基礎知識現金購入vs住宅ローン -住宅の購入はどちらがお得?メリット&デメリットを比較-

現金購入vs住宅ローン

住宅を購入する際、ある程度まとまった資金があり、現金で購入するか、住宅ローンを利用するかと迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
共働き世帯の増加や、住宅取得資金の贈与税非課税制度*などを背景に、住宅購入において全額を現金を用意できるケースは徐々に増えてきています。
一方で、住宅ローンにも「住宅ローン減税(住宅ローン控除)」や「すまい給付金」といった優遇制度が設けられており、長い目で見てどちらが有利なのか、とっさには判断がつかない、という方がほとんどでしょう。

そこで今回は、「住宅の現金購入と住宅ローンはどちらがお得か?」にスポットを当てて、現金購入と住宅ローン、それぞれのメリット&デメリット、実際に支払う金額や住宅ローン控除で戻ってくる額などをシミュレーションしながら比較していきます。

*「住宅取得等資金の贈与税の非課税」のあらまし (PDF)

現金購入と住宅ローンのメリット&デメリットを比較現金購入vs住宅ローン -住宅の購入はどちらがお得?メリット&デメリットを比較-

まずは下表を参考に、現金購入と住宅ローンのメリットとデメリットを整理してみましょう。

現金購入と住宅ローンのメリット&デメリット

現金購入 住宅ローン
住宅ローンの契約手続き 〇住宅ローン契約にかかる時間や手間を節約できる ×金融機関への相談、住宅ローン申込書作成、住民票等の準備が必要
借入利息の支払い 〇不要 ×借入時の金利や借入額・借入期間に応じて返済元本に上乗せして支払う
諸費用(保証料、事務手数料、印紙代等)の支払い 〇不要 ×融資事務手数料、印紙代、住宅ローン保証料、団信保険料などを支払う
住宅ローン控除 ×適用されない 〇住宅ローン残高に応じて年間所得税額・住民税額が控除される(合計所得金額3,000万円以下が対象)
生活予備資金 ×住宅購入に利用した分、削減される 〇手元に現金を残したままで住宅を購入できる
資産運用資金 ×住宅購入に利用した分、削減される 〇手元に残した余剰資金を運用に回すことができる
団体信用生命保険 ×家計の担い手の死亡・高度障害保障は別途必要 〇契約者に万一のことがあった場合、住宅ローン残高がゼロになる

住宅を現金で購入するメリット&デメリット

現金購入のメリット

住宅を現金購入する最大のメリットは、借入利息や住宅ローン契約に伴う諸費用(事務手数料や保証料、団体信用生命保険料など)を支払う必要がない点です。金利や借入額・借入期間により異なるものの、借入利息は数百万円単位で元本に上乗せされるケースが珍しくありません。諸費用も、金融機関ごとに手数料体系は異なりますが、数十万円単位となるケースが一般的。これらの費用をすべて支払わずに済むと考えれば、現金購入に気持ちが傾く方も多いでしょう。また、住宅ローン契約に関する様々な手続き(金融機関への相談や書類作成等)が不要になる点もメリットです。

現金購入のデメリット

一方、現金購入のデメリットは、手持ちの現金が少なくなる点です。購入後も、子供の教育費や、いざというときの生活予備資金などは充分確保しておかなければ、急な出費に対するリスクを抱えることになります。また、住宅ローン控除も適用されないため、毎年の所得税や住民税の控除も受けることができません。
そのため、貯蓄の全額を住宅購入に充てなければ現金購入が難しい場合や、毎年の所得税・住民税額が高い場合(収入が多い・扶養家族がいない等)は、必ずしも現金購入がお得にならない可能性があります。

住宅ローンを組むメリット&デメリット

住宅ローンのメリット

住宅ローンを組む最大のメリットは、低い金利でまとまった資金を借りられる点と、現金を手元に置いたまま住宅を購入できる点です。住宅ローンは、他のローン(教育ローン、カードローン、マイカーローン等)と比較すると、圧倒的に低金利。シミュレーション等で事前にしっかりと借入可能額を吟味しておけば、家計の負担にもなりにくく、無理のない返済計画を立てることができます。手元に置いた現金は、生活予備資金などに充てることはもちろん、住宅ローンの金利よりも高い利回りで運用できれば、住宅購入に使用するよりも、家計にとってプラスとなるでしょう。
さらに、住宅ローン控除(最大400万円)や、すまい給付金(最大30万円)といった国の優遇制度を利用できる点もメリットです。また、住宅ローン契約時は「団体信用生命保険」への加入が必須となるため、万一、契約者が死亡・高度障害となった場合は、保険会社との契約によって住宅ローンの支払いを肩代わりしてもらうこともできます。

