住宅ローンの諸費用には何が含まれる？手数料や保険料などの内訳を解説＆比較

住宅ローンの諸費用とは？

住宅ローンの諸費用は、大きく以下の8つです。

住宅ローンの諸費用

それぞれの項目について、詳しくご紹介します。

1取り扱い事務手数料（融資事務手数料）

住宅ローンを組む際、金融機関に支払う基本的な手数料。
住宅ローン商品によって「定額制」と「定率制」の2種類があり、定額制は一律料金。定率制は借り入れる金額が大きくなるほど手数料の額も大きくなります。
なお、定額制の場合は5万円～10万円程度に設定されているのが一般的。定率制の場合は、借り換え金額が大きい場合、数十万円になるケースも珍しくありません。

住宅ローンの取り扱い事務手数料　「定額型」と「定率型」を比較

定額型

住宅ローンの借入金額に関わらず一律。特に借入金額が多い場合は、事務手数料が定額型の住宅ローンを利用することで、諸費用を抑えられる。

定率型

「住宅ローンの借入金額×手数料率」にて算出。住宅ローンの借入金額によって金額が変わる。「借り入れ金額の2.2％（税込）」に手数料率を設定している金融機関が多い。

2保証料

万一、契約者が住宅ローンを返済できなくなった場合、保証会社に住宅ローンの返済を肩代わりしてもらうための費用。「一括払い方式（一括前払い方式・外枠方式）」と「金利上乗せ方式（分割払い方式・内枠方式）」があります。

保証料　「一括払い方式」と「金利上乗せ方式」を比較

一括払い方式（一括前払い方式・外枠方式）

住宅ローン借り入れ時に、保証料を現金一括で支払う方法。金利上乗せ方式と比較し、保証料が少なくて済む。
35年で住宅ローンを組んだ場合の保証料の目安は、1,000万円あたり20万円前後。

金利上乗せ方式（分割払い方式・内枠方式）

保証料分を住宅ローン金利に上乗せする方法。目安として年0.2％金利上乗せになるケースが多い。

なお、近年ではネット銀行を中心に保証料を無料にしているケースも増えています。
一般的に保証料は高額になるケースが多く、住宅ローンの諸費用の中でも大部分を占めるため、諸費用の節約を考える際は保証料無料の住宅ローンを選ぶと良いでしょう。
ただし、保証料が無料の場合、取り扱い事務手数料が高めに設定されている（※定率型で設定されている）ケースが多いため、諸費用全体を安く抑えたい場合は、保証料と事務手数料を併せてチェックしておくことが大切です。

3収入印紙代

住宅ローンの契約書（金銭消費賃貸借契約書）貼付する収入印紙代。住宅ローンの借入金額によって印紙代は異なります。

住宅ローンの借入金額と収入印紙代

申し込みから契約まで、全てネットで完結するネット銀行の住宅ローンを利用すれば、契約書へ印紙を貼付する必要がないため、住宅ローン契約時に発生する収入印紙代を0円にできます。
少しでも住宅ローンの諸費用を節約したい場合、ネット銀行が提供する住宅ローンを利用するのがおすすめです。

4登録免許税（抵当権設定登記費用／抵当権抹消費用）

抵当権を設定する際の「抵当権設定登記」にかかる費用。住宅ローンを借り換える際や住宅ローン完済時には、「抵当権抹消費用」が諸費用として発生します。
また、抵当権の設定登記を担当する行政書士・司法書士に支払う費用（司法書士手数料／抵当権設定手数料）も考慮しておきましょう。

ちなみに、住宅ローンを借り換える場合などの抵当権抹消に関する手続きは、書類が揃っていれば住宅ローン契約者自身で行うことも可能です。ただ、手続きの不備のリスクを避けるため、行政書士や司法書士に依頼することがほとんど。金融機関によっては所定の行政書士、司法書士に依頼することが住宅ローン借り換えの条件となっているケースもあります。

抵当権設定登記と抵当権抹消にかかる費用

抵当権設定登記費用

• 登録免許税：住宅ローン借入金額×0.4％
• 司法書士手数料（目安）：3万円～10万円程度

抵当権抹消費用

• 登録免許税：不動産1個につき1,000円
• 司法書士手数料（目安）：1万円～2万円程度　※抵当権抹消手続きを司法書士に依頼した場合。（抵当権の抹消は、必要書類を揃えれば、住宅ローン契約者自身で行うことも可能。）

5団体信用生命保険料（団信保険料）

住宅ローン返済期間中、契約者が死亡または高度障害になった場合、以降の住宅ローン返済が不要になる「団体信用生命保険（団信）」の保険料。なお、団信への加入は住宅ローンを組む際の必須条件となっています。

ちなみに近年ではフラット35を含め、ほぼ全ての住宅ローンが金利に団信保険料を含めており、死亡と高度障害時のみ保障が適用される一般団信であれば、保険料を「無料」としているケースがほとんど。
金融機関によっては、すべての病気やケガを保障する「全疾病保障」や、ガンと診断された場合に住宅ローン残高が半分になる「がん50％保障団信」を無料付帯できるところもあります。

6各種保険（火災保険料など）

万一に備えて加入しておく火災保険や地震保険などにかかる保険料。特に火災保険は、住宅ローンを組む際に金融機関から加入を求められるケースがほとんどです。
保険料は、都道府県や建物の構造（耐火構造／非耐火構造）、建物の金額、補償内容等によって異なります。

7繰り上げ返済手数料

住宅ローンの総返済額を軽減するため、上手く活用したいのが「繰り上げ返済」です。
繰り上げ返済には借り入れ金額の一部を支払う「一部繰り上げ返済」と、住宅ローン残高を一括で支払う「全額繰り上げ返済」の2種類があります。

基本的にどちらの繰り上げ返済にも手数料は必要ですが、一部繰り上げ返済手数料に関しては、ネット銀行を中心に「無料」としているところが多いです。住宅ローン返済期間中、一部繰り上げ返済を積極的に利用しようと考えている場合は、一部繰り上げ返済手数料が無料の金融機関を選ぶと良いでしょう。

また、住宅ローンを借り換える場合は、現在契約している住宅ローンを一度完済する必要があるため、「全額繰り上げ返済」を行わねばならず、全額繰り上げ返済手数料が発生します。
住宅ローンの借り換えを検討している場合は、全額繰り上げ返済手数料についても確認しておきましょう。
ちなみに全額繰り上げ返済手数料は、変動金利の場合は無料、固定金利の場合は有料となっているケースが多いです。

8適合証明書発行手数料

フラット35を利用する場合、建物が住宅金融支援機構の定める技術基準をクリアしていることを示す証明書「適合証明書」が必要となり、この証明書の発行に手数料が発生します。
適合証明書発行手数料の目安は、6万円～10万円程度。（※検査機関や適合証明技術者によって異なる）
適合証明書の発行（交付）に1～2週間程度時間がかかる点にも注意しましょう。