラインで完結)可能。対面式の住宅ローン「MR.住宅ローンREAL」も扱う。金利水準は最安レベル。8疾病保障つき団信が無料(金利上乗せなし)で付帯する。

ARUHI フラット35

住宅ローン専門金融機関。フラット35取扱金融機関のうち6年連続シェアNo.1を誇る。金利水準はフラット35最安レベル。来店相談のほかビデオチャットでの相談にも対応。毎月の金利から借り換えのタイミングを自動計算して知らせるメールサービス(レートウォッチャー)や契約者向けの優待サービス(ARUHIメンバーズクラブ)を提供。

固定金利特約期間は、終了後の金利もチェックしよう

このように、固定金利特約期間の長さは、住宅ローンの金利とリスクに大きくかかわります。
もう一つ忘れずにチェックしたいのが、固定金利特約期間が終了した後に適用される金利。多くの銀行では、当初の固定期間も、固定期間終了後も一定の金利優遇(金利の引き下げ)を行いますが、金利固定期間とその後では金利の引き下げ幅が異なるのが一般的です。多くの銀行では、固定金利特約期間が終了したあとに適用される金利は、当初の引き下げ金利よりも高くなります。

固定金利特約期間終了後の金利の引き下げ幅は、銀行により千差万別。引き下げ幅が大きい(=固定金利特約期間の金利に近い)ほど、金利の変動リスクは小さくなるため、固定金利特約期間の長さとあわせてこちらも忘れずにチェックしましょう。

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