住宅ローンのデメリット

一方、住宅ローンのデメリットは、借入利息や諸費用の支払いが必要になる点です。ちょうど現金購入により受けられるメリットとは、正反対の内容になっています。また、住宅ローンの申し込み込や契約書類の準備に一定の手間がかかる点も、多忙な人にとってはデメリットでしょう。 特に、給与や雑所得等を含めた合計所得金額が3,000万円を超す場合は、住宅ローン控除やすまい給付金の適用条件から外れるため、住宅ローンを組むことによるメリットを受けにくくなります。

現金購入と住宅ローンの支払額はどの程度違う?現金購入vs住宅ローン -住宅の購入はどちらがお得?メリット&デメリットを比較-

このように、現金購入と住宅ローンには、それぞれメリット・デメリットがありますが、実際に、同じ物件価格の住宅を購入する場合、現金購入と住宅ローンでは、どの程度、支払金額が変わってくるのでしょう。
3,000万円の住宅を現金で購入したケースと、頭金500万円を用意し2,500万円を住宅ローン(住信SBIネット銀行)で借り入れたケースで比較してみましょう。

現金購入した場合と住宅ローンを組んだ場合の総返済額&諸費用を比較

現金購入 住宅ローン
住信SBIネット銀行ネット専用住宅ローン
住宅ローン頭金 30,000,000円 5,000,000円
借入額 25,000,000円
借入利息※変動金利0.52%の場合 2,349,140円
事務取扱手数料(2.16%)※金融機関ごとに異なる 540,000円
住宅ローン保証料※金融機関ごとに異なる 不要
(住信SBIネット銀行の場合)
団体信用生命保険料※金融機関ごとに異なる 不要
(住信SBIネット銀行の場合)
その他、共通でかかる費用
  • 火災保険・地震保険料
  • 登記費用(司法書士報酬)
  • 引越し関連費用(引っ越し費用、仮住まい費用、水道加入金、電話移設費用など)
合計 30,000,000円 32,889,140円

※試算条件:物件価格3,000万円、借入期間35年間、返済方法:元利均等、ボーナス返済なし、借入期間中の金利の変動をなしとした場合

上表を見ると、支払額の差は約289万円。ネット銀行が提供する住宅ローンは、金利が低く、保証料・団信保険料などが無料となるケースが多いため、支払額の差は比較的小さくなっています。(保証料や団信保険料のかかる金融機関の場合、支払額が増える場合もあります。)

住宅ローン減税(住宅ローン控除)ではどれくらい節税できる?

一方、上記の借入額(2,500万円)で住宅ローンを組んだ場合の住宅ローン控除を見ると、下記のようになります。

  • 年収450万円・・・控除額:202.5万円※すまい給付金:20万円(消費税10%時は50万円)
  • 年収550万円・・・控除額:213.0万円※すまい給付金:0円(消費税10%時は30万円)

試算条件:控除対象配偶者あり、16才未満の子なし、入居日2018年9月、住宅ローン借入額2,500万円、借入金利0.52%、借入期間35年
※上記の住宅ローン控除額は、「住宅ローン控除(減税)シミュレーション(価格.com)」をもとに試算しています。

住宅ローン減税(住宅ローン控除)ではどれくらい節税できる?

上記の例では、住宅ローン控除で200万円以上の減税効果があることがわかります。(年収条件のある「すまい給付金」は、一定以上の年収の場合対象外。)
住宅ローン減税も加味した場合の現金購入と住宅ローンの差は、35年間で約67~76万円。ただし、住宅ローンを繰り上げ返済すると、その差額は、より縮めることができます
実際の金額差は、住宅ローンの金利・借入額・借入期間によって変動するため、一概に結論づけることは困難ですが、現金購入と住宅ローンの支払総額の差は、思ったよりも大きくないことがわかるのではないでしょうか。

現金購入か住宅ローンかを迷ったら、まずはこのように、借入額と金利・借入期間等で、利息・諸費用・住宅ローン控除の目安額等を試算してみることをおすすめします。
支払総額の差がそれほど大きくないようであれば、現金を手元に残すことができ、団信による保障も付帯する住宅ローンのほうが、家計のリスクを回避するうえでは優位性があると言えるでしょう。

おすすめの住宅ローン

住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン

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特徴 変動金利の低さに定評がある住宅ローン。保証料、団信保険料、一部繰り上げ返済手数料が無料。さらに全疾病保障を追加保険料や金利上乗せなしで付帯できる。「住宅ローンWeb契約手続きサービス」を利用すると住宅ローン契約をネット上で完結可能。審査スピードが早まるうえ、契約書に貼付する印紙代が不要になる等、メリットが大きい。

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ソニー銀行 変動セレクト住宅ローン

ソニー銀行

特徴 変動金利の低さに優位性がある住宅ローン。保証料、団信保険料、繰り上げ返済手数料が無料。変動金利から固定金利、固定金利から変動金利への切り替えを簡単に行うことができる。翌月の住宅ローン金利を、前月の中旬と早めに発表するため、住宅ローンの金利を比較しやすい。事務手数料は融資額の2.16%(税込)。

